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토지의 경제적 가치

교환의 대가인 교환가치 ▷ 가액 ← 원본

용익의 대가인 사용가치 ▷ 임료 ← 과실

현황기준 원칙

조건부 감정평가가 남용되는 것을 방지하기 위하여 <감정평가에 관한 규칙>에서는 현황을 기준으로 감정평가를 하는 것을 원칙으로 한다.

기준시점

대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제2호). 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다(감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항).

부동산평가의 특별원칙

-능률성의 원칙

-안전성의 원칙

-전달성의 원칙

-합리성의 원칙

독립평가

부동산이 토지 및 건물 등으로 결합하여 구성된 경우에 그 구성부분인 토지만을 독립된 부동산으로 규정하여 평가하는 것을 말한다.

부동산 가치(value)와 가격(price)

가치(value) : 장래 기대되는 주관적, 추상적 편익을 현재가치로 환원한 값(대상 부동산에 대한 현재의 값 ▷ 감정평가사가 전문가)

가격(price) : 특정부동산에 대한 객관적, 구체적 교환의 대가로 시장에서 매도자와 매수자 간에 제안되고 지불된 실거래액(대상부동산에 대한 과거의 값 ▷ 공인중개사가 전문가)

최유효이용

객관적인 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고, 최선의 사용방법으로서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되는 사용방법을 말한다.

표준적 이용

해당 지역의 평균적인 이용을 말한다. 즉, 인근지역에 속하는 개개이 부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적인  사용방법을 말한다.

추가투자의 적부 판단과 관련된 법칙

-균형의 원칙

-기여의 원칙

-수익체증, 체감의 원칙

-수익배분의 원칙

감정평가 3방식

①원가방식(비용성)

원가방식이란 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 비용접근법(cost approach)이라고도 한다.

-원가방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 원가법이라고 하며, 구한 시산가액을 적산가액이라고 한다.

-원가방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 적산법이라고 하며, 구한 시산임료를 적삼임료라고 한다.

②비교방식(시장성)

비교방식이란 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 시장접근법(market approach)이라고 한다.

-비교방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 거래사례비교법이라고 하며, 구한 시산가액을 비준가액이라고 한다.

-비교방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 임대사례비교법이라고 하며, 구한 시산임료를 비준임료라고 한다.

③수익방식(수익성)

수익방식이란 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 소득접근법(income approach)이라고도 한다.

-수익방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 수익환원법이라고 하며, 구한 시산가액을 수익가액이라고 한다.

-수익방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 수익분석법이라고 하며, 구한 시산임료를 수익임료라고 한다.

시산가액

대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 각각의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 말한다.

시산가액조정

감정평가의 3방식에 의하여 구한 시산가액 또는 시산임료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 조정하는 작업을 말한다.

재조달원가(재생산비용)

대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다.

-복제원가(reproduction cost, 복조원가) : 기준시점 현재 대상부동산과 동일 또는 유사한 자재를 하용하여 신규의 복제부동산을 재조달 또는 재생산하는 데 소요되는 물리적 측면의 원가를 말한다.

-대치원가(replacement cost, 대체비용) : 기준시점 현재 대상부동산과 자재, 공법 등이 유사하여, 기능면에서 동일성을 갖고 동일한 효용을 갖는 부동산을 신규로 대치하는 데 소요되는 효용 측면의 원가를 말한다.

재조달원가의 산정기준

-건물의 재조달원가 : 대상건물을 일반적인 방법으로 건축하는 데 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 한다. ▷ 도급(都給)건설이든 자가건설이든 도급건설에 준하여 처리한다.

-토지의 재조달원가 : 원가법은 원칙적으로 적용하지 않는다. 조성지, 매립지, 개간지, 간척지 등에 적용한다.

감가수정과 감가상각

-감가수정 : 감정평가상 기준시점에서 현존가격의 적정화(경제적 가치산정), 시장가치를 구함을 목적으로 함

-감가상각 : 기업회계, 세무회계상 비용배분과 자본의 유지회수, 정확한 원가계산, 진실한 재정상태 파악을 목적으로 함

치유(회복) 가능한 감가

치유 가능한 감가란 감가요인 치유에 따라 추가되는 보수비용보다 보수 이후의 가치증가분이 큰 경우를 말한다.

치유(회복) 불가능한 감가

치유 불가능한 감가란 보수비용보다 가치증가분이 작은 경우를 말한다.

환원(이)율(자본환원율)

순수익을 자본환원하는 이율을 말하는데, 자본수익률(rate of return on capital)과 자본회수율(rate of return of capital)의 합으로 구성된다.

환원이율 = 순수익/원본가치 X 100(%) = 순영업소득/부동산가치 X 100(%)

순수익(순영업소득)

대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서, 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.

지분형성분

보유기간 동안 저당대부에 대한 원금과 이자를 정기적으로 지불함으로 인해서 기간 말에 지분투자자 몫으로 돌아가는 지분가치의 증가분, 즉 상환된 원금을 말한다.

수익성 부동산

수익성 부동산은 임대용과 기업용으로 분류되는데, 보통 임대용 부동산을 가정하여 분석할 때가 많다.

표준공시지가

공시지가란 널리 지가를 공개하여 국가 또는 국민이 일정지역의 지역의 지가수준을 항상 파악할 수 있게 한 것을 말한다. <부동산 가격 공시에 관한 법률>에서는 "표준공시지가라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다."라고 정의하고 있다.

공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시기준일(매년 1월 1일) 현재의 가격을 조사, 평가하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하는 표준지 1m²당의 적정가격이다.

공시지가의 가격기준일은 매년 1월 1일이며, 보통 2월 말경 공시한다.

중앙부동산가격공시위원회

표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격, 비주거용 표준보동산가격, 비주거용 집합부동산가격 등의 조사, 평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 국토교통부장관 소속의 위원회이다.

적정가격

토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

시·군·구 부동산가격공시위원회

개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 개별부동산가격 등의 조사·평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 시장·군수 또는 구청장 소속의 위원회이다.

비주거용 부동산

주로 상업·업무용 부동산을 말하는데, 이는 다시 일반부동산(한 건물의 소유자가 한 명)과 집합부동산(한 건물의 소유자가 여러 명)으로 나뉜다.

1.부동산 수요의 개념에 사용되는 경제 용어

재화와 서비스

재화 : 형태가 있어서 만지고 보관할 수 있는 유형의 것

서비스 : 형태가 없어서 만지거나 보관할 수 없는 무형의 것

소비수요(消費需要, consumption demand) : 사람들이 재화와 서비스를 필요로 하는 것을 '수요'라고 한다면 이 수요을 실제로 행동에 옮기는 것을 '소비'라고 하며, 현금을 지출하는 것 외에 신용매입에 따른 구입도 포함되며, 토지와 건물의 구입은 제외된다.

유량(流量, flow) : 일정한 기간을 전제로 하는 개념을 유량이라고 하는데, 이는 1일간, 1개월간, 1년간 등의 기간을 명시해야 그 의미가 명확히 전달될 수 있다는 뜻이다.

(예. 임대료 수입, 신규 주택공급량, 주택거래량, 국민총생산 등)

저량(貯量, stock) : 일정시점을 전제로 성립하는 개념을 저량이라고 한다.

(예. 주택재고량, 보유부동산의 시장가치, 국부國富 등)

수요곡선과 수요의 법칙에서 '다른 모든 요인들은 일정하다.' : 경제현상을 분석할 때 분석 대상 이외의 다른 모든 것들에는 변화가 없이 일정하다고 가정하는 것을 '세터리스 패리버스(ceteris paribus)'가정이라 부른다. 세터리스 패리버스는 라틴어로 '다른 조건이 동일하다(other things being equal)'는 뜻이다.

수요의 법칙 : 어떤 재화의 단위당 가격(임대료)이 상승하면 수요량은 감소하고, 단위당 가격(임대료)이 하락하면 수요량은 증가하는 관계, 즉 가격(임대료)과 수요량 사이의 반비례(-)의 관계를 수요의 법칙이라고 한다. 이 수요의 법칙을 그림으로 나타낸 것이 수요곡선인데, 우하향의 모양을 갖는다.

편익(便益, benefit) : 이익을 나타내는 것으로, 금전적인 이익과 비금전적인 이익을 모두 편익이라 한다.

효용(效用, utility) : 재화나 서비스의 소비에서 얻는 즐거움이나 만족감을 말한다.

경제학에서의 수요·공급 분석과 좌표축 : 경제학에서 수요와 공급을 분석할 때 가격을 세로축(y축)에, 수량을 가로축(x축)에 놓는 관례는 영국의 경제학자 마셜(Alfred Marshall, 1842~1924)이 가격을 세로축에, 수량을 가로축에 놓고 가격결정원리를 분석한 이래 관례가 되고 있다.

가수요(假需要) : 어떤 상품의 가격이 오늘 것 같거나 상품이 부족하게 될 것 같은 상황에서 실제 필요가 없음에도 불구하고 상품을 미리 사 두는 것을 말한다.

2.부동산 공급의 개념에 사용되는 경제 용어

공급의 법칙 : 어떤 재화의 단위당 가격(임대료)이 상승하면 공급량이 증가하고, 단위당 가격(임대료)이 하락하면 공급량은 감소하는 관계, 즉 가격(임대료)과 공급량 사이의 비례(+)관계를 공급의 법칙이라고 한다. 이 공급의 법칙을 그림으로 나타낸 것이 공급곡선인데, 우상향의 모양을 갖는다.

3.부동산 공급의 개념에 사용되는 경제 용어

초과수요 : 일정한 가격수준에서 사람들이 사고자 하는 시장의 수요량이 팔고자 하는 시장공급량보다 많아서 재화의 부족이 발생할 때 이 부족분을 '초과수요'라고 한다.

초과공급 : 일정한 가격수준에서 사람들이 팔고자 하는 시장공급량이 사고자 하는 시장수요량보다 많아서 재화가 남아돌 때 이 남아도는 부분을 '초과공급'이라고 한다.

균형(equilibrium) : 초과공급 상태에서는 현재 주어진 가격수준에서 원하는 수량만큼을 팔지 못한 사람들이 생겨나게 되고, 이들 중 일부는 가격을 낮추어서라도 팔려고 하는데, 이로 인해 점차 재화의 가격이 하락하기 시작하면 해당 재화를 사려는 사람들에게는 더 많이 사려는 유인이 발생하여 수요량이 늘어나게 된다. 또한 재화의 가격이 하락하면 공급량은 줄어들기 때문에 해당 재화를 팔려는 사람도 점차 줄어들게 되는데, 이러한 조정을 거치면서 일정한 가격수준에서 시장수요량과 시장공급량이 일치하게 되어 사는 사람과 파는 사람이 원하는 만큼 사고 팔게 되면 더 이상 가격과 수량에 변화의 여지가 없어지게 된다. 이러한 상태를 '균형'이라고 하며, 수요나 공급이 변동하면 그에 따라 균형점도 변동한다.

4.부동산 수요와 공급의 탄력성에 사용되는 경제 용어

수요와 가격탄력성 : 소비자가 어떤 물건을 사면서 지출한 금액은 그 물건을 판 기업의 수입이 된다. 결국, 소비자의 지출액과 기업의 총수입은 같게 된다. 따라서 기업의 총수입은 공급의 가격탄력성과는 관련이 없고 수요의 가격탄력성과만 관련이 있다.

변화분(變化分) : 바뀌어 달라지는 정도를 나타내는 것으로, 나중 것에서 처음 것을 뺀 값을 말한다.

(예. 5에서 7로의 변화분은 2이다.)

변화율(變化率) : 바뀌어 달라지는 비율을 나타내는 것으로, 처음 것에 대한 변화분의 비율을 말한다.

(예. 5에서 7로의 변화율은 {(7-5)/5} X 100 = 40%이다.)

5. 부동산경기변동의  개념 및 특징에 사용되는 경제 용어

전순환적(pre-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기가 일반 경기보다 앞서 진행하는 것을 말한다.

후순환적(post-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기가 일반경기보다 뒤에 진행하는 것을 말한다.

동시순환적(equi-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기가 일반경기와 동시에 진행하는 것을 말한다.

역순환적(counter-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기와 일반경기의 순환이 서로 반대로 진행하는 것을 말한다.

공가율(空家率) : 총주택 중에서 비어 있는 주택의 비율을 말한다.

공실률(空室率) : 건물이 비어 있는 상태를 공실이라 하며, 공실률은 전체 건물 공간 중 비어 있는 건물의 공간 비율을 말한다.