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1. 토지 등의 수용 또는 사용

● 수용의 주체

시행자는 도시개발사업에 필요한 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있다.

● 수용요건

다음에 해당하는 시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다.

① 토지소유자
②수도권 이외의 지역으로 이전하는 법인
③ 등록사업자
④ 토목공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 적합하게 사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자
⑤ 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사
⑥ 공동출자법인(국가·지방자치단체, 정부투자기관, 정부출연기관, 지방공사가 100분의 50 비율을 초과하여 출자한 경우는 제외한다)

● <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>의 준용

① 토지 등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 <공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>을 준용한다.

② 특례

㉠ 사업인정·고시의제 : <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>을 준용할 때 '수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시'한 경우에는 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 다른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다.

㉡ 재결신청기간의 특례 : 재결신청은 개발계획에서 정한 도시개발사업의 시행기간종료일까지 하여야 한다.

2. 토지상환채권

● 토지상환채권 발행의 주체 및 사유

시행자는 토지소유자가 원하면 토지 등의 매수대금의 일부를 지급하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업시행으로 조성된 토지·건축물로 상환하는 채권(이하 '토지상환채권')을 발행할 수 있다.

● 지급보증

민간시행자와 공동출자법인인 시행자(법 제11조 제1항 제5호부터 제11호에 해당하는 자)는 대통령령으로 정하는 금융기관 등으로부터 지급보증을 받은 경우에만 이를 발행할 수 있다.

● 발행규모

토지상환채권의 발행규모는 그 토지상환채권으로 상환할 토지·건축물이 해당 도시개발사업으로 조성되는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 2분의1을 초과하지 아니하도록 하여야 한다.

● 토지상환채권의 이율

토지상환채권의 이율은 발행 당시의 은행의 예금금리 및 부동산 수급상황을 고려하여 발행자가 정한다.

● 발행방법

토지상환채권은 기명식 증권으로 한다.

● 발행계획의 승인

시행자(지정권자가 새행자인 경우는 제외한다)는 토지상환채권을 발행하려면 토지상환채권의 발행계획을 작성하여 미리 지정권자의 승인을 받아야 한다.

※ 토지상환채권의 이전과 대항력

토지상환채권을 이전하는 경우 취득자는 그 성명과 주소를 토지상환채권원부에 기재하여 줄 것을 요청하여야 하며, 취득자의 성명과 주소가 토지상환채권에 기재되지 아니하면 취득자는 발행자 및 그 밖의 제3자에게 대항하지 못한다.

3. 이주대책 등 수립의무

시행자는 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>로 정하는 바에 따라 도시개발사업의 시행에 필요한 토지 등의 제공으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자에 관한 이주대책 등을 수립 및 시행하여야 한다.

4. 선수금

① 새항자는 조성토지 등과 도시개발사업으로 조성되지 아니한 상태의 토지(이하 '원형지')를 공급받거나 이용하려는 자로부터 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다.

② 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받으려면 지정권자의 승인을 받아야 한다.

5. 원형지의 공급과 개발

● 원형지의 공급

시행자는 도시를 자연친화적으로 개발하거나 복합적·입체적으로 개발하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 절차에 따라 미리 지정권자의 승인을 받아 다음에 해당하는 자에게 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있다. 이 경우 공급될 수 있는 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지면적의 3분의 1 이내로 한정한다.

① 국가 또는 지방자치단체
② <공공기관의 운영에 관한 법률> 제4조에 다른 공공기관
③ <지방공기업법>에 따라 설립된 지방공사
④ 국가나 지방자치단체 또는 대통령령으로 정하는 공공기관에 따른 시행자가 복합개발 등을 위하여 실시한 공모에서 선정된 자
⑤ 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자

● 원형지의 공급계획

시행자는 원형지를 공급하기 위하여 지정권자에게 승인 신청을 할 때에는 원형지의 공급계획을 작성하여 함께 제출하여야 한다.

● 조건부 승인

지정권자는 원형지 공급·개발의 승인을 할 때에는 용적률 등 개발밀도, 토지용도별 면적 및 배치, 교통처리계획 및 기반시설의 설치 등에 관한 이행조건을 붙일 수 있다.

● 원형지개발자(국가 및 지방자치단체는 제외한다)는 10년 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 안에는 원형지를 매각할 수 없다. 다만, 이주용 주택이나 공공·문화시설 등 대통령령으로 정하는 경우로서 미리 지정권자의 승인을 받은 경우에는 예외로 한다.

● 원형지 공급승인의 취소

지정권자는 다음에 해당하는 경우에는 원형지 공급승인을 취소하거나 시행자로 하여금 그 이행의 촉구, 원상회복 또는 손해배상의 청구, 원형지 공급계약의 해제 등 필요한 조치를 취할 것을 요구할 수 있다.

① 국시행자가 지정권자에게 작성·제출한 원형지의 공급 계획대로 토지를 이용하지 아니하는 경우
② 원형지개발자가 시행자에게 제출한 세부계획의 내용대로 시행하지 아니하는 경우
③ 시행자 또는 원형지개발자가 이행조건을 이행하지 아니하는 경우

6. 조성토지 등의 공급

● 공급계획

시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 조성토지 등을 공급하려고 할 때에는 조성토지 등의 공급계획을 작성하거나 변경하여 지정권자에게 제출하여야 한다.

● 공급가격

① 원칙적 공급가격 : 조성토지 등의 가격의 평가는 <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 다른 감정평가법인등이 평가한 금액으로 한다.

② 예외적 공급가격 : 시행자는 학교, 폐기물처리시설 등 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위한 조성토지 등과 이주단지의 조성을 위한 토지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 다른 감정평가법인등이 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있다.

● 공급방법

① 공급의 기준 : 시행자는 조성토지 등을 실시계획에서 정한 용도에 따라 공급하여야 한다.

② 공급의 방법

㉠ 경쟁입찰방법 : 토지의 공급은 경쟁입찰의 방법에 따른다.

㉡ 추첨방법 : 다음에 해당하는 경우에는 추첨의 방법으로 분양할 수 있다.

ⓐ 국민주택규모 이하의 주택건설용지(임대주택건설용지를 포함한다)
ⓑ <주택법>에 따른 공공택지
ⓒ 330㎡ 이하의 단독주택용지 및 공장용지

㉢ 수의계약방법 : 시행자는 다음에 해당하는 경우에는 수의계약의 방법으로 조성토지 등을 공급할 수 있다.

ⓐ 학교용지·공공청사용지 등 일반에게 분양할 수 없는 공공용지를 국가·지방자치단체 그 밖의 법령에 따라 해당 시설을 설치할 수 있는 자에게 공급하는 경우
ⓑ 토지상환채권에 의하여 토지를 상환하는 경우

수확체감의 법칙 : 토지가 고정되어 있는 상태에서 노동이나 자본의 투입량을 늘리면 총샌산량(총수확량)은 증가하나 추가적인 생산량은 점점 감소하게 되는 법칙이다.

한계비용 : 샌산량 한 단위를 추가로 생산할 때 드는 총비용의 증가분을 말한다.

한계수입 : 생산량 한 단위를 추가로 판매할 경우 얻는 총수입의 증가분을 말한다.

도시회춘화 현상 : 최근 도심의 오래된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중 고소득층의 유입, 대체되는 현상을 말한다.-젠트리피케이션(gentrification)

부동산개발의 과정

①아이디어 단계 : 아이디어 단계를 구상단계라고도 하며, 모든 부동산개발은 구상으로부터 시작된다. 어떠한 형태의 공간이 필요한지, 입지는 어떠해야 하는지, 현재 가진 부지를 어떤 용도로 이용해야 하는지, 구상에 맞는 부지를 어떻게 매입해야 하는지 등을 구상하는 단계이다.

②예비적 타당성 분석단계 : 전실행가능성 분석 단계 라고도 하며, 개발업자는 부동산개발에서 기대되는 수익이 비용을 상회할 것인지 여부를 판단하기 위해 사전에 개발비용, 개발에 따른 시장가치, 산출임대료수익 등을 개략적으로 조사해 볼 필요가 있다.

③부지모색과 확보단계 : 부지구입단계라고도 하며, 예비적 타당성 분석의 결과 타당성이 있다고 판단이 되면, 곧바로 부지의 구입에 착수한다.

④타당성 분석 및 디자인단계 : 실행가능성 분석단계라고도 하며, 부지가 확보되면 개발업자는 더 세밀한 타당성 분석을 하여야 한다. 이는 구체적으로 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, <건축법> 등의 공법상 규제분석, 토양구조물 등의 부지분석, 개발 후의 시장분석, 개발비 및 예상수익 등의 재정분석 등으로 나누어 행해진다.

⑤금융단계 : 택지조성 및 건설자금의 융자 등을 고려하는 단계이다.

⑥건설단계(택지조성) : 건물 등의 토지개량물을 설치하여 물리적인 공간을 창조하는 단계이다. 택지조성의 경우는 토지의 형질을 변경하고 개량하여 택지화한다.

⑦마케팅단계(분양) : 개발사업계획의 성공 여부는 궁극적으로 시장성에 따라 달라진다.

부동산개발의 타당성 분석 : 타당성 분석이란 어떤 특별한 상황에서 실제적인 결정을 내리기 위해 행하는 분석으로, 법률적, 경제적, 기술적 타당성 분석이 행해지는데, 일반적으로 경제적 타당성 분석이 가장 중요시된다. 이때 순현가법이나 내부수익률법 등이 투자결정의 준거로 흔히 사용된다. 타당성 분석의 결과가 유리하게 나왔다고 해서 반드시 사업의 송공을 보장하는 것은 아니다. 또한 타당성 분석의 결과가 비록 동일하다고 할지라도, 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 채택되지 않을 수도 있다. 따라서 개발사업 자체로는 타당성이 있다거나 없다고 말하기 곤란하다. 결국, 개발사업의 채택 여부는 타당성 분석의 결과가 개발사업의 목적을 얼마나 충족시켜 주느냐에 달려 있다.

최대가격보증계약(guaranteed maximum price contract) : 개발사업에 실제로 든 비용이 계약금액을 초과하더라도 개발업자는 추가적인 비용을 부담하지 않는다는 유형의 계약을 말한다.

흡수율(absorption rate) : 시장에 공급된 부동산이 단위시간 동안 시장에서 흡수된 비율이다.

흡수시간(absorption time) : 공급된 부동산이 시장에서 완전히 흡수될 때가지 걸린 시간이다.

부동산개발과 개발권양도제 : 개발권양도제(TDR ; Transferable Development Rights)란 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역(규제지역)에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다. 개발권양도제는 현재 우리나라에서는 시행되고 있지 않은 제도이다. 그러나 미국의 경우 초기에는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시되었으나 최근에는 토지정책의 수단 중 토지이용규제의 한 방법으로 이용되고 있다.

입지계수 : 해당 지역 특정산업의 특화도를 파악할 수 있게 하는 지수이다. 입지계수를 통해 해당 지역의 기반산업을 판별할 수 있다.

경제기반승수 : 경제기반산업의 고용증가 등이 지역 전체의 고용 인구변화에 미치는 여향을 예측할 수 있게 하는 승수이다.