금융 : '자금융통'을 줄인 말로서, 재화나 서비스가 개입되지 않고 화폐의 수요와 공급에 의해 발생하는 화폐만의 독립적인 유통을 말한다.
부동산금융 : 부동산을 담보로 자금을 융통하는 것을 말한다. 이는 일정한 자금 확보를 통해 무주택서민과 주택건설업자에게 장기 저리로 대출함으로써 주택구입을 용이하게 하고 주택의 공급을 확대하게 하는 특수금융이다. 또, 부동산 금융은 주택금융과 토지금융으로 나뉘는데, 주택금융이 대종을 이룬다. 부동산금융은 담보기능이 있으며, 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면이 있다는 점 등에서 일반금융과 차이가 있다.
저당(mortgage) : 저당이란 부동산을 담보로 필요한 자금을 조달하는 것이다. 이때 대출자를 저당권자(mortgagee), 차입자를 피저당권자(mortgagor)라고 한다.
'민법'에서는 자기소유의 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌리는 채무자(차입자)를 '저당권설정자'라고 한다.
조기상환위험(만기 전 변제 위험, prepayment risk) : 저당차입자가 융자기간 동안 융자를 상환할 때 만기가 도래하기 전에 시장금리 조건(시장금리의 하락 등)에 따라서 조기상환을 할 가능성을 말한다.
이자율(금리)위험 : 예상하지 못한 인플레이션으로 인해 대출자의 실질이자율이 시장의 실질이자율보다 낮아질 변동가능성을 말한다.
부동산 신디케이션(syndication) - 투자자의 협동조합 : 여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것을 말한다.
조인트벤처 : 특정목적을 달성하기 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체로서의 공동벤처회사를 말한다.
※신디케이션은 여러 명의 소액투자자로 구성되지만, 조인트벤처는 일반적으로 소수의 개인이나 기관투자자로 구성된다.
프로젝트 파이낸싱(project financing) : 대출금의 원리금 상환이 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존하여 이루어지는 금융거래 방식이다. 통상적으로 대규모 자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달수단이다.
저당의 유동화와 증권화 : 유동화란 유동성이 없는 것을 유동성이 있게 하는 것이다. 유동성이 부족한 것에 유동성을 부여하는 것이 유동화이며, 그것을 이루어지게 하는 것이 증권이라면 이를 증권화라고 한다. 즉, 증권화는 유동화의 일부라고 할 수 있다. 자산의 유동화란 부동산과 같이 유동성이 낮은 자산을 보다 유동성 높은 자산으로 바꾸어 놓는 것을 말한다. 따라서 저당의 유동화(liquidation of mortgage)란 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것을 말한다.
부동산증권(real estate securities) : 대상부동산에 대해 지분투자자가 가지는 권한을 지분권이라고 하며, 대상부동산에 대해 저당투자자가 가지는 권한을 저당권이라고 한다. 이때 지분권을 팔아 자기자본을 조달하는 것을 지분금융이라고 하고, 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인 자본을 조달하는 것을 부채금융이라고 한다.
주택저당증권 : 주택저당증권(MBS)이란 저당대출기관이나 저당회사, 기타 기관투자자 등이 그들이 설정하거나 매입한 저당을 담보로 하여 발행하는 증권을 말한다. 주택저당증권은 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 누가 가지는지를 기준으로 지분형, 채권형, 혼합형의 세 가지 형태로 나눌 수 있다.
-지분형 : 지분형은 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 자자자에게 모두 매각하는 방식을 말하는데, 여기에는 이체증권(MPTS : Mortgage Pass - Through Securities)이 있다.
-채권형 : 채권형은 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 발행기관이 가지면서, 저당대출을 담보로 하여 자신의 부채로 채권을 발행하여 자금을 조달하는 방식을 말하는데, 여기에는 저당담보부채권(MBB : Mortgage -Backed Bond)이 있다.
-혼합형 : 혼합형은 원리금수취권은 투자자에게 이체되지만, 주택저당채권집합물에 대한 소유권은 발행기관이 갖는 것으로, 여기에는 지불이체채권(MPTB : Mortgage Pay - Through Bond), 다계층채권(CMO : Collateralized Mortgage Obligations)이 있다.