토지의 경제적 가치
교환의 대가인 교환가치 ▷ 가액 ← 원본
용익의 대가인 사용가치 ▷ 임료 ← 과실
현황기준 원칙
조건부 감정평가가 남용되는 것을 방지하기 위하여 <감정평가에 관한 규칙>에서는 현황을 기준으로 감정평가를 하는 것을 원칙으로 한다.
기준시점
대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제2호). 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다(감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항).
부동산평가의 특별원칙
-능률성의 원칙
-안전성의 원칙
-전달성의 원칙
-합리성의 원칙
독립평가
부동산이 토지 및 건물 등으로 결합하여 구성된 경우에 그 구성부분인 토지만을 독립된 부동산으로 규정하여 평가하는 것을 말한다.
부동산 가치(value)와 가격(price)
가치(value) : 장래 기대되는 주관적, 추상적 편익을 현재가치로 환원한 값(대상 부동산에 대한 현재의 값 ▷ 감정평가사가 전문가)
가격(price) : 특정부동산에 대한 객관적, 구체적 교환의 대가로 시장에서 매도자와 매수자 간에 제안되고 지불된 실거래액(대상부동산에 대한 과거의 값 ▷ 공인중개사가 전문가)
최유효이용
객관적인 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고, 최선의 사용방법으로서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되는 사용방법을 말한다.
표준적 이용
해당 지역의 평균적인 이용을 말한다. 즉, 인근지역에 속하는 개개이 부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적인 사용방법을 말한다.
추가투자의 적부 판단과 관련된 법칙
-균형의 원칙
-기여의 원칙
-수익체증, 체감의 원칙
-수익배분의 원칙
감정평가 3방식
①원가방식(비용성)
원가방식이란 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 비용접근법(cost approach)이라고도 한다.
-원가방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 원가법이라고 하며, 구한 시산가액을 적산가액이라고 한다.
-원가방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 적산법이라고 하며, 구한 시산임료를 적삼임료라고 한다.
②비교방식(시장성)
비교방식이란 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 시장접근법(market approach)이라고 한다.
-비교방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 거래사례비교법이라고 하며, 구한 시산가액을 비준가액이라고 한다.
-비교방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 임대사례비교법이라고 하며, 구한 시산임료를 비준임료라고 한다.
③수익방식(수익성)
수익방식이란 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 소득접근법(income approach)이라고도 한다.
-수익방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 수익환원법이라고 하며, 구한 시산가액을 수익가액이라고 한다.
-수익방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 수익분석법이라고 하며, 구한 시산임료를 수익임료라고 한다.
시산가액
대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 각각의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 말한다.
시산가액조정
감정평가의 3방식에 의하여 구한 시산가액 또는 시산임료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 조정하는 작업을 말한다.
재조달원가(재생산비용)
대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다.
-복제원가(reproduction cost, 복조원가) : 기준시점 현재 대상부동산과 동일 또는 유사한 자재를 하용하여 신규의 복제부동산을 재조달 또는 재생산하는 데 소요되는 물리적 측면의 원가를 말한다.
-대치원가(replacement cost, 대체비용) : 기준시점 현재 대상부동산과 자재, 공법 등이 유사하여, 기능면에서 동일성을 갖고 동일한 효용을 갖는 부동산을 신규로 대치하는 데 소요되는 효용 측면의 원가를 말한다.
재조달원가의 산정기준
-건물의 재조달원가 : 대상건물을 일반적인 방법으로 건축하는 데 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 한다. ▷ 도급(都給)건설이든 자가건설이든 도급건설에 준하여 처리한다.
-토지의 재조달원가 : 원가법은 원칙적으로 적용하지 않는다. 조성지, 매립지, 개간지, 간척지 등에 적용한다.
감가수정과 감가상각
-감가수정 : 감정평가상 기준시점에서 현존가격의 적정화(경제적 가치산정), 시장가치를 구함을 목적으로 함
-감가상각 : 기업회계, 세무회계상 비용배분과 자본의 유지회수, 정확한 원가계산, 진실한 재정상태 파악을 목적으로 함
치유(회복) 가능한 감가
치유 가능한 감가란 감가요인 치유에 따라 추가되는 보수비용보다 보수 이후의 가치증가분이 큰 경우를 말한다.
치유(회복) 불가능한 감가
치유 불가능한 감가란 보수비용보다 가치증가분이 작은 경우를 말한다.
환원(이)율(자본환원율)
순수익을 자본환원하는 이율을 말하는데, 자본수익률(rate of return on capital)과 자본회수율(rate of return of capital)의 합으로 구성된다.
환원이율 = 순수익/원본가치 X 100(%) = 순영업소득/부동산가치 X 100(%)
순수익(순영업소득)
대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서, 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.
지분형성분
보유기간 동안 저당대부에 대한 원금과 이자를 정기적으로 지불함으로 인해서 기간 말에 지분투자자 몫으로 돌아가는 지분가치의 증가분, 즉 상환된 원금을 말한다.
수익성 부동산
수익성 부동산은 임대용과 기업용으로 분류되는데, 보통 임대용 부동산을 가정하여 분석할 때가 많다.
표준공시지가
공시지가란 널리 지가를 공개하여 국가 또는 국민이 일정지역의 지역의 지가수준을 항상 파악할 수 있게 한 것을 말한다. <부동산 가격 공시에 관한 법률>에서는 "표준공시지가라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다."라고 정의하고 있다.
공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시기준일(매년 1월 1일) 현재의 가격을 조사, 평가하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하는 표준지 1m²당의 적정가격이다.
공시지가의 가격기준일은 매년 1월 1일이며, 보통 2월 말경 공시한다.
중앙부동산가격공시위원회
표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격, 비주거용 표준보동산가격, 비주거용 집합부동산가격 등의 조사, 평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 국토교통부장관 소속의 위원회이다.
적정가격
토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.
시·군·구 부동산가격공시위원회
개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 개별부동산가격 등의 조사·평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 시장·군수 또는 구청장 소속의 위원회이다.
비주거용 부동산
주로 상업·업무용 부동산을 말하는데, 이는 다시 일반부동산(한 건물의 소유자가 한 명)과 집합부동산(한 건물의 소유자가 여러 명)으로 나뉜다.