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토지의 경제적 가치

교환의 대가인 교환가치 ▷ 가액 ← 원본

용익의 대가인 사용가치 ▷ 임료 ← 과실

현황기준 원칙

조건부 감정평가가 남용되는 것을 방지하기 위하여 <감정평가에 관한 규칙>에서는 현황을 기준으로 감정평가를 하는 것을 원칙으로 한다.

기준시점

대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제2호). 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다(감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항).

부동산평가의 특별원칙

-능률성의 원칙

-안전성의 원칙

-전달성의 원칙

-합리성의 원칙

독립평가

부동산이 토지 및 건물 등으로 결합하여 구성된 경우에 그 구성부분인 토지만을 독립된 부동산으로 규정하여 평가하는 것을 말한다.

부동산 가치(value)와 가격(price)

가치(value) : 장래 기대되는 주관적, 추상적 편익을 현재가치로 환원한 값(대상 부동산에 대한 현재의 값 ▷ 감정평가사가 전문가)

가격(price) : 특정부동산에 대한 객관적, 구체적 교환의 대가로 시장에서 매도자와 매수자 간에 제안되고 지불된 실거래액(대상부동산에 대한 과거의 값 ▷ 공인중개사가 전문가)

최유효이용

객관적인 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고, 최선의 사용방법으로서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되는 사용방법을 말한다.

표준적 이용

해당 지역의 평균적인 이용을 말한다. 즉, 인근지역에 속하는 개개이 부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적인  사용방법을 말한다.

추가투자의 적부 판단과 관련된 법칙

-균형의 원칙

-기여의 원칙

-수익체증, 체감의 원칙

-수익배분의 원칙

감정평가 3방식

①원가방식(비용성)

원가방식이란 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 비용접근법(cost approach)이라고도 한다.

-원가방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 원가법이라고 하며, 구한 시산가액을 적산가액이라고 한다.

-원가방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 적산법이라고 하며, 구한 시산임료를 적삼임료라고 한다.

②비교방식(시장성)

비교방식이란 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 시장접근법(market approach)이라고 한다.

-비교방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 거래사례비교법이라고 하며, 구한 시산가액을 비준가액이라고 한다.

-비교방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 임대사례비교법이라고 하며, 구한 시산임료를 비준임료라고 한다.

③수익방식(수익성)

수익방식이란 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 소득접근법(income approach)이라고도 한다.

-수익방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 수익환원법이라고 하며, 구한 시산가액을 수익가액이라고 한다.

-수익방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 수익분석법이라고 하며, 구한 시산임료를 수익임료라고 한다.

시산가액

대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 각각의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 말한다.

시산가액조정

감정평가의 3방식에 의하여 구한 시산가액 또는 시산임료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 조정하는 작업을 말한다.

재조달원가(재생산비용)

대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다.

-복제원가(reproduction cost, 복조원가) : 기준시점 현재 대상부동산과 동일 또는 유사한 자재를 하용하여 신규의 복제부동산을 재조달 또는 재생산하는 데 소요되는 물리적 측면의 원가를 말한다.

-대치원가(replacement cost, 대체비용) : 기준시점 현재 대상부동산과 자재, 공법 등이 유사하여, 기능면에서 동일성을 갖고 동일한 효용을 갖는 부동산을 신규로 대치하는 데 소요되는 효용 측면의 원가를 말한다.

재조달원가의 산정기준

-건물의 재조달원가 : 대상건물을 일반적인 방법으로 건축하는 데 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 한다. ▷ 도급(都給)건설이든 자가건설이든 도급건설에 준하여 처리한다.

-토지의 재조달원가 : 원가법은 원칙적으로 적용하지 않는다. 조성지, 매립지, 개간지, 간척지 등에 적용한다.

감가수정과 감가상각

-감가수정 : 감정평가상 기준시점에서 현존가격의 적정화(경제적 가치산정), 시장가치를 구함을 목적으로 함

-감가상각 : 기업회계, 세무회계상 비용배분과 자본의 유지회수, 정확한 원가계산, 진실한 재정상태 파악을 목적으로 함

치유(회복) 가능한 감가

치유 가능한 감가란 감가요인 치유에 따라 추가되는 보수비용보다 보수 이후의 가치증가분이 큰 경우를 말한다.

치유(회복) 불가능한 감가

치유 불가능한 감가란 보수비용보다 가치증가분이 작은 경우를 말한다.

환원(이)율(자본환원율)

순수익을 자본환원하는 이율을 말하는데, 자본수익률(rate of return on capital)과 자본회수율(rate of return of capital)의 합으로 구성된다.

환원이율 = 순수익/원본가치 X 100(%) = 순영업소득/부동산가치 X 100(%)

순수익(순영업소득)

대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서, 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.

지분형성분

보유기간 동안 저당대부에 대한 원금과 이자를 정기적으로 지불함으로 인해서 기간 말에 지분투자자 몫으로 돌아가는 지분가치의 증가분, 즉 상환된 원금을 말한다.

수익성 부동산

수익성 부동산은 임대용과 기업용으로 분류되는데, 보통 임대용 부동산을 가정하여 분석할 때가 많다.

표준공시지가

공시지가란 널리 지가를 공개하여 국가 또는 국민이 일정지역의 지역의 지가수준을 항상 파악할 수 있게 한 것을 말한다. <부동산 가격 공시에 관한 법률>에서는 "표준공시지가라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다."라고 정의하고 있다.

공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시기준일(매년 1월 1일) 현재의 가격을 조사, 평가하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하는 표준지 1m²당의 적정가격이다.

공시지가의 가격기준일은 매년 1월 1일이며, 보통 2월 말경 공시한다.

중앙부동산가격공시위원회

표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격, 비주거용 표준보동산가격, 비주거용 집합부동산가격 등의 조사, 평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 국토교통부장관 소속의 위원회이다.

적정가격

토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

시·군·구 부동산가격공시위원회

개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 개별부동산가격 등의 조사·평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 시장·군수 또는 구청장 소속의 위원회이다.

비주거용 부동산

주로 상업·업무용 부동산을 말하는데, 이는 다시 일반부동산(한 건물의 소유자가 한 명)과 집합부동산(한 건물의 소유자가 여러 명)으로 나뉜다.

수확체감의 법칙 : 토지가 고정되어 있는 상태에서 노동이나 자본의 투입량을 늘리면 총샌산량(총수확량)은 증가하나 추가적인 생산량은 점점 감소하게 되는 법칙이다.

한계비용 : 샌산량 한 단위를 추가로 생산할 때 드는 총비용의 증가분을 말한다.

한계수입 : 생산량 한 단위를 추가로 판매할 경우 얻는 총수입의 증가분을 말한다.

도시회춘화 현상 : 최근 도심의 오래된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중 고소득층의 유입, 대체되는 현상을 말한다.-젠트리피케이션(gentrification)

부동산개발의 과정

①아이디어 단계 : 아이디어 단계를 구상단계라고도 하며, 모든 부동산개발은 구상으로부터 시작된다. 어떠한 형태의 공간이 필요한지, 입지는 어떠해야 하는지, 현재 가진 부지를 어떤 용도로 이용해야 하는지, 구상에 맞는 부지를 어떻게 매입해야 하는지 등을 구상하는 단계이다.

②예비적 타당성 분석단계 : 전실행가능성 분석 단계 라고도 하며, 개발업자는 부동산개발에서 기대되는 수익이 비용을 상회할 것인지 여부를 판단하기 위해 사전에 개발비용, 개발에 따른 시장가치, 산출임대료수익 등을 개략적으로 조사해 볼 필요가 있다.

③부지모색과 확보단계 : 부지구입단계라고도 하며, 예비적 타당성 분석의 결과 타당성이 있다고 판단이 되면, 곧바로 부지의 구입에 착수한다.

④타당성 분석 및 디자인단계 : 실행가능성 분석단계라고도 하며, 부지가 확보되면 개발업자는 더 세밀한 타당성 분석을 하여야 한다. 이는 구체적으로 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, <건축법> 등의 공법상 규제분석, 토양구조물 등의 부지분석, 개발 후의 시장분석, 개발비 및 예상수익 등의 재정분석 등으로 나누어 행해진다.

⑤금융단계 : 택지조성 및 건설자금의 융자 등을 고려하는 단계이다.

⑥건설단계(택지조성) : 건물 등의 토지개량물을 설치하여 물리적인 공간을 창조하는 단계이다. 택지조성의 경우는 토지의 형질을 변경하고 개량하여 택지화한다.

⑦마케팅단계(분양) : 개발사업계획의 성공 여부는 궁극적으로 시장성에 따라 달라진다.

부동산개발의 타당성 분석 : 타당성 분석이란 어떤 특별한 상황에서 실제적인 결정을 내리기 위해 행하는 분석으로, 법률적, 경제적, 기술적 타당성 분석이 행해지는데, 일반적으로 경제적 타당성 분석이 가장 중요시된다. 이때 순현가법이나 내부수익률법 등이 투자결정의 준거로 흔히 사용된다. 타당성 분석의 결과가 유리하게 나왔다고 해서 반드시 사업의 송공을 보장하는 것은 아니다. 또한 타당성 분석의 결과가 비록 동일하다고 할지라도, 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 채택되지 않을 수도 있다. 따라서 개발사업 자체로는 타당성이 있다거나 없다고 말하기 곤란하다. 결국, 개발사업의 채택 여부는 타당성 분석의 결과가 개발사업의 목적을 얼마나 충족시켜 주느냐에 달려 있다.

최대가격보증계약(guaranteed maximum price contract) : 개발사업에 실제로 든 비용이 계약금액을 초과하더라도 개발업자는 추가적인 비용을 부담하지 않는다는 유형의 계약을 말한다.

흡수율(absorption rate) : 시장에 공급된 부동산이 단위시간 동안 시장에서 흡수된 비율이다.

흡수시간(absorption time) : 공급된 부동산이 시장에서 완전히 흡수될 때가지 걸린 시간이다.

부동산개발과 개발권양도제 : 개발권양도제(TDR ; Transferable Development Rights)란 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역(규제지역)에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다. 개발권양도제는 현재 우리나라에서는 시행되고 있지 않은 제도이다. 그러나 미국의 경우 초기에는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시되었으나 최근에는 토지정책의 수단 중 토지이용규제의 한 방법으로 이용되고 있다.

입지계수 : 해당 지역 특정산업의 특화도를 파악할 수 있게 하는 지수이다. 입지계수를 통해 해당 지역의 기반산업을 판별할 수 있다.

경제기반승수 : 경제기반산업의 고용증가 등이 지역 전체의 고용 인구변화에 미치는 여향을 예측할 수 있게 하는 승수이다. 

공가율과 필요공가율 : 공가율이란 총주택에 대한 빈집의 비율을 말한다. 필요공가율이란 주거공간인 주택의 원활한 유통에 필요한 합리적인 공가율을 말한다.

독과점(獨寡占) : 시장에 공급자가 하나인 독점과 공급자가 소수인 과점을 아울러 일컫는 용어로, 경쟁이 없거나 결여된 시장 형태를 말한다.

시장기구(市場機構) : 수요와 공급에 의해서 재화와 서비스가 생산되고 유통되는 과정에서 자원배분이 이루어지는 시장의 원리를 기계가 작동하는 것에 빗대어 표현한 것이다.

정보의 비대칭성(information asymmetry) : 시장에서 어느 한쪽이 다른 쪽보다 더 좋은 정보를 훨씬 많이 지니고 있는 것을 말한다.

사적 비용 : 상품을 한 단위 더 생산할 때 생산자가 원자재 등을 구입하기 위해 추가적으로 지불하는 비용을 말한다.

사회적 비용 : 사적인 한계비용에 생산활동이 제3자에게 미치는 피해까지 합한 것을 말한다.

편익(便益, benefit) : 편리하고 유익함을 나타내는 의미로, 만족감을 나타내는 효용을 화폐적 환산치로 표시한 것이다.

사전적 독점 : 부동산의 가치에 영향을 줄 수 있는 어떤 사건이 발생하기 전에 특정위치를 점하고 있는 데서 생기는 독점을 의미한다.

사후적 독점 : 어떤 사건이 발생한 후에 특정 위치를 점하고 있는 데서 생기는 독점을 의미한다.

최고가격제 : 가격을 통제하는 방법에는 최고가격제와 최저가격제가 있는데, 임대료 규제나 분양가 규제 모두 최고가격제에 해당한다.

주택바우처(housing voucher) : 저소득층의 임대료가 일정 수준을 넘을 경우 임대료의 일부를 쿠폰 형태의 교환권으로 지원하는 제도이다. 즉, 정부가 저소득층에 전월세 임대료를 일부 보조해 주는 제도이다.

역진세(逆進稅) : 소득이 증가하는 정도에 비해 세금이 더 낮은 비율로 증가하는 조세를 말한다.

예) 생활필수품에 대해 일정률의 세율을 적용하는 비례세인 부가가치세를 부과하면 소득이 많고 적음에 관계없이 똑같은 세액을 부담하게 되어 조세 부담률은 저소득자일수록 높아지므로 역진세적 성격을 가지게 된다.

누진세(累進稅) : 소득이 증가하는 정도에 비해 세금이 더 높은 비율로 증가하는 조세를 말한다.

투자성 부동산(수익성 부동산) : 투자의 대상이 되는 부동산을 말한다. 임대용 부동산과 기업용 부동산으로 분류되는데, 보통 임대용 부동산을 가정하여 분석할 때가 많다.

인플레이션(inflation) : 상품 거래량에 비하여 물가는 오르고 화폐가치는 떨어지는 현상을 말한다.

디플레이션(deflation) : 상품 거래량에 비하여 물가는 떨어지고 화폐가치는 오르는 현상을 말한다.

소득이득(income gain) : 보유기간 동안 생산활동을 통해 발생하는 이득으로, 부동산을 임대할 때의 수입 등을 말한다.

예) 임대료수입, 지대수입

자본이득(capital gain) : 당해 기간 말(처분 시)에 발생하는 소득, 즉 자산가치의 상승에 따른 이익을 말한다.

예) 양도차익, 시세차익

안전성(安全性) : 위험이 없거나 안전을 보장하는 성질을 말한다.

예) 건물의 안전성, 자동차의 안전성

안정성(安定性) : 바뀌어 달라지지 않고 일정한 상태를 유지하는 성질을 의미한다.

예) 주가와 환율의 안정성, 직장의 안정성

기회비용(opportunity cost) : 어떤 것을 선택함으로써 포기한 다른 대안들 중 최선의 대안으로부터의 혜택을 말한다. 그러나 이는 실제 지불된 비용이 아니라 계산된 비용이며, 인식된 비용이다.

무위험률 : 위험(risk)이란 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 말하는데, 국가가 발행하는 채권인 국채와 같이 위험이 전혀 없는 무위험자산에 대한 수익률을 특별히 무위험률 또는 무위험이자율(risk-free interest rate)이라고 한다.

포트폴리오 효과(portfolio effect) 포트폴리오에 포함된 자산의 수가 늘어남에 따라 포트폴리오 위험에 대한 개별자산위험의 영량력(비체계적 위험)이 감소한다는 것이 위험분산효과의 본질이다. 이때 개별자산들의 수익률 간의 상관관계에서 기인하는 위험감소 효과는 투자자금을 여러 자산에 분산투자할수록 더욱 두드러지게 나타나는데, 이것을 포트폴리오 효과라고 한다.

상관계수(correlation coefficient) : 두 개의 확률변수가 함께 움직이는 정도를 나타내는 척도이다. 만약, 상관계수가 +1의 값을 갖는다면 포트폴리오를 구성하는 두 자산의 수익률이 동일한 방향과 크기로 움직인다는 것을 의미한다. 상관계수가 -1의 값을 갖는 경우는 포트폴리오를 구성하는 두 자산의 수익률이 서로 반대 방향과 크기로 움직인다는 것을 의미한다. 상관계수가 +1과 -1 상이의 값을 갖는 경우는 상관계수의 크기에 따라 제거 정도가 달라진다고 할 수 있다.

자본환원계수 : 금융계수라고도 하는데, 화폐의 시간가치 계산에서 현재가치를 미래가치로 바꾸거나 미래가치를 현재가치로 바꿀 때 사용하는 계수이다.

감채기금계수 : n년 후에 1원을 만들기 위해서 매 기간마다 적립해야 할 금액을 나타내는 자본환원계수로서, 연금의 내가계수의 역수이다.

저당상수 : 일정액을 빌렸을 때 매 기간마다 갚아야 할 원금과 이자의 함계를 구할 때 사용하는 자본환원계수이다. 원리금균등분할상환 시 융자금액에 대한 원불입액을 계산하는 데 사용한다. 연금의 현가계수와 역수관계이다.

지분복귀액 : 투자자들이 일정기간 동안 투자부동산을 운영한 후 처분 시에 지분투자자에게 돌아가는 수입을 말한다.

할인현금흐름분석법(DCF법, Discounted Cash Flow method, 할인현금수지분석법) : 할인현금흐름분석법(할인현금수지분석법)이란 장래에 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 그 값을 비교하여 투자채택 도는기각 여부를 결정하는 방법이다. 할인현금흐름분석법에는 순현가법, 내부수익률법, 수익성 지수법 등이 있다.

부채비율 : 타인의 자본을 자기자본으로 나눈 비율이다.

부채비율 = 타인자본/자기자본 X 100

1.부동산 수요의 개념에 사용되는 경제 용어

재화와 서비스

재화 : 형태가 있어서 만지고 보관할 수 있는 유형의 것

서비스 : 형태가 없어서 만지거나 보관할 수 없는 무형의 것

소비수요(消費需要, consumption demand) : 사람들이 재화와 서비스를 필요로 하는 것을 '수요'라고 한다면 이 수요을 실제로 행동에 옮기는 것을 '소비'라고 하며, 현금을 지출하는 것 외에 신용매입에 따른 구입도 포함되며, 토지와 건물의 구입은 제외된다.

유량(流量, flow) : 일정한 기간을 전제로 하는 개념을 유량이라고 하는데, 이는 1일간, 1개월간, 1년간 등의 기간을 명시해야 그 의미가 명확히 전달될 수 있다는 뜻이다.

(예. 임대료 수입, 신규 주택공급량, 주택거래량, 국민총생산 등)

저량(貯量, stock) : 일정시점을 전제로 성립하는 개념을 저량이라고 한다.

(예. 주택재고량, 보유부동산의 시장가치, 국부國富 등)

수요곡선과 수요의 법칙에서 '다른 모든 요인들은 일정하다.' : 경제현상을 분석할 때 분석 대상 이외의 다른 모든 것들에는 변화가 없이 일정하다고 가정하는 것을 '세터리스 패리버스(ceteris paribus)'가정이라 부른다. 세터리스 패리버스는 라틴어로 '다른 조건이 동일하다(other things being equal)'는 뜻이다.

수요의 법칙 : 어떤 재화의 단위당 가격(임대료)이 상승하면 수요량은 감소하고, 단위당 가격(임대료)이 하락하면 수요량은 증가하는 관계, 즉 가격(임대료)과 수요량 사이의 반비례(-)의 관계를 수요의 법칙이라고 한다. 이 수요의 법칙을 그림으로 나타낸 것이 수요곡선인데, 우하향의 모양을 갖는다.

편익(便益, benefit) : 이익을 나타내는 것으로, 금전적인 이익과 비금전적인 이익을 모두 편익이라 한다.

효용(效用, utility) : 재화나 서비스의 소비에서 얻는 즐거움이나 만족감을 말한다.

경제학에서의 수요·공급 분석과 좌표축 : 경제학에서 수요와 공급을 분석할 때 가격을 세로축(y축)에, 수량을 가로축(x축)에 놓는 관례는 영국의 경제학자 마셜(Alfred Marshall, 1842~1924)이 가격을 세로축에, 수량을 가로축에 놓고 가격결정원리를 분석한 이래 관례가 되고 있다.

가수요(假需要) : 어떤 상품의 가격이 오늘 것 같거나 상품이 부족하게 될 것 같은 상황에서 실제 필요가 없음에도 불구하고 상품을 미리 사 두는 것을 말한다.

2.부동산 공급의 개념에 사용되는 경제 용어

공급의 법칙 : 어떤 재화의 단위당 가격(임대료)이 상승하면 공급량이 증가하고, 단위당 가격(임대료)이 하락하면 공급량은 감소하는 관계, 즉 가격(임대료)과 공급량 사이의 비례(+)관계를 공급의 법칙이라고 한다. 이 공급의 법칙을 그림으로 나타낸 것이 공급곡선인데, 우상향의 모양을 갖는다.

3.부동산 공급의 개념에 사용되는 경제 용어

초과수요 : 일정한 가격수준에서 사람들이 사고자 하는 시장의 수요량이 팔고자 하는 시장공급량보다 많아서 재화의 부족이 발생할 때 이 부족분을 '초과수요'라고 한다.

초과공급 : 일정한 가격수준에서 사람들이 팔고자 하는 시장공급량이 사고자 하는 시장수요량보다 많아서 재화가 남아돌 때 이 남아도는 부분을 '초과공급'이라고 한다.

균형(equilibrium) : 초과공급 상태에서는 현재 주어진 가격수준에서 원하는 수량만큼을 팔지 못한 사람들이 생겨나게 되고, 이들 중 일부는 가격을 낮추어서라도 팔려고 하는데, 이로 인해 점차 재화의 가격이 하락하기 시작하면 해당 재화를 사려는 사람들에게는 더 많이 사려는 유인이 발생하여 수요량이 늘어나게 된다. 또한 재화의 가격이 하락하면 공급량은 줄어들기 때문에 해당 재화를 팔려는 사람도 점차 줄어들게 되는데, 이러한 조정을 거치면서 일정한 가격수준에서 시장수요량과 시장공급량이 일치하게 되어 사는 사람과 파는 사람이 원하는 만큼 사고 팔게 되면 더 이상 가격과 수량에 변화의 여지가 없어지게 된다. 이러한 상태를 '균형'이라고 하며, 수요나 공급이 변동하면 그에 따라 균형점도 변동한다.

4.부동산 수요와 공급의 탄력성에 사용되는 경제 용어

수요와 가격탄력성 : 소비자가 어떤 물건을 사면서 지출한 금액은 그 물건을 판 기업의 수입이 된다. 결국, 소비자의 지출액과 기업의 총수입은 같게 된다. 따라서 기업의 총수입은 공급의 가격탄력성과는 관련이 없고 수요의 가격탄력성과만 관련이 있다.

변화분(變化分) : 바뀌어 달라지는 정도를 나타내는 것으로, 나중 것에서 처음 것을 뺀 값을 말한다.

(예. 5에서 7로의 변화분은 2이다.)

변화율(變化率) : 바뀌어 달라지는 비율을 나타내는 것으로, 처음 것에 대한 변화분의 비율을 말한다.

(예. 5에서 7로의 변화율은 {(7-5)/5} X 100 = 40%이다.)

5. 부동산경기변동의  개념 및 특징에 사용되는 경제 용어

전순환적(pre-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기가 일반 경기보다 앞서 진행하는 것을 말한다.

후순환적(post-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기가 일반경기보다 뒤에 진행하는 것을 말한다.

동시순환적(equi-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기가 일반경기와 동시에 진행하는 것을 말한다.

역순환적(counter-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기와 일반경기의 순환이 서로 반대로 진행하는 것을 말한다.

공가율(空家率) : 총주택 중에서 비어 있는 주택의 비율을 말한다.

공실률(空室率) : 건물이 비어 있는 상태를 공실이라 하며, 공실률은 전체 건물 공간 중 비어 있는 건물의 공간 비율을 말한다.