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(1) 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등(우선변제권)

① 효력 : 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 <민사집행법>에 의한 경매 도는 <국세징수법>에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

② 부여장소

㉠ 공증인 사무소나 법무법인 또는 공증인가 공동법률사무소 등 공증기관

㉡ 전국 지방법원 또는 지원의 등기소

㉢ 전국의 읍·면·동 주민센터

㉣ 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소

③ 임대차 정보제공 등

㉠ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

㉡ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다.

㉢ 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.

㉣ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.

(2) 보증금 중 일정액의 보호(최우선변제권)

① 특징 : 최우선변제권이라 함은 대통령령으로 정하는 소액보증금의 임차인이 부동산 경·공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 보증금 중 일정액에 대하여 후순위 담보권자, 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다.

지역 구분 : 서울특별시
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 1억 1천만 원
보증금 중 일정액의 범위 : 3,700만 원

지역 구분 : 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외, 세종특별자치시, 용인시 및 화성시)
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 1억 원
보증금 중 일정액의 범위 : 3,400만 원

지역 구분 : 광역시(군·과밀억제권역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 6,000만 원
보증금 중 일정액의 범위 : 2,000만 원

지역 구분 : 그 박의 지역
보증금 중 일정액을 보호받을 임차인의 범위 : 5,000만 원
보증금 중 일정액의 범위 : 1,700만 원

② 보증금 중 일정액의 범위와 기준 : 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하도록 하고, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 함으로써 임차권등기의 효력을 강화하고 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 하고 있다.

① 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

② 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 웃너변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

③ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제(최우선변제)를 받을 권리가 없다.

④ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

⑤ 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

주택임대차 계약의 존속기간

(1) 최단기간
주택임대차 계약기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

(2) 경매에 의한 임차권 소멸
임차권은 임차주택에 대하여 <민사집행법>에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸된다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

(3)계약의 갱신
① 약정에 의한 갱신 : 주택임대차 계약이 종료된 후에 합의에 의하여 갱신할 수 있다.
② 묵시적 갱신 : <주택임대차보호법>은 <민법>의 임대차계약상의 묵시의 갱신에 대한 특칙을 두고 있다. 즉, 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 이 겨웅 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.