(1)경매신청 및 경매개시결정
① 경매신청 : 경매를 신청하려면 경매신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 집행법원에 제출하여야 한다. 또한 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(법인등기사항증명서 초본), 대리인을 통하여 신청할 경우에는 자격을 증명할 위임장을 제출하여야 한다.
② 경매개시결정 : 강제경매신청이 접수되면 집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 요건, 집행개시요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 형식적 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매개시결정을 한다.
③ 경매개시결정기입등기의 촉탁 : 집행법원이 경매개시결정을 하였을 때에는 그 사유를 등기사항증명서에 기입할 것을 등기관에게 직권으로 촉탁하여야 하며, 등기관은 위 촉탁에 의하여 경매개시결정의 기입등기를 하게 된다.
④ 경매개시결정문의 송달 : 채무자에 대한 개시결정의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하게 된다.
(2) 배당요구의 종기결정 및 공고
① 배당요구의 종기결정 : 경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정기입등기가 된 때에 그 효력이 생기는데, 집행법원은 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하는 결정을 한다.
② 배당요구의 종기공고 : 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고한다.
③ 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익 : 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있게 되며, 그 때까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은자를 상대로 별도의 소송으로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용하지 않는다.
④ 채권자의 배당요구
㉠ 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자
ⓐ 집행력 있는 정본을 가진 채권자
ⓑ <민법>, <상법> 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자(주택임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부 임차인, 근로기준법에 의한 임금채권자, 상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등)
ⓒ 경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자
ⓓ 국세 등의 교부청구권자
㉡ 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자
ⓐ 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 경료한 담보권자
ⓑ 임차권등기권자
ⓒ 체납처분에 의한 압류등기권자
ⓓ 경매개시결정등기 전에 가압류한 채권자 등
(3) 매각(입찰)의 준비
부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정한다.
① 현황조사 : 법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 도는 임대차 보증금의 액수 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명한다.
② 공과금을 주관하는 공공기관에 대한 최고(催告) : 법원은 경매개시결정 후 조세 기타 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 목적 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 배당요구의 종기까지 통지하여 줄 것을 최고(催告)하게 된다.
③ 이해관계인에 대한 채권신고의 최고(催告) : 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기사항증명서에 기입된 부동산 위의 권리자(가등기담보권자를 포함한다) 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 최고(催告)하게 된다.
④ 부동산의 평가 및 최저입찰가격의 결정 : 집행법원은 등기관으로부터 기입등기의 통지를 받은 후 3일 내에 평가명령을 발하여 감정인으로 하여금 경매부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각(입찰)가격을 정한다.
(4)매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지
집행법원의 판단에 따라 통상의 방법처럼 진행하는 기일입찰방법과 일정기간의 입찰기간을 정하여 입찰을 실시하는 기간입찰방법 중 하나를 택하여 매각기일 등을 지정, 공고, 통지한다.
① 매각 및 매각결정기일의 지정 : 집행법원은 공과금을 주관하는 공공기관에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 매각명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정하고 공고한다. 최초의 매각기일은 공고일로부터 14일 이상의 간격을 두고 하게 되며, 집행법원은 매각기일을 지정함과 동시에 직권으로 매각결정기일을 정하여 공고한다. 매각결정기일은 대개 매각기일로부터 7일 후로 정하게 된다.
② 매각기일의 공고 : 매각 및 매각결정기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고한다. 매각기일의 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하고, 최초의 매각기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하는 외에 속행 사건과 함께 인터넷 법원경매정보사이트에 공고한다.
③ 매각기일의 통지 : 법원이 매각기일과 매각결정기일(기일입찰), 입찰기간 및 매각기일(기간입찰)을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지한다. 위 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있으며, 따라서 발송한 때 송달된 것으로 간주된다.
(5) 매각의 실시
<민사집행법>에 따르면 부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 하도록 규정되어 있으며, 현행 법원에서 실시하고 있는 가장 통상적인 입찰방법은 기일입찰이다(유찰시 새매각 실시). 일반적으로 보증금은 최저매각가격의 10%로 한다. 하지만 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 최저매각가격의 10%로 하는 보증금액을 달리 정할 수 있다.
(6) 매각허부결정절차
매각기일에 최고가매수인이 정해지면, 집행법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허부를 결정한다. 이때 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시 항고할 수 있다(매각을 불허가하거나, 매각허가결정을 취소한 경우 새매각 실시).
(7) 매각대금의 납부
매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명한다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한 내에 언제든지 대금을 납부할 수 있다.
① 대금지급기한제 : 대금은 지정된 기한 내에 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 납부하여야 한다. 납부할 금액은 매각대금에서 입찰보증금으로 제공한 금액(현금 또는 자기앞수표)을 제외한 금액이다.
② 대금납부의 효과 : 매수인은 매각대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득한다.
③ 대금불납부에 따른 법원의 조치
㉠ 차순위 매수신고인에 대한 매각허가결정 : 차순위 매수신고인이란 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람 중 차순위 매수신고를 접수한 자가 된다. 차순위 매수신고인을 정하여 놓은 경우에 매수인이 대금지급기일에 대금납부의무를 이행하지 아니할 때에는 차순위 매수신고인에 대한 매각허가결정 여부를 결정하게 된다. 차순위 매수신고인에 대하여 매각허가결정이 내려진 때에는 종전 매수인도 매수보증금의 반환을 청구하지 못하며, 위 보증금은 배당재단에 편입된다.
㉡ 재매각 : 재매각은 법원이 정한 대금지급기한까지 매수인이 매각대금을 완납하지 않는 경우에 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말한다. 매수인이 매각대금을 완납하지 않는 경우 차순위 매수신고인이 있는 때에는 매각결정기일을 다시 지정하여 차순위 매수신고인에 대하여 매각허가결정을 하고 대금지급기한을 지정하게 되며, 새로이 정해진 대금지급기한에도 대금납부를 하지 않으며 재매각을 하게 된다.
(8) 배당절차
매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 된다.
■ 배당순위
0순위 : 경매비용(경매절차비용, 감정평가보수 등), 제3취득자의 비용상환청구권
1순위 : 소액 주택임대차·상가임대차보증금채권, <근로기준법>상 최종 3개월분 임금채권
2순위 : 당해세(집행의 목적물에 대하여 부과된 국세·지방세)
3순위 : 당해세를 제외한 국세·지방세, 저당권·전세권 등에 의한 담보권 채권, 우선변제권 있는 주택임대차보증금채권
4순위 : 일반임금채권
5순위 : <산업재해보상보험법>, <국민연금법> 등에 의한 보험료
6순위 : 일반채권
(9) 소유권이전등기 등의 촉탁
매수인이 대금을 완납하면 매각부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁하게 된다.
(10) 부동산 인도 또는 명도
① 부동산 인도명령 : 대금완납 후 6개월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도하게 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있다.
※ 인도명령 : 매수인이 매각대금을 지븍하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있는데, 이 경우 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있다.
② 인도명령의 상대방 : 인도명령의 상대방은 채무자, 채무자의 일반승계인, 소유자, 부동산점유자 등이다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진자는 제외된다.③ 명도소송 : 인도명령을 거부할 경우 명도소송을 제기하여 강제집행을 실행한다.
※ 명도소송 : 매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 부동산을 비우고 넘겨달라는 의도로 제기하는 소송이다.