부동산의 개념
1.부동산학상의 부동산은 복합개념의 부동산이다. 복합개념의 부동산이란 법률적, 경제적, 기술적(물리적) 측면의 부동산을 의미한다. 부동산의 개념은 부동산활도으이 범위를 확정시켜 준다.
2.법률적, 제도적 개념의 부동산
협의의 부동산
토지 및 그 정착물(민법 제99조 제1항)
광의의 부동산
협의의 부동산(토지 및 그 정착물)+의제부동산(준부동산:특별법상의 부동산으로 선박, 건설기계, 자동차, 항공기, 공장재단, 광업재단, 입목, 어업권 등)
3.경제적 개념의 부동산
(1)자산(재산)
부동산은 다른 재화에 비해 경제적 가치가 커서 자산으로서의 성격이 강하다.
(2)자본재
생산주체인 기업의 입장에서는 토지는 자본재(자연자본)로써의 성격을 가지며, 다른 자본재처럼 그 조달을 위하여 비용을 투입해야 한다.
(3)생산요소
토지(자연자원)는 노동, 자본과 더불어 생산의 3요소 중의 하나이다.
(4)소비재
토지는 생산요소이면서 동시에 최종소비재의 성격을 가진다.
(예. 공원용지, 휴양지, 놀이터 등)
(5)상품
4.물리적 개념의 부동산
(1)자연
(2)공간
부동산은 수평공간, 공중공간, 지중공간의 3차원 공간으로 구성되어 있으며 최근 도시건물의 고층화나 지하화, 집합건물의 등장으로 입체공간이 확대되면서 공간념의 중요성이 높아지고 있다.
(3)위치
부동산은 위치가 고정되어 있으므로, 위치의 양부가 부동산의 가치와 유용성을 결정한다.
(위치의 가치, 위치의 지대)
(4)환경
개개의 부동산은 환경의 구성분자이며 환경에 영향을 미치는 요소임과 동시에 주변의 환경으로부터 영향을 받아 그 가치가 결정된다. 이 경우 주변의 환경은 대상부동산 활동에 영향을 미치는 자연적, 인문적 환경을 총칭한다.
토지의 분류
1.감정평가상의 용도적 토지 종별
(1)감정평가상의 토지 종별
①지역적 종별
토지
택지지역 : 주택지역, 상업지역, 공업지역
농지지역 : 전지지역, 답지지역, 과수원지역
임지지역 : 용재림(用材林)지역, 신탄림(新炭林)지역
②개별적 종별
-택지(주거지, 상업지, 공업지)
-농지(전지, 답지, 과수원)
-임지(용재림, 신탄림)
(2)후보지와 이행지
임지지역, 농지지역, 택지지역 상호 간의 토지이용이 전환 중인 토지를 후보지라 하고, 임지지역, 농지지역, 택지지역 내에서의 토지이용의 전환(이행) 중인 토지는 이행지가 된다.
후보지(가망지, 예정지)
전환(용도별 분류 중 대분류 간 이동)
*임지지역 → 농지지역 → 택지지역
이행지
이행(용도별 분류 중 소분류 간 이동)
*신탄림 → 용재림
*전 → 답 → 과수원
*주거용지 → 공업용지 → 상업용지
2.부동산활동에 따른 분류
(1)건부지, 나지
①건부지 : 택지 위에 건축물이 서 있는 부지이다.
②나지 : 토지상에 건물, 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.
(2)대(垈), 택지, 부지
토지(土地, land)
물리적으로 땅을 의미한다. 법률적으로는 소유권의 객체로서 토지거래의 단위이다.
부지(敷地, site)
도로나 하천, 건축물 등이 차지하는 토지로써 통상은 구획된 일단의 획지를 말하며, 하나의 건축물 또는 용도상 불가분의 관계에 있는 둘 이상의 건축물의 일단의 토지를 의미하기도 한다.
(기본 바닥이 되는 토지)
택지(宅地)
일반적으로 주거용 또는 부수건물의 건축용지로써, '택지개발촉진법'에 따라 개발, 공곱되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 의미한다.
(건축할 수 있는 토지)
대(垈)
'공간정보관리법'에 의한 28가지 지목 중 하나로써,
①영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포 등의 부지
②'국토계획법'에 의해 택지 조성 공사가 준공된 토지
지적법(지적법시행령 제5조)에서는 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지 및 정원과 도시계획사업 등 관계법령에 의한 택지조성사업을 목적으로 하는 공사가 준공된 토지의 지목은 '대(垈)'로한다. 대는 지적도에서 '대(垈)'로 표기된다.
기타 공장용지, 학교용지, 주유소용지, 창고용지, 종교용지, 일부 잡종지 등은 형질이 대(垈)와 비슷한 토지이므로, 추후 위의 건축물의 용도가 주거, 사무실, 점포 등으로 변경되면 곧바로 지목이 대(垈)로 바뀐다.
※지목(地目)이란 토지의 주도니 용도에 다라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말하며, 이는 토지의 주된 사용목적을 구분한 것으로서 다음과 같이 28개의 지목으로 구분된다.
전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대(垈), 공장용지, 학교용지, 주차장, 주요소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지로 구분하여 정한다.
(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조 제1항)
(3)필지, 획지
필지
'공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'상의 법률적 용어로써, 토지소유권을 구분하기 위하여 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다. 1개의 필지에 1개의 지번과 지목이 부여되며, 1개의 필지는 분할하여 2개의 필지로 등록할 수도 있고, 소유권이 같은 2개의 필지를 병합하여 하나의 필지로 등록할 수도 있다.
획지
부동산 활동상의 개념이며, 인위적으로 경계가 이루어져 다른 토지와 구별되며, 자연적, 인위적, 법적, 행정적 조건에 따라 가격수준이 유사한 토지를 의미한다. 토지의 가격수준을 구분하기 위한 경제적인 개념이므로 감정평가, 이용, 개발 시 중요시 된다.