임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 <상가건물 임대차보호법> 제14조에 따른 최우선변제를 받을 권리가 없다. 동일한 상가건물에 계속하여 보증금 중 일정책의 우선특권을 보장한다면 저당권자 등에게 너무 가혹하게 되어 담보제도를 무력화시킬 수 있기 때문이다. 그러나 등기 이후에 임차한 임차인도 확정일자(법 제5조)의 보호는 그대로 있다는 점을 유의하여야 한다. 확정일자는 후순위 권리자에게만 우선하므로 담보제도를 무력화시키는 일이 없기 때문이다.
① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
② 임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
③ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
④ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 고나련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑥ 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
상가건물 임대차 계약의 존속기간
(1) 최단기간
상가건물임대차 계약기간을 정함이 ㅇ벗거나 기간을 1면 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
(2) 경매에 의한 임차권 소멸
임차권은 임차건물에 대하여 <민사집행법>에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 낙찰에 의하여 소멸된다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
(3) 계약의 갱신
① 약정에 의한 갱신
② 묵시적 갱신 : <상가건물 임대차보호법>은 <민법>의 임대차계약상의 묵시적 갱신에 대한 특칙을 두고 있다. 영세상인의 경제활동에 안정을 꾀하기 위함이다. 즉, 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
③ 임차인의 계약갱신요구권
㉠ 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.
ⓐ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
ⓑ 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
ⓒ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
ⓓ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우
ⓔ 임차인이 임차한 건물의 전부 도는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
ⓖ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
ⅰ) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
ⅱ) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
ⅲ) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
ⓗ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
㉡ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
㉢ 계약갱신요구권의 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에도 적용된다. 또한, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
