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● 토지거래허가구역의 지정

① 국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 제11조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.

㉠허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 : 국토교통부장관이 지정
㉡ 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우 : 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다.

② 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다.

● 허가구역 내 토지거래에 대한 허가

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 '토지거래계약')을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

② 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

● 선 매

① 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약에 관한 허가신청이 있는 경우 다음에 해당하는 토지에 대하여 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 공공기관 또는 공공단체가 그 매수를 원하는 경우에는 이들 중에서 해당 토지를 매수할 선매자를 지정하여 그 토지를 협의 매수하게 할 수 있다.

㉠ 공익사업용 토지
㉡ 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지

② 선매자가 토지를 매수할 때의 가격은 <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 따라 감정평가법인 등이 감정평가한 감정가격을 기준으로 하되, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 할 수 있다.

● 이의신청

처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

● 불허가처분 토지에 대한 매수청구

① 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

② 매수청구를 받은 시장·군수 또는 구청장은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다.

● 다른 법률에 따른 인가·허가 등의 의제

① 농지에 대하여 제11조에 따라 토지거래계약허가를 받은 경우에는 <농지법>에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.

② 토지거래허가증을 발급받은 경우에는 <부동산등기 특별조치법>에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

① 거래당사자는 부동산 거래신고를 한 후 해당 거래계약이 해제, 무효 또는 취소된 경우 해제등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 단독으로 신고할 수 있다.

②개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부하여 부동산 거래신고를 한 경우에는 개업공인중개사가 해제등의 신고(공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하는 것을 말한다)를 할 수 있다. 다만, 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있다.

③부동산 거래계야그이 해제, 무효 도는 취소(이하 '해제등')를 신고하려는 거래 당사자 도는 개업공인중개사는 별지 제4호 서식의 부동산거래계약 해제등 신고서(이하'부동산거래계약 해제등 신고서')에 공동으로 서명 도는 날인하여 신고관청에 제출해야 한다. 이 경우 거래당사자 중 일방이 국가등인 경우 국가등이 단독으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출할 수 있다.

④단독으로 부동산 거래계약의 해제등을 신고하려는 자는 부동산거래계약 해제등 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 다음의 서류를 첨부하여 신고관청에 제출해야 한다. 이 경우 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 여부를 확인해야 한다.

㉠ 확정된 법원의 판결문 등 해제등이 확정된 사실을 입증할 수 있는 서류
㉡단독신고사유서

⑤ 신고를 받은 신고관청은 그 내용을 확인한 후 부동산거래계약 해제등 확인서를 신고인에게 지체 없이 발급해야 한다.

⑥부동산거래계약시스템을 통하여 부동산 거래계약 해제등을 한 경우에는 부동산 거래계약 해제등이 이루어진 때에 부동산거래계약 해제등 신고서를 제출한 것으로 본다.

1. 토지

'민법'상 토지소유권은 일정한 지면을 합리적인 범위에 따라 분할한 선으로 구분되는데, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 소유권이 지표의 상하에 미친다.

2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물

① 건축물이라 함은 토지에 정착하고 있는 전조물로서 토지와 완전히 독립한 별개의 부동산이다.

② 명인방법에 의한 수목집단 : 명인방법이라는 공시방법을 갖춘 경우 부동산으로 보므로 중개대상물에 해당한다.

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건

① '입목에 관한 법률'에 의한 입목

-입목 : 토지에 부착된 수목의 집단으로서 '입목에 고나한 법률'에 의해 소유권보존등기를 받은 것을 의미하며, 입목으로 등기를 받을 수 있는 수목의 집단의 범위는 1필의 토지 또는 1필의 토지 일부분에 생립하고 있는 모든 수종의 수목으로 한다.

-입목의 독립성 : 입목은 부동산으로 보며, 입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 이를 저당권의 목적으로 할 수 있으며, 토지 소유권 또는 지상권 처분의 효력은 입목에 미치지 아니하므로 이를 독립된 객체로 인정하고 있다.

-저당권의 효력 : 입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 입목을 베어낸 경우에 그 토지로부터 분리된 수목에 대하여도 미친다.

-입목의 등록 : 소유권보존의 등기를 받을 수 있는 수목의 집단은 '입목에 관한 법률'에 의한 입목등록원부에 등록된 것에 한하며, 등록을 받고자 하는 자는 그 소재지를 관할하는 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장)에게 신청하여야 한다.

② '공장 및 광업재단 저당법'에 의한 광업재단 및 공장재단

-광업재단 : 광업재단이라 함은 광업권과 광업권에 기하여 광물을 채굴, 취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 '공장 및 광업재단 저당법'에 의하여 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.

-공장재단 : 공장재단이라 함은 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 '공장 및 광업재단 저당법'에 의하여 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.

③ 중개대상물 해당 여부

법정 중개대상물

중개대상물에 해당하는 것 : 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단, 광업재단

중개대상물에 해당하지 않는 것 : 어업권, 광업권, 어업재단, 항만운송사업재단, 자동차, 기계장비, 선박, 항공기 등

사법상 거래의 대상이 될 것

(사적소유의 대상이 될 것)

중개대상물에 해당하는 것 : 접도구역 내 토지, 군사시설보호구역 내 토지, 도로예정지인 사유지, 가등기 및 가압류된 부동산, 법정지상권 법정저당권이 설정된 토지

중개대상물에 해당하지 않는 것 : 하천, 포락지, 미채굴광물, 공도 및 공원, 도로예정지 중 공유지, 공유수면매립지 중 공유지, 행정재산, 일반재산(경·공매대상인 경우)

중개행위가 개입될 수 있을 것

(중개대상인 권리일 것)

중개대상물에 해당하는 것 : 유치권 이전, 법정지산권 이전, 법정저당권 이전, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권(판례), 임차권, 환매권

중개대상물에 해당하지 않는 것 : 유치권의 성립, 법정지상권의 성립, 법정저당권의 성립, 분묘기지권, 공용수용, 질권, 특허권, 상표권