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1. 정비사업의 시행방법

(1) 주거환경개선사업

주거환경개선사업은 다음에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법에 따른다.

① 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설로 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법

② 사업시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하거나 대지를 토지등소유자 또는 토지등소유자 외의 자에게 공급하는 방법

③ 사업시행자가 환지로 공급하는 방법

④ 사업시행자가 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하여 공급하는 방법

(2) 재개발사업

재개발 사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.

(3) 재건축사업

재건축사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설·복리시설 및 오피스텔(건축법에 따른 오피스텔을 말한다)을 건설하여 공급하는 방법으로 한다. 다만, 오피스텔을 건설하여 공급하는 경우에는 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 준주거지역 및 상업지역에서만 건설할 수 있다. 이 경우 오피스텔의 연면적은 전체 건축물 연면적의 100분의 30 이하이어야 한다.

2. 정비사업 시행자

(1) 주거환경개선사업의 시행자-시장·군수등, 토지주택공사 등, 공익법인

① 위 정비사업의 시행방법 ①에 따른 방법(현지개량방법)으로 시행하는 주건환경개선사업은 시장·군수등이 직접 시행하되, 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 하려는 경우에는 공람공고일 현재 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 한다.

② 위 정비사업의 시행방법의 ②~④까지에 따른 방법(수용, 환지, 관리처분계획)으로 시행하는 주거환경개선사업은 시장·군수등이 직접 시행하거나 다음에서 정한 자에게 시행하게 할 수 있다.

㉠ 시장·군수등이 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 사업시행자로 지정하는 경우
ⓐ 토지주택공사 등
ⓑ 주거환경개선사업을 시행하기 위하여 국가, 지방자치단체, 토지주택공사 등 또는 <공공기관의 운영에 관한 법률> 제4조에 따른 공공기관이 총지분의 100분의 50을 초과하는 출자로 설립한 법인

㉡ 시장·군수등이 위 ㉠에 해당하는 자와 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 공동시행자로 지정하는 경우
ⓐ <건설산업기본법>에 따른 건설업자(이하 '건설업자')
ⓑ <주택법>에 따라 건설업자로 보는 등록사업자(이하 '등록사업자')

③ 위 ②에 따라 시행하려는 경우 제15조 제1항에 따른 공람공고일 현재 해당 정비예정구역의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2 이상의 동의와 세입자(제15조 제1항에 따른 공람공고일 3개월 전부터 해당 정비예정구역에 3개월 이상 거주하고 있는 자를 말한다) 세대수의 과반수의 동의를 각각 받아야 한다. 다만, 세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있다.

④ 시장·군수등은 천재지변, 그 밖의 불가피한 사유로 건축물이 붕괴할 우려가 있어 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 위 ① 및 ③에도 불구하고 토지등소유자 및 세입자의 동의 없이 자신이 직접 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있다. 이 경우 시장·군수등은 지체 없이 토지소유자에게 긴급한 정비사업의 시행·방법 및 시기 등을 통보하여야 한다.

(2) 재개발사업의 시행자-조합 또는 토지등소유자

재개발사업은 다음의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.

① 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법
② 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법

(3) 재건축사업의 시행자-조합

재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사 등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.

(4) 재개발사업·재건축사업의 대행자

1) 대행사유

시장·군수등은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등 또는 지정개발자에게 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.

① 장기간 정비사업이 지연되거나 권리관계에 대한 분쟁 등으로 인하여 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 경우
② 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)의 과반수 동의로 요청하는 경우

2) 사업대행개시결정

① 시장·군수등은 정비사업을 직접 시행하거나 지정개발자 또는 토지주택공사 등으로 하여금 정비사업을 대행하게 하고자 하는 때에는 사업대행개시결정을 하여 당해 지방자치단체의 공보 등에 고시하여야 한다.
② 시장·군수등은 토지등소유자 및 사업시행자에게 고시내용을 통지하여야 한다.

3) 사업대행의 방법

① 대행의 기간 및 방법 : 사업대행개시결정의 고시가 있은 때에는 사업대행자는 그 고시일의 다음 날부터 사업대행완료의 고시일까지 자기의 이름 및 사업시행자의 계산으로 사업시행자의 업무를 집행하고 재산을 관리한다.

② 재산상 부담을 가하는 행위 : 시장·군수등이 아닌 사업대행자는 재산의 처분, 자금의 차입 그 밖에 사업시행자에게 재산상 부담을 가하는 행위를 하고자 하는 때에는 미리 시장·군수등의 승인을 받아야 한다.

4) 대행자의 의무 및 권리

① 대행자의 의무 : 사업대행자는 대행의 업무를 행함에 있어서는 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하여야 한다.

② 대행자의 권리 : 정비사업을 대행하는 시장·군수등, 토지주택공사 등 또는 지정개발자(이하 '사업대행자')는 사업시행자에게 청구할 수 있는 보수 또는 비용의 상환에 대한 권리로써 사업시행자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다.

5) 사업대행의 완료

① 사업대행완료보고 : 사업대행자는 사업대행의 원인이 된 사유가 없어지거나 소유권이전의 고시 후 등기를 완료한 때에는 사업대행을 완료하여야 한다. 이 경우 시장·군수등이 아닌 사업대행자는 미리 시장·군수등에게 사업대행을 완료할 뜻을 보고하여야 한다.

② 사업대행완료고시 : 시장·군수등은 사업대행이 완료된 때에는 사업대행완료일을 당해 지방자치단체의 공보 등에 고시하고, 토지등소유자 및 사업시행자에게 각각 통지하여야 한다.

③ 업무의 인계·인수 : 사업대행자는 사업대행완료의 고시가 있은 때에는 지체 없이 사업시행자에게 업무를 인계하여야 하며, 사업시행자는 정당한 사유가 없는 한 이를 인수하여야 한다.

④ 권리·의무의 승계 : 업무인계·인수가 완료된 때에는 사업대행자가 정비사업을 대행함에 있어서 취득하거나 부담한 권리와 의무는 사업시행자에게 승계된다.

(5) 시공자 선정

1) 조합이 시행자인 경우

조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.

2) 토지등소유자가 시행자인 경우

토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우에는 위 1)에도 불구하고 사업시행계획인가를 받은 후 규약에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.

3) 시장·군수등이 재개발사업·재건축사업을 시행하는 경우

시장·군수등이 천재지변 등 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하여 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 사업시행자 지정·고시 후 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.

허가대상

다음에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 다만, 도시·군계획사업(다른 법률에 따라 도시·군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

① 건축물의 건축 : <건축법>에 따른 건축물의 건축

② 공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물의 설치

2. 토지의 형질변경 : 절토(땅깎기), 성토(흙쌓기), 정지(땅고르기), 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 해우이와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외한다)

3. 토석채취 : 흙, 모래, 자갈, 바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외한다.

4. 토지분할 : 다음에 해당하는 토지의 분할(건축법에 따른 건축물이 있는 대지는 제외한다)

① 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할
② <건축법>에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할
③ 관계 법령에 의한 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5m 이하로의 토지 분할

5. 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리 안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한한다)에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

허가불요대상

다음에 해당하는 행위는 개발행위허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다.

① 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치(단, 1개월 이내에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 이를 신고하여야 한다)

② <건축법>에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질변경(도시·군계획시설사업이 시행되지 아니하고 있는 도시·군계획시설의 부지인 경우만 가능하다)

③ 대통령령으로 정하는 경미한 행위

(1) 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등(우선변제권)

① 효력 : 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 <민사집행법>에 의한 경매 도는 <국세징수법>에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

② 부여장소

㉠ 공증인 사무소나 법무법인 또는 공증인가 공동법률사무소 등 공증기관

㉡ 전국 지방법원 또는 지원의 등기소

㉢ 전국의 읍·면·동 주민센터

㉣ 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소

③ 임대차 정보제공 등

㉠ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

㉡ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다.

㉢ 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.

㉣ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.

(2) 보증금 중 일정액의 보호(최우선변제권)

① 특징 : 최우선변제권이라 함은 대통령령으로 정하는 소액보증금의 임차인이 부동산 경·공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 보증금 중 일정액에 대하여 후순위 담보권자, 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다.

지역 구분 : 서울특별시
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 1억 1천만 원
보증금 중 일정액의 범위 : 3,700만 원

지역 구분 : 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외, 세종특별자치시, 용인시 및 화성시)
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 1억 원
보증금 중 일정액의 범위 : 3,400만 원

지역 구분 : 광역시(군·과밀억제권역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 6,000만 원
보증금 중 일정액의 범위 : 2,000만 원

지역 구분 : 그 박의 지역
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 5,000만 원
보증금 중 일정액의 범위 : 1,700만 원

② 보증금 중 일정액의 범위와 기준 : 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하도록 하고, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 함으로써 임차권등기의 효력을 강화하고 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 하고 있다.

① 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

② 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 웃너변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

③ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제(최우선변제)를 받을 권리가 없다.

④ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

⑤ 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

주택임대차 계약의 존속기간

(1) 최단기간
주택임대차 계약기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

(2) 경매에 의한 임차권 소멸
임차권은 임차주택에 대하여 <민사집행법>에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸된다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

(3)계약의 갱신
① 약정에 의한 갱신 : 주택임대차 계약이 종료된 후에 합의에 의하여 갱신할 수 있다.
② 묵시적 갱신 : <주택임대차보호법>은 <민법>의 임대차계약상의 묵시의 갱신에 대한 특칙을 두고 있다. 즉, 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 이 겨웅 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

㉠ 경자유전의 원칙 : 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

㉡ 농지소유 상한제

ⓐ 상속농지 : 상속에 의하여 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니 하는 사람은 그 상속농지 중에서 1만㎡ 이내의 것에 한하여 소유할 수 있다.

ⓑ 이농 당시 소유농지 : 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 이농 당시의 소유농지 중에서 1만㎡ 이내의 것에 한하여 소유할 수 있다.

ⓒ 주말·체험농지 : 주말·체험영농을 하고자 하는 사람은 1천㎡ 미만의 농지에 한하여 소유할 수 있으며, 이 경우 면적계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다.

㉢ 농지취득자격증명제

ⓐ 의의 및 성격 : 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장(시·구·읍·면장)으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.
ⓑ 농지취득자격증명 발급을 요하지 아니하는 경우

ⅰ. 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
ⅱ. 상속(상속인에게 한 유증을 포함한다)에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우
ⅲ. 담보농지를 취득하여 소유하는 경우
ⅳ. 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하는 경우
ⅴ. 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
⊙ <한국농어촌공사 및 농지관리기금법>에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ <농어촌정비법>에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ <공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
ⅵ. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우
ⅶ. 공유농지의 분할 또는 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경
ⅷ. 환매권자가 환매권에 의하여 농지를 취득하는 경우
ⅸ. 농지이용증진 사업시행계획에 의하여 농지를 취득하는 경우
ⅹ. 기타(환매권자 등이 환매권 등에 의하여 농지를 취득하는 경우)

ⓒ 농지취득자격증명의 발급절차 : 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성하여 시·구·읍·면장에게 그 발급을 신청하여야 한다.

ⓓ 농지취득자격증명의 적용 : 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

ⓔ 농지의 처분의무 등

ⅰ. 농지의 처분의무 : 농지의 소유자가 소유농지를 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 경우 등의 사유가 발생한 경우에는 1년 이내에 농지를 처분하여야 한다.

ⅱ. 농지의 처분명령 : 시장·군수 또는 구청장은 처분의무기간 내에 처분 대상 농지를 처분할 것을 명할 수 있다.

ⓕ 이행강제금 부과 : 농지처분명령을 받은 후 정당한 사유 없이 지정기간 안에 처분명령의 이행을 하지 아니한 자에 대하여는 농지의 토지 가액의 100분의 20에 상당하는 이행강제금을 부과한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 최초의 처분명령이 있는 날을 기준으로 하여 처분명령이 이행될 때까지 이행강제금을 매년 1회 부과·징수할 수 있다.

ⓖ 이의제기 : 이행강제금의 부과처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날로부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다.

ⓗ 강제징수 : 납부기한 내에 이의제기를 하지 아니하고 납부기한 내에 이행강제금을 납부하지 아니할 경우에는 <지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률>에 따라 징수한다.

분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미한다(대법원판례 1993.7.16, 93다210).

㉠ 형태 : 분묘란 그 내부에 사람의 해골, 유해, 유발 등 시신을 매장하여 사자를 안장한 장소를 말하고, 장래의 묘소로서 설치하는 등 그 내부에 시신이 안장되어 있지 않은 것은 분묘라고 할 수 없다(대법원판례 1976.10.26, 76다1359·1360).

㉡ 성립요건

ⓐ 소유자의 승낙을 얻어 그 소유지 내에 분묘를 설치한 경우(대법원판례 1967.10.12, 67다1920)
ⓑ 타인의 소유 토지에 그의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 취득하는 경우(대법원판례 1969.1.28, 68다1927)
ⓒ 자기 소유지에 분묘를 설치한 후에 그 분묘를 설치한 자가 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 유보하거나 분묘도 함께 이전한다는 특약함이 없이 토지를 처분한 경우(대법원판례 1967.10.12, 67다1920)

㉢ 범위 : 분묘기지권의 범위는 분묘의 기지 자체(봉분의 기저부분)뿐만 아니라 그 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역을 의미한다(대법원판례 1986.3.25, 85다카2496).

㉣ 지료 : 지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 점에 비추어 보면, 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다고 해석함이 타당하다(대법원판례 1995.2.28, 94다37912).

※분묘기지권을 시효취득한 분묘기지권자는 토지 소유자가 재판상 또는 재판 외에서 지료를 청구하면 그때부터 지료를 지급할 의무가 있게 된다(대법원판례 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결)
-지료의 구체적 액수는 당사자의 협의로 정하거나 당사자의 청구에 따라 법원이 정할 수 있고, 정해진 지료가 지가 상승 등 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 되면 당사자는 지료 증감을 청구할 수 있다.
-지료 채권에 대하여서는 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용된다.
-지료를 2년분 이상 지급하지 않으면 토지 소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있지만, 당사자의 협의나 법원의 판결에 의하여 분묘기지권에 관한 지료의 액수가 정해지지 않았다면 분묘기지권자가 지료를 지급하지 않았더라도 지료 지급을 지체한 것으로 볼 수는 없어 분묘기지권 소멸 청구는 허용되지 않는다.

㉤ 기간 : 존속기간에 관하여는 <민법>상 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라, 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따를 것이며, 그런 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속한다고 해석함이 타당하다(대법원판례 1982.1.26, 81다1220).

● 토지거래허가구역의 지정

① 국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 제11조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.

㉠허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 : 국토교통부장관이 지정
㉡ 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우 : 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다.

② 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다.

● 허가구역 내 토지거래에 대한 허가

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 '토지거래계약')을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

② 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

● 선 매

① 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약에 관한 허가신청이 있는 경우 다음에 해당하는 토지에 대하여 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 공공기관 또는 공공단체가 그 매수를 원하는 경우에는 이들 중에서 해당 토지를 매수할 선매자를 지정하여 그 토지를 협의 매수하게 할 수 있다.

㉠ 공익사업용 토지
㉡ 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지

② 선매자가 토지를 매수할 때의 가격은 <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 따라 감정평가법인 등이 감정평가한 감정가격을 기준으로 하되, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 할 수 있다.

● 이의신청

처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

● 불허가처분 토지에 대한 매수청구

① 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

② 매수청구를 받은 시장·군수 또는 구청장은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다.

● 다른 법률에 따른 인가·허가 등의 의제

① 농지에 대하여 제11조에 따라 토지거래계약허가를 받은 경우에는 <농지법>에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.

② 토지거래허가증을 발급받은 경우에는 <부동산등기 특별조치법>에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

1. 토지

'민법'상 토지소유권은 일정한 지면을 합리적인 범위에 따라 분할한 선으로 구분되는데, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 소유권이 지표의 상하에 미친다.

2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물

① 건축물이라 함은 토지에 정착하고 있는 전조물로서 토지와 완전히 독립한 별개의 부동산이다.

② 명인방법에 의한 수목집단 : 명인방법이라는 공시방법을 갖춘 경우 부동산으로 보므로 중개대상물에 해당한다.

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건

① '입목에 관한 법률'에 의한 입목

-입목 : 토지에 부착된 수목의 집단으로서 '입목에 고나한 법률'에 의해 소유권보존등기를 받은 것을 의미하며, 입목으로 등기를 받을 수 있는 수목의 집단의 범위는 1필의 토지 또는 1필의 토지 일부분에 생립하고 있는 모든 수종의 수목으로 한다.

-입목의 독립성 : 입목은 부동산으로 보며, 입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 이를 저당권의 목적으로 할 수 있으며, 토지 소유권 또는 지상권 처분의 효력은 입목에 미치지 아니하므로 이를 독립된 객체로 인정하고 있다.

-저당권의 효력 : 입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 입목을 베어낸 경우에 그 토지로부터 분리된 수목에 대하여도 미친다.

-입목의 등록 : 소유권보존의 등기를 받을 수 있는 수목의 집단은 '입목에 관한 법률'에 의한 입목등록원부에 등록된 것에 한하며, 등록을 받고자 하는 자는 그 소재지를 관할하는 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장)에게 신청하여야 한다.

② '공장 및 광업재단 저당법'에 의한 광업재단 및 공장재단

-광업재단 : 광업재단이라 함은 광업권과 광업권에 기하여 광물을 채굴, 취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 '공장 및 광업재단 저당법'에 의하여 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.

-공장재단 : 공장재단이라 함은 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 '공장 및 광업재단 저당법'에 의하여 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.

③ 중개대상물 해당 여부

법정 중개대상물

중개대상물에 해당하는 것 : 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단, 광업재단

중개대상물에 해당하지 않는 것 : 어업권, 광업권, 어업재단, 항만운송사업재단, 자동차, 기계장비, 선박, 항공기 등

사법상 거래의 대상이 될 것

(사적소유의 대상이 될 것)

중개대상물에 해당하는 것 : 접도구역 내 토지, 군사시설보호구역 내 토지, 도로예정지인 사유지, 가등기 및 가압류된 부동산, 법정지상권 법정저당권이 설정된 토지

중개대상물에 해당하지 않는 것 : 하천, 포락지, 미채굴광물, 공도 및 공원, 도로예정지 중 공유지, 공유수면매립지 중 공유지, 행정재산, 일반재산(경·공매대상인 경우)

중개행위가 개입될 수 있을 것

(중개대상인 권리일 것)

중개대상물에 해당하는 것 : 유치권 이전, 법정지산권 이전, 법정저당권 이전, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권(판례), 임차권, 환매권

중개대상물에 해당하지 않는 것 : 유치권의 성립, 법정지상권의 성립, 법정저당권의 성립, 분묘기지권, 공용수용, 질권, 특허권, 상표권