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1. 정비사업의 시행방법

(1) 주거환경개선사업

주거환경개선사업은 다음에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법에 따른다.

① 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설로 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법

② 사업시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하거나 대지를 토지등소유자 또는 토지등소유자 외의 자에게 공급하는 방법

③ 사업시행자가 환지로 공급하는 방법

④ 사업시행자가 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하여 공급하는 방법

(2) 재개발사업

재개발 사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.

(3) 재건축사업

재건축사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설·복리시설 및 오피스텔(건축법에 따른 오피스텔을 말한다)을 건설하여 공급하는 방법으로 한다. 다만, 오피스텔을 건설하여 공급하는 경우에는 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 준주거지역 및 상업지역에서만 건설할 수 있다. 이 경우 오피스텔의 연면적은 전체 건축물 연면적의 100분의 30 이하이어야 한다.

2. 정비사업 시행자

(1) 주거환경개선사업의 시행자-시장·군수등, 토지주택공사 등, 공익법인

① 위 정비사업의 시행방법 ①에 따른 방법(현지개량방법)으로 시행하는 주건환경개선사업은 시장·군수등이 직접 시행하되, 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 하려는 경우에는 공람공고일 현재 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 한다.

② 위 정비사업의 시행방법의 ②~④까지에 따른 방법(수용, 환지, 관리처분계획)으로 시행하는 주거환경개선사업은 시장·군수등이 직접 시행하거나 다음에서 정한 자에게 시행하게 할 수 있다.

㉠ 시장·군수등이 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 사업시행자로 지정하는 경우
ⓐ 토지주택공사 등
ⓑ 주거환경개선사업을 시행하기 위하여 국가, 지방자치단체, 토지주택공사 등 또는 <공공기관의 운영에 관한 법률> 제4조에 따른 공공기관이 총지분의 100분의 50을 초과하는 출자로 설립한 법인

㉡ 시장·군수등이 위 ㉠에 해당하는 자와 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 공동시행자로 지정하는 경우
ⓐ <건설산업기본법>에 따른 건설업자(이하 '건설업자')
ⓑ <주택법>에 따라 건설업자로 보는 등록사업자(이하 '등록사업자')

③ 위 ②에 따라 시행하려는 경우 제15조 제1항에 따른 공람공고일 현재 해당 정비예정구역의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2 이상의 동의와 세입자(제15조 제1항에 따른 공람공고일 3개월 전부터 해당 정비예정구역에 3개월 이상 거주하고 있는 자를 말한다) 세대수의 과반수의 동의를 각각 받아야 한다. 다만, 세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있다.

④ 시장·군수등은 천재지변, 그 밖의 불가피한 사유로 건축물이 붕괴할 우려가 있어 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 위 ① 및 ③에도 불구하고 토지등소유자 및 세입자의 동의 없이 자신이 직접 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있다. 이 경우 시장·군수등은 지체 없이 토지소유자에게 긴급한 정비사업의 시행·방법 및 시기 등을 통보하여야 한다.

(2) 재개발사업의 시행자-조합 또는 토지등소유자

재개발사업은 다음의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.

① 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법
② 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법

(3) 재건축사업의 시행자-조합

재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사 등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.

(4) 재개발사업·재건축사업의 대행자

1) 대행사유

시장·군수등은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등 또는 지정개발자에게 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.

① 장기간 정비사업이 지연되거나 권리관계에 대한 분쟁 등으로 인하여 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 경우
② 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)의 과반수 동의로 요청하는 경우

2) 사업대행개시결정

① 시장·군수등은 정비사업을 직접 시행하거나 지정개발자 또는 토지주택공사 등으로 하여금 정비사업을 대행하게 하고자 하는 때에는 사업대행개시결정을 하여 당해 지방자치단체의 공보 등에 고시하여야 한다.
② 시장·군수등은 토지등소유자 및 사업시행자에게 고시내용을 통지하여야 한다.

3) 사업대행의 방법

① 대행의 기간 및 방법 : 사업대행개시결정의 고시가 있은 때에는 사업대행자는 그 고시일의 다음 날부터 사업대행완료의 고시일까지 자기의 이름 및 사업시행자의 계산으로 사업시행자의 업무를 집행하고 재산을 관리한다.

② 재산상 부담을 가하는 행위 : 시장·군수등이 아닌 사업대행자는 재산의 처분, 자금의 차입 그 밖에 사업시행자에게 재산상 부담을 가하는 행위를 하고자 하는 때에는 미리 시장·군수등의 승인을 받아야 한다.

4) 대행자의 의무 및 권리

① 대행자의 의무 : 사업대행자는 대행의 업무를 행함에 있어서는 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하여야 한다.

② 대행자의 권리 : 정비사업을 대행하는 시장·군수등, 토지주택공사 등 또는 지정개발자(이하 '사업대행자')는 사업시행자에게 청구할 수 있는 보수 또는 비용의 상환에 대한 권리로써 사업시행자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다.

5) 사업대행의 완료

① 사업대행완료보고 : 사업대행자는 사업대행의 원인이 된 사유가 없어지거나 소유권이전의 고시 후 등기를 완료한 때에는 사업대행을 완료하여야 한다. 이 경우 시장·군수등이 아닌 사업대행자는 미리 시장·군수등에게 사업대행을 완료할 뜻을 보고하여야 한다.

② 사업대행완료고시 : 시장·군수등은 사업대행이 완료된 때에는 사업대행완료일을 당해 지방자치단체의 공보 등에 고시하고, 토지등소유자 및 사업시행자에게 각각 통지하여야 한다.

③ 업무의 인계·인수 : 사업대행자는 사업대행완료의 고시가 있은 때에는 지체 없이 사업시행자에게 업무를 인계하여야 하며, 사업시행자는 정당한 사유가 없는 한 이를 인수하여야 한다.

④ 권리·의무의 승계 : 업무인계·인수가 완료된 때에는 사업대행자가 정비사업을 대행함에 있어서 취득하거나 부담한 권리와 의무는 사업시행자에게 승계된다.

(5) 시공자 선정

1) 조합이 시행자인 경우

조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.

2) 토지등소유자가 시행자인 경우

토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우에는 위 1)에도 불구하고 사업시행계획인가를 받은 후 규약에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.

3) 시장·군수등이 재개발사업·재건축사업을 시행하는 경우

시장·군수등이 천재지변 등 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하여 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 사업시행자 지정·고시 후 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.

1. 광역도시계획

(1) 의의

'광역도시계획'이란 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획을 말한다.

(2) 법적 성격

광역도시계획은 장기발전방향을 제시하는 계획이고, 국민에게는 직접적인 효력이 미치지 아니하는 비구속적 행정계획이므로 행정심판이나 행정소송 등의 행정쟁송을 제기할 수 없다.

2. 광역계획권의 지정

(1) 지정권자

국토교통부장관 또는 도지사는 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 공간구조 및 기능을 상호 연계시키고 환경을 보전하며 광역시설을 체계적으로 정비하기  위하여 필요한 경우에는 다음의 구분에 따라 인접한 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역 전부 또는 일부를 광역계획권으로 지정할 수 있다.

① 광역계획권이 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도(이하'시·도')의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 : 국토교통부장관
② 광역계획권이 도의 관할 구역에 속하여 있는 경우 : 도지사

(2) 지정요청

중앙행정기관의 장, 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 '시·도지사'), 시장 또는 군수는 국토교통부장관이나 도지사에게 광역계획권의 지정 또는 변경을 요청할 수 있다.

(3) 지정목적

둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 공간구조 및 기능을 상호 연계시키고 환경을 보전하며 광역시설을 체계적으로 정비하기 위하여 필요한 경우에 지정할 수 있다.

(4) 지정절차

① 의견청취·심의

㉠ 국토교통부장관은 광역계획권을 지정하거나 변경하려면 관계 시·도지사, 시장 또는 군수의 의견을 들은 후 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

㉡ 도지사가 광역계획권을 지정하거나 변경하려면 관계 중앙행정기관의 장, 관계 시·도지사, 시장 또는 군수의 의견을 들은 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

㉡ 통보 : 국토교통부장관 또는 도지사는 광역계획권을 지정하거나 변경하면 지체 없이 관계 시·도지사, 시장 또는 군수에게 그 사실을 통보하여야 한다.

3. 광역도시계획의 수립

1. 수립권자

국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음의 구분에 따라 광역도시계획을 수립하여야 한다.

시장·군수가 공동수립

광역계획권이 같은 도의 고나할 구역에 속하여 있는 경우

시·도지사가 공동수립

광역계획권이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우

도지사 수립

① 광역계획권을 지정한 날부터 3년이 지날 때까지 관할 시장 또는 군수로부터 광역도시계획의 승인신청이 없는 경우

② 시장 또는 군수가 협의를 거쳐 요청하는 경우

국토교통부장관 수립

① 국가계획과 관련된 광역도시계획의 수립이 필요한 경우

② 광역계획권을 지정한 날부터 3년이 지날 때까지 관할 시·도지사로부터 광역도시계획의 승인신청이 없는 경우

2. 광역도시계획의 내용

광역도시계획에는 다음의 사항 중 해당 광역계획권의 지정목적을 이루는 데 필요한 사항에 대한 정책방향이 포함되어야 한다.

① 광역계획권의 공간 구조와 기능 분담에 관한 사항
② 광역계획권의 녹지관리체계와 환경 보전에 관한 사항
③ 광역시설의 배치·규모·설치에 관한 사항

3. 수립기준

광역도시계획의 수립기준은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 정한다.

4. 광역도시계획의 수립 및 승인절차

(1) 기초조사

① 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 광역도시계획을 수립하거나 변경하려면 미리 인구, 경제, 사회, 문화, 토지 이용, 환경, 교통, 주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 중 그 광역도시계획의 수립 또는 변경에 필요한 사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 조사하거나 측량하여야 한다.

② 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수가 기초조사를 실시한 경우에는 해당 정보를 체계적으로 관리하고 효율적으로 활용하기 위하여 기초조사정보체계를 구축·운영하여야 한다.

③ 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군쉬가 위의 내용에 따라 기초조사정보체계를 구축한 경우에는 등록된 정보의 현황을 5년마다 확인하고 변동사항을 반영하여야 한다.

④ 위 ②와 ③의 내용에 따른 기초조사정보체계의 구축·운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 공청회의 개최

국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 광역도시계획을 수립하거나 변경하려면 미리 공청회를 열어 주민과 관계 전문 등으로부터 의견을 들어야 하며, 공청회에서 제시된 의견이 타당하다고 인정하면 광역도시계획에 반영하여야 한다.

(3) 지방의회의 의견청취

① 시·도지사, 시장 또는 군수 수립시 : 시·도지사, 시장 또는 군수는 광역도시계획을 수립하거나 변경하려면 미리 관계 시·도, 시 또는 군의 의회와 관계 시장 또는 군수의 의견을 들어야 한다.

② 국토교통부장관 수립시 : 국토교통부장관은 광역도시계획을 수립하거나 변경하려면 관계 시·도지사에게 광역도시계획안을 송부하여야 하며, 관계 시·도지사는 그 광역도시계획안에 대하여 해당 시·도의 의회와 관계 시장 또는 군수의 의견을 들은 후 그 결과를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

(4) 승인

① 국토교통부장관의 승인 : 시·도지사는 광역도시계획을 수립하거나 변경하려면 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.

② 협의·심의 : 국토교통부장관은 광역도시계획을 승인하거나 직접 광역도시계획을 수립 또는 변경(시·도지사와 공동으로 수립하거나 변경하는 경우를 포함한다)하려면 관계 중앙행정기관과 협의한 후 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 협의의 요청을 받은 관계 중앙행정기관의 장은 특별한 사유가 없으면 그 요청을 받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 의견을 제시하여야 한다.

③ 도지사의 승인 : 시장 또는 군수는 광역도시계획을 수립하거나 변경하려면 도지사의 승인을 받아야 한다. 도지사가 광역도시계획을 승인하거나 직접 광역도시계획을 수립 또는 변경(시장·군수와 공동으로 수립하거나 변경하는 경우를 포함한다)하려면 위 협의·심의 규정을 준용한다.

(5) 공고·열람

국토교통부장관은 직접 광역도시계획을 수립 또는 이를 변경하거나 광역도시계획을 승인하였을 때에는 관계 중앙행정기관의 장과 시·도지사에게 관계 서류를 송부하여야 하며, 관계 서류를 받은 시·도지사는 지체 없이 이를 해당 시·도의 공보에 게재하는 방법에 의하여 이를 공고하고, 관계 서류를 30일 이상 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 <상가건물 임대차보호법> 제14조에 따른 최우선변제를 받을 권리가 없다. 동일한 상가건물에 계속하여 보증금 중 일정책의 우선특권을 보장한다면 저당권자 등에게 너무 가혹하게 되어 담보제도를 무력화시킬 수 있기 때문이다. 그러나 등기 이후에 임차한 임차인도 확정일자(법 제5조)의 보호는 그대로 있다는 점을 유의하여야 한다. 확정일자는 후순위 권리자에게만 우선하므로 담보제도를 무력화시키는 일이 없기 때문이다.

① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.

③ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

④ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 고나련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

⑥ 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

상가건물 임대차 계약의 존속기간

(1) 최단기간
상가건물임대차 계약기간을 정함이 ㅇ벗거나 기간을 1면 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.

(2) 경매에 의한 임차권 소멸
임차권은 임차건물에 대하여 <민사집행법>에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 낙찰에 의하여 소멸된다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

(3) 계약의 갱신
① 약정에 의한 갱신
② 묵시적 갱신 : <상가건물 임대차보호법>은 <민법>의 임대차계약상의 묵시적 갱신에 대한 특칙을 두고 있다. 영세상인의 경제활동에 안정을 꾀하기 위함이다. 즉, 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
③ 임차인의 계약갱신요구권
㉠ 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.
ⓐ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
ⓑ 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
ⓒ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
ⓓ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우
ⓔ 임차인이 임차한 건물의 전부 도는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
ⓖ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
ⅰ) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
ⅱ) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
ⅲ) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
ⓗ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
㉡ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
㉢ 계약갱신요구권의 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에도 적용된다. 또한, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

(1) 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등(우선변제권)

① 효력 : 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 <민사집행법>에 의한 경매 도는 <국세징수법>에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

② 부여장소

㉠ 공증인 사무소나 법무법인 또는 공증인가 공동법률사무소 등 공증기관

㉡ 전국 지방법원 또는 지원의 등기소

㉢ 전국의 읍·면·동 주민센터

㉣ 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소

③ 임대차 정보제공 등

㉠ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

㉡ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다.

㉢ 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.

㉣ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.

(2) 보증금 중 일정액의 보호(최우선변제권)

① 특징 : 최우선변제권이라 함은 대통령령으로 정하는 소액보증금의 임차인이 부동산 경·공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 보증금 중 일정액에 대하여 후순위 담보권자, 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다.

지역 구분 : 서울특별시
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 1억 1천만 원
보증금 중 일정액의 범위 : 3,700만 원

지역 구분 : 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외, 세종특별자치시, 용인시 및 화성시)
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 1억 원
보증금 중 일정액의 범위 : 3,400만 원

지역 구분 : 광역시(군·과밀억제권역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 6,000만 원
보증금 중 일정액의 범위 : 2,000만 원

지역 구분 : 그 박의 지역
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 5,000만 원
보증금 중 일정액의 범위 : 1,700만 원

② 보증금 중 일정액의 범위와 기준 : 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하도록 하고, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 함으로써 임차권등기의 효력을 강화하고 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 하고 있다.

① 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

② 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 웃너변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

③ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제(최우선변제)를 받을 권리가 없다.

④ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

⑤ 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

주택임대차 계약의 존속기간

(1) 최단기간
주택임대차 계약기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

(2) 경매에 의한 임차권 소멸
임차권은 임차주택에 대하여 <민사집행법>에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸된다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

(3)계약의 갱신
① 약정에 의한 갱신 : 주택임대차 계약이 종료된 후에 합의에 의하여 갱신할 수 있다.
② 묵시적 갱신 : <주택임대차보호법>은 <민법>의 임대차계약상의 묵시의 갱신에 대한 특칙을 두고 있다. 즉, 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 이 겨웅 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

㉠ 경자유전의 원칙 : 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

㉡ 농지소유 상한제

ⓐ 상속농지 : 상속에 의하여 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니 하는 사람은 그 상속농지 중에서 1만㎡ 이내의 것에 한하여 소유할 수 있다.

ⓑ 이농 당시 소유농지 : 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 이농 당시의 소유농지 중에서 1만㎡ 이내의 것에 한하여 소유할 수 있다.

ⓒ 주말·체험농지 : 주말·체험영농을 하고자 하는 사람은 1천㎡ 미만의 농지에 한하여 소유할 수 있으며, 이 경우 면적계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다.

㉢ 농지취득자격증명제

ⓐ 의의 및 성격 : 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장(시·구·읍·면장)으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.
ⓑ 농지취득자격증명 발급을 요하지 아니하는 경우

ⅰ. 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
ⅱ. 상속(상속인에게 한 유증을 포함한다)에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우
ⅲ. 담보농지를 취득하여 소유하는 경우
ⅳ. 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하는 경우
ⅴ. 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
⊙ <한국농어촌공사 및 농지관리기금법>에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ <농어촌정비법>에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ <공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
ⅵ. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우
ⅶ. 공유농지의 분할 또는 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경
ⅷ. 환매권자가 환매권에 의하여 농지를 취득하는 경우
ⅸ. 농지이용증진 사업시행계획에 의하여 농지를 취득하는 경우
ⅹ. 기타(환매권자 등이 환매권 등에 의하여 농지를 취득하는 경우)

ⓒ 농지취득자격증명의 발급절차 : 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성하여 시·구·읍·면장에게 그 발급을 신청하여야 한다.

ⓓ 농지취득자격증명의 적용 : 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

ⓔ 농지의 처분의무 등

ⅰ. 농지의 처분의무 : 농지의 소유자가 소유농지를 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 경우 등의 사유가 발생한 경우에는 1년 이내에 농지를 처분하여야 한다.

ⅱ. 농지의 처분명령 : 시장·군수 또는 구청장은 처분의무기간 내에 처분 대상 농지를 처분할 것을 명할 수 있다.

ⓕ 이행강제금 부과 : 농지처분명령을 받은 후 정당한 사유 없이 지정기간 안에 처분명령의 이행을 하지 아니한 자에 대하여는 농지의 토지 가액의 100분의 20에 상당하는 이행강제금을 부과한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 최초의 처분명령이 있는 날을 기준으로 하여 처분명령이 이행될 때까지 이행강제금을 매년 1회 부과·징수할 수 있다.

ⓖ 이의제기 : 이행강제금의 부과처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날로부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다.

ⓗ 강제징수 : 납부기한 내에 이의제기를 하지 아니하고 납부기한 내에 이행강제금을 납부하지 아니할 경우에는 <지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률>에 따라 징수한다.

분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미한다(대법원판례 1993.7.16, 93다210).

㉠ 형태 : 분묘란 그 내부에 사람의 해골, 유해, 유발 등 시신을 매장하여 사자를 안장한 장소를 말하고, 장래의 묘소로서 설치하는 등 그 내부에 시신이 안장되어 있지 않은 것은 분묘라고 할 수 없다(대법원판례 1976.10.26, 76다1359·1360).

㉡ 성립요건

ⓐ 소유자의 승낙을 얻어 그 소유지 내에 분묘를 설치한 경우(대법원판례 1967.10.12, 67다1920)
ⓑ 타인의 소유 토지에 그의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 취득하는 경우(대법원판례 1969.1.28, 68다1927)
ⓒ 자기 소유지에 분묘를 설치한 후에 그 분묘를 설치한 자가 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 유보하거나 분묘도 함께 이전한다는 특약함이 없이 토지를 처분한 경우(대법원판례 1967.10.12, 67다1920)

㉢ 범위 : 분묘기지권의 범위는 분묘의 기지 자체(봉분의 기저부분)뿐만 아니라 그 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역을 의미한다(대법원판례 1986.3.25, 85다카2496).

㉣ 지료 : 지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 점에 비추어 보면, 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다고 해석함이 타당하다(대법원판례 1995.2.28, 94다37912).

※분묘기지권을 시효취득한 분묘기지권자는 토지 소유자가 재판상 또는 재판 외에서 지료를 청구하면 그때부터 지료를 지급할 의무가 있게 된다(대법원판례 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결)
-지료의 구체적 액수는 당사자의 협의로 정하거나 당사자의 청구에 따라 법원이 정할 수 있고, 정해진 지료가 지가 상승 등 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 되면 당사자는 지료 증감을 청구할 수 있다.
-지료 채권에 대하여서는 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용된다.
-지료를 2년분 이상 지급하지 않으면 토지 소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있지만, 당사자의 협의나 법원의 판결에 의하여 분묘기지권에 관한 지료의 액수가 정해지지 않았다면 분묘기지권자가 지료를 지급하지 않았더라도 지료 지급을 지체한 것으로 볼 수는 없어 분묘기지권 소멸 청구는 허용되지 않는다.

㉤ 기간 : 존속기간에 관하여는 <민법>상 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라, 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따를 것이며, 그런 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속한다고 해석함이 타당하다(대법원판례 1982.1.26, 81다1220).

● 토지거래허가구역의 지정

① 국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 제11조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.

㉠허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 : 국토교통부장관이 지정
㉡ 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우 : 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다.

② 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다.

● 허가구역 내 토지거래에 대한 허가

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 '토지거래계약')을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

② 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

● 선 매

① 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약에 관한 허가신청이 있는 경우 다음에 해당하는 토지에 대하여 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 공공기관 또는 공공단체가 그 매수를 원하는 경우에는 이들 중에서 해당 토지를 매수할 선매자를 지정하여 그 토지를 협의 매수하게 할 수 있다.

㉠ 공익사업용 토지
㉡ 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지

② 선매자가 토지를 매수할 때의 가격은 <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 따라 감정평가법인 등이 감정평가한 감정가격을 기준으로 하되, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 할 수 있다.

● 이의신청

처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

● 불허가처분 토지에 대한 매수청구

① 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

② 매수청구를 받은 시장·군수 또는 구청장은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다.

● 다른 법률에 따른 인가·허가 등의 의제

① 농지에 대하여 제11조에 따라 토지거래계약허가를 받은 경우에는 <농지법>에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.

② 토지거래허가증을 발급받은 경우에는 <부동산등기 특별조치법>에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

1. 상호주의

국토교통부장관은 대한민국국민, 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체나 대한민국정부에 대하여 자국 안의 토지 취득 또는 양도를 금지하거나 제한하는 국가의 개인·법인·단체 또는 정부에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 대한민국 안의 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한할 수 있다. 다만, 헌법과 법률에 따라 체결된 조약의 이행에 필요한 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 외국인등의 부동산 취득·보유신고

① 외국인등이 대한민국 안의 부동산을 취득하는 계약을 체결하였을 때에는 계약(매매계약·공급계약은 제외한다)체결일부터 60일 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

② 외국인등이 상속·경매, 건축물의 신축·증축·개축·재축 그 밖에 다음에 해당하는 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

㉠ <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률> 및 그 밖의 법률에 따른 환매권의 행사
㉡ 법원의 확정판결
㉢ 법인의 합병

③ 대한민국 안의 부동산등을 가지고 있는 대한민국국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경된 경우 그 외국인등이 해당 부동산등을 계속 보유하려는 경우에는 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

3. 외국인등의 토지거래허가

① 외국인등이 취득하려는 토지가 다음에 해당하는 구역·지역 등에 있으면 토지취득계약을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다. 다만, 토지거래허가구역에서 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

㉠ <군사기지 및 군사시설 보호법>에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역(국방복적상 필요한 섬 지역으로서 국토교통부장관이 국방부장관 등 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 고시하는 지역)
㉡ <문화재보호법>에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역
㉢ <자연환경보전법>에 따른 생태·경관보전지역
㉣ <야생동물 보호 및 관리에 관한 법률>에 따른 야생생물 특별보호구역

② 토지취득의 허가를 받으려는 외국인등은 신청서에 토지거래계약 당사자 간의 합의서를 신고관청에 제출하여야 한다.

③ 신고관청은 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 외국인등이 토지를 취득하는 것이 해당 구역·지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정하는 경우에는 허가를 하여야 한다.

④ 토지취득허가규정을 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

⑤ 신청서를 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 한다.

이 법은 농지의 소유·이용 및 보전 등에 필요한 사항을 정함으로써 농지를 효율적으로 이용하고 관리하여 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 바탕으로 농업 경쟁력 강화와 국민경제의 균형 있는 발전 및 국토 환경 보전에 이바지 하는 것을 목적으로 한다.

● 농지

① 농지의 개념 : 농지란 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 다음에 해당하는 토지를 말한다.

㉠ 실제로 농작물 경작지로 이용되고 있는 토지 : 농작물 경작지
㉡ 다음에 해당하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지 : 목초, 종묘, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용 묘목, 과수, 뽕나무, 유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물
㉢ 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용하고 있는 토지의 개량시설로서 다음에 해당하는 시설의 부지 : 유지(溜地), 양배수시설, 수로, 농로, 제방
㉣ 농작물의 경작지 또는 다년생식물 재배지에 설치한 다음의 농축산물생산시설 부지 : 고정식 온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 농림축산식품부령으로 정하는 그 부속시설

② 농지에서 제외되는 토지

㉠ <공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률>에 다른 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지 도는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
㉡ <공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률>에 따른 지목이 임야인 토지로서 <산지관리법>에 따른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인을 포함한다)를 거치지 아니하고 농작물의 경작 도는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지
㉢ <초지법>에 다라 조성된 초지

● 농업인

'농업인'이라 함은 농업에 종사하는 개인으로서 다음에 해당하는 자를 말한다.

① 1천㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
② 농지에 330㎡ 이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 그 밖의 농림축산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하는 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자
③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 똔느 꿀벌 10군 이상을 사욕하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자
④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자

● 농업법인

농업법인이란 <농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률>에 다라 설립된 영농 조합법인과 같은 법에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말한다.

● 농업경영

농업경영이란 농업인이나 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말한다.

● 농지의 전용

농지의 전용이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 대통령령으로 정하는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다. 다만, 농지개량시설의 부지와 농축산물생산시설의 부지의 용도로 사용하는 경우에는 전용(轉用)으로 보지 아니한다.