Bravo Life!

㉠ 경자유전의 원칙 : 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

㉡ 농지소유 상한제

ⓐ 상속농지 : 상속에 의하여 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니 하는 사람은 그 상속농지 중에서 1만㎡ 이내의 것에 한하여 소유할 수 있다.

ⓑ 이농 당시 소유농지 : 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 이농 당시의 소유농지 중에서 1만㎡ 이내의 것에 한하여 소유할 수 있다.

ⓒ 주말·체험농지 : 주말·체험영농을 하고자 하는 사람은 1천㎡ 미만의 농지에 한하여 소유할 수 있으며, 이 경우 면적계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다.

㉢ 농지취득자격증명제

ⓐ 의의 및 성격 : 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장(시·구·읍·면장)으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.
ⓑ 농지취득자격증명 발급을 요하지 아니하는 경우

ⅰ. 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
ⅱ. 상속(상속인에게 한 유증을 포함한다)에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우
ⅲ. 담보농지를 취득하여 소유하는 경우
ⅳ. 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하는 경우
ⅴ. 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
⊙ <한국농어촌공사 및 농지관리기금법>에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ <농어촌정비법>에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ <공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
⊙ 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
ⅵ. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우
ⅶ. 공유농지의 분할 또는 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경
ⅷ. 환매권자가 환매권에 의하여 농지를 취득하는 경우
ⅸ. 농지이용증진 사업시행계획에 의하여 농지를 취득하는 경우
ⅹ. 기타(환매권자 등이 환매권 등에 의하여 농지를 취득하는 경우)

ⓒ 농지취득자격증명의 발급절차 : 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성하여 시·구·읍·면장에게 그 발급을 신청하여야 한다.

ⓓ 농지취득자격증명의 적용 : 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

ⓔ 농지의 처분의무 등

ⅰ. 농지의 처분의무 : 농지의 소유자가 소유농지를 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 경우 등의 사유가 발생한 경우에는 1년 이내에 농지를 처분하여야 한다.

ⅱ. 농지의 처분명령 : 시장·군수 또는 구청장은 처분의무기간 내에 처분 대상 농지를 처분할 것을 명할 수 있다.

ⓕ 이행강제금 부과 : 농지처분명령을 받은 후 정당한 사유 없이 지정기간 안에 처분명령의 이행을 하지 아니한 자에 대하여는 농지의 토지 가액의 100분의 20에 상당하는 이행강제금을 부과한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 최초의 처분명령이 있는 날을 기준으로 하여 처분명령이 이행될 때까지 이행강제금을 매년 1회 부과·징수할 수 있다.

ⓖ 이의제기 : 이행강제금의 부과처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날로부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다.

ⓗ 강제징수 : 납부기한 내에 이의제기를 하지 아니하고 납부기한 내에 이행강제금을 납부하지 아니할 경우에는 <지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률>에 따라 징수한다.

● 토지거래허가구역의 지정

① 국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 제11조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.

㉠허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 : 국토교통부장관이 지정
㉡ 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우 : 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다.

② 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다.

● 허가구역 내 토지거래에 대한 허가

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 '토지거래계약')을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

② 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

● 선 매

① 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약에 관한 허가신청이 있는 경우 다음에 해당하는 토지에 대하여 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 공공기관 또는 공공단체가 그 매수를 원하는 경우에는 이들 중에서 해당 토지를 매수할 선매자를 지정하여 그 토지를 협의 매수하게 할 수 있다.

㉠ 공익사업용 토지
㉡ 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지

② 선매자가 토지를 매수할 때의 가격은 <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 따라 감정평가법인 등이 감정평가한 감정가격을 기준으로 하되, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 할 수 있다.

● 이의신청

처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

● 불허가처분 토지에 대한 매수청구

① 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

② 매수청구를 받은 시장·군수 또는 구청장은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다.

● 다른 법률에 따른 인가·허가 등의 의제

① 농지에 대하여 제11조에 따라 토지거래계약허가를 받은 경우에는 <농지법>에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.

② 토지거래허가증을 발급받은 경우에는 <부동산등기 특별조치법>에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

도시 및 주거환경정비법의 목적

이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고, 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.

용어의 정의

1. '정비구역'이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역을 말한다.

2. '정비사업'이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음의 사업을 말한다.

주거환경개선사업 : 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업

재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 누후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

3. 노후·불량건축물

① 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

② 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 인한 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물

③ 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물

㉠ 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
㉡ 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것

④ 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물

4. '정비기반시설'이란 도로·상하수도·구거(溝渠, 도랑)·공원·공용주차장·공동구(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 규정에 의한 공동구를 말한다) 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.

5. '공동이용시설'이라 함은 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장 그 밖에 대통령령이 시설을 말한다.

6. '대지'라 함은 정비사업에 의하여 조성된 토지를 말한다.

7. '주택단지'라 함은 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지오 조성되는 일단의 토지로서 다음에 해당하는 토지를 말한다.

① <주택법>에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지
② <건축법>에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지

8. '사업시행자'라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.

9. '토지등소유자'라 함은 다음의 자를 말한다. 다만, <자본시장과 금융투자업에 관한 법률>에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.

① 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
② 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

10. '토지주택공사 등'이라 함은 <한국토지주택공사법>에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 <지방공기업법>에 의하여 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말한다.

11. '정관 등'이라 함은 다음의 것을 말한다.

① 정관
② 토지소유자가 자치적으로 정하여 운영하는 규약
③ 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 '시장·군수등), 토지주택공사 등 또는 신탁업자가 작성한 시행규정

'건축법'을 적용하지 아니하는 건축물

다음에 해당하는 건축물에는 '건축법'을 적용하지 아니한다.

①'문화재보호법'에 따른 지정문화재나 임시지정문화재

②철도나 궤도의 선로부지에 있는 다음의 시설
-운전보안시설
-철도선로의 위나 아래를 가로지르는 보행시설
-플랫폼
-해당 철도 또는 궤도사업용 급수·급탄 및 급유시설

③고속도로 통행료 징수시설

④컨테이너를 이용한 간이창고(산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 공장의 용도로만 사용되는 건축물의 대지 안에 설치하는 것으로 이동이 쉬운 것에 한한다)

⑤'하천법'에 따른 하천구역 내의 수문조작실

'건축법'의 일부규정을 적용하지 않는 지역

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 도시지역 및 비도시지역 안의 지구단위계획구역 외의 지역으로서 동이나 읍(동 또는 읍에 속하는 섬의 경우에는 그 인구가 500명 이상인 경우에 한한다)이 아닌 지역은 다음의 규정을 적용하지 아니한다.

①대지와 도로의 관계
②도로의 지정·폐지 또는 변경
③건축선의 지정
④건축선에 따른 건축제한
⑤방화지구 안의 건축물
⑥대지의 분할제한

광역도시계획

광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획을 말한다.

도시·군계획

특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시·군기본계획과 도시·군관리계획으로 구반한다.

도시·군기본계획

특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시·군관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다.

도시·군관리계획

특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음의 계획을 말한다.

①용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

②개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

③기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획

④도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

⑤지구단위계획구역의 지정 똔느 변경에 관한 계획과 지구단위계획

⑥입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획

지구단위계획

도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확부하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말한다.

입지규제최소구역계획

입지규제최소구역에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등의 제한에 관한 사항 등 입지규제최소구역의 관리에 필요한 사항을 정하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말한다.

기반시설

다음의 시설로서 대통렬령으로 정하는 시설을 말한다.

①도로·철도·항만·공항·주차장 등 교통시설

②광장·공원·녹지 등 공간시설

③유통업무설비·수도·전기·가스공급설비·방송·통신시설·공동구 등 유통·공급시설

④학교·공공청사·문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설 등 공공·문화체육시설

⑤하천·유수지(遊水池)·방화설비 등 방재시설

⑥장사시설 등 보건위생시설

⑦하수도, 폐기물처리 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설 등 환경기초시설

도시·군계획시설

기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 말한다.

광역시설

기반시설 중 광역적인 정비체계가 필요한 다음의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

①둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역에 걸쳐있는 시설

②둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군이 공동으로 이용하는 시설

공동구

전기·가스·수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말한다.

도시·군계획시설사업

도시·군계획시설을 설치·정비 또는 개량하는 사업을 말한다.

도시·군계획사업

도시·군관리계획을 시행하기 위한 다음의 사업을 말한다.

①도시·군계획시설사업

②'도시개발법'에 따른 도시개발사업

③'도시 및 주거환경정비법'에 따른 정비사업

도시·군계획 사업시행자

이 법 또는 다른 법률에 따라 도시·군계획사업을 하는 자를 말한다.

공공시설

도로·공원·철도·수도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공용 시설을 말한다.

국가계획

중앙행정기관이 법률에 따라 수립하거나 국가의 정책적인 목적을 이루기 위하여 수립하는 계획 중 도시·군기본계획의 내용(제19조 제1항 제1호부터 제9호)이나 도시·군관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함된 계획을 말한다.

용도지역

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도지구

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도구역

토지의 이용 및 건축물의  용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지 이용의 도모, 토지 이용의 종합적 조정·등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

개발밀도관리구역

개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역을 말한다.

기반시설부담구역

개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등 대통령령으로 정하는 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하게 하기 위하여 지정·고시하는 구역을 말한다.

기반시설설치비용

단독주택 및 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 시설의 신·증축 행위로 인하여 유발되는 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하기 위하여 부과·징수하는 금액을 말한다.

1. 토지

'민법'상 토지소유권은 일정한 지면을 합리적인 범위에 따라 분할한 선으로 구분되는데, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 소유권이 지표의 상하에 미친다.

2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물

① 건축물이라 함은 토지에 정착하고 있는 전조물로서 토지와 완전히 독립한 별개의 부동산이다.

② 명인방법에 의한 수목집단 : 명인방법이라는 공시방법을 갖춘 경우 부동산으로 보므로 중개대상물에 해당한다.

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건

① '입목에 관한 법률'에 의한 입목

-입목 : 토지에 부착된 수목의 집단으로서 '입목에 고나한 법률'에 의해 소유권보존등기를 받은 것을 의미하며, 입목으로 등기를 받을 수 있는 수목의 집단의 범위는 1필의 토지 또는 1필의 토지 일부분에 생립하고 있는 모든 수종의 수목으로 한다.

-입목의 독립성 : 입목은 부동산으로 보며, 입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 이를 저당권의 목적으로 할 수 있으며, 토지 소유권 또는 지상권 처분의 효력은 입목에 미치지 아니하므로 이를 독립된 객체로 인정하고 있다.

-저당권의 효력 : 입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 입목을 베어낸 경우에 그 토지로부터 분리된 수목에 대하여도 미친다.

-입목의 등록 : 소유권보존의 등기를 받을 수 있는 수목의 집단은 '입목에 관한 법률'에 의한 입목등록원부에 등록된 것에 한하며, 등록을 받고자 하는 자는 그 소재지를 관할하는 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장)에게 신청하여야 한다.

② '공장 및 광업재단 저당법'에 의한 광업재단 및 공장재단

-광업재단 : 광업재단이라 함은 광업권과 광업권에 기하여 광물을 채굴, 취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 '공장 및 광업재단 저당법'에 의하여 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.

-공장재단 : 공장재단이라 함은 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 '공장 및 광업재단 저당법'에 의하여 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.

③ 중개대상물 해당 여부

법정 중개대상물

중개대상물에 해당하는 것 : 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단, 광업재단

중개대상물에 해당하지 않는 것 : 어업권, 광업권, 어업재단, 항만운송사업재단, 자동차, 기계장비, 선박, 항공기 등

사법상 거래의 대상이 될 것

(사적소유의 대상이 될 것)

중개대상물에 해당하는 것 : 접도구역 내 토지, 군사시설보호구역 내 토지, 도로예정지인 사유지, 가등기 및 가압류된 부동산, 법정지상권 법정저당권이 설정된 토지

중개대상물에 해당하지 않는 것 : 하천, 포락지, 미채굴광물, 공도 및 공원, 도로예정지 중 공유지, 공유수면매립지 중 공유지, 행정재산, 일반재산(경·공매대상인 경우)

중개행위가 개입될 수 있을 것

(중개대상인 권리일 것)

중개대상물에 해당하는 것 : 유치권 이전, 법정지산권 이전, 법정저당권 이전, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권(판례), 임차권, 환매권

중개대상물에 해당하지 않는 것 : 유치권의 성립, 법정지상권의 성립, 법정저당권의 성립, 분묘기지권, 공용수용, 질권, 특허권, 상표권

매도인의 담보책임

매매계약에 있어 매매목적물의 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우 매수인이 매도인에 대해 대금감액, 계약해제, 손해배상청구 등을 물을 수 있는 제도를 말한다.

동시이행의 항변권

채권자가 자기채무의 이행은 하지 않고 채무자에게 이행을 청구한 경우 채무자가 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 권능을 말한다.

위험

계약당사자의 책임 없는 사유로 채무의 내용이 실현될 수 없게 됨으로써 발생된 불이익을 말한다.

대물변제

채권자의 승낙을 얻어 채무자가 본래의 급부에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 함으로써 채권을 소멸시키는 것을 말한다.

사정변경의 원칙

계약성립의 기초가 된 사정에 당사자가 예견하지 못하거나 예견할 수 없는 중대한 변경이 생겨 당초에 정해진 행위의 결과를 그대로 강제하는 것이 심히 부당한 결과가 되는 경우, 당사자는 상대방에게 일방적으로 계약내용의 변경을 청구하거나 계약을 해제 또는 해지할 수 있다는 원칙을 말한다.
(※계약 성립 당시 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 그로 인해 계약을 유지하는 것이 더 이상 용인될 수 없는 상태가 됐다고 볼 수 있어야 사정변경의 원칙에 의한 계약해제가 인정될 수 있다.)

대화자, 격지자

대화자란 대화나 전화를 통해 의사표시를 주고받는 경우를 말하고, 격지자란 편지나 전보를 통해 의사표시를 주고받는 경우를 말한다. 대화자와 격지자는 장소적 개념이 아니라 시간적 개념이다.

쌍무계약

양 당사자의 채무가 서로 대가적 의미, 즉 견련성(牽連性)을 가지는 경우를 말한다.

편무계약

편무계약이란 일방당사자만이 채무를 부담하든가 양 당사자가 채무를 부담하더라도 서로 대가적 의미, 즉 견련성을 가지지 않는 경우를 말한다.

특정물

당사자가 급부의 목적물을 특정하여 다른 물건으로 바꾸지 못하게 한 물건을 말한다.

종류물(불특정물)

당사자가 동종의 다른 물건으로 바꿀 수 있게 한 물건을 말한다.

형성권

형성권은 가능권이라고도 하며 권리자의 일방적 의사표시에 의해 법률관계의 발생, 변경, 소멸 등 변동을 발생시킬 수 있는 권리를 말한다. 제척기간은 10년이다.

(예. 동의권, 취소권, 약혼해제권, 상속포기권, 상계권, 계약해제.해지권, 추인권 등)

수선의무

임대인은 임대차계약존속 중 그 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(제6223조)

비용상환청구권

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

제척기간은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.

①필요비상환청구권 : 필요비란 임차물의 수선비 등과 같이 그 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 필요비는 임대인의 사용 및 수익하게 할 의무의 내용이므로 이는 원칙적으로 임대인의 부담에 속하며, 필요비 지출 즉시 가능하고, 가액의 증가가 현존하는지의 여부에 관계 없이 지출비용 전액에 미친다.

②유익비상환청구권 : 유익비는 목적물을 개량하기 위하여 지출한 비용을 말한다. 유익비는 임대인이 지출하여야 하는 것은 아니지만 목적물의 가치가 증가한 때에는 임대인에게 부당이득이 되므로 상환하게 하는 것으로, 임대차가 종료하고 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 청구할 수 있다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있으며, 법원이 상환기간을 허여한 때에는 유치권을 행사할 수 없다.

유치권

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.

용익물권

타인의 물건을 일정한 범위 내에서 사용 및 수익할 수 있는 물권을 말한다. 용익물권은 물건의 사용가치를 지배한다는 점에서 물건의 교환가치를 지배하는 담보물권과 다르다.

구분소유권

1동 건물 중 구조상 독립성 및 이용상의 독립성을 가진 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 말한다. 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

과실(果實)

과실을 생기게 하는 물건이 원물이고, 원물로부터 생기는 물건이 과실이다.

예) 과일나무늬 열매, 소의 우유, 가축의 새끼, 지료, 차임, 이자, 건물의 사용이익 등

강행규정

선량한 풍속 기타 사회질서와 관계있는 규정을 말하는데, 강행규정의 특징은 당사자가 강행규정의 내용과 다른 특약을 맺더라도 그 특약이 무효가 된다는 점이다.

지역권

일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 물권을 말한다.

선의취득

동산을 점유하고 있는 자를 권리자로 믿고 평온, 공연, 선의, 무과실로 거래한 경우에는 비록 양도인이 정당한 권리자가 아니더라도 양수인이 그 동산에 대한 소유권 또는 질권(質權)을 취득하는 제도를 말한다.

첨부

어떤 물건에 타인의 물건이 결합하거나 타인의 노력이 가하여지는 것으로서 이에는 부합·혼화·가공이 있다.

공용징수

공익사업을 위하여 국민의 특정 재산권을 법률에 의해 강제적으로 취득하는 것을 말한다.

취득시효

물건 또는 권리를 점유하는 사실상태가 일정기간 동안 계속된 경우에 그 상태가 진실한 권리관계와 일치하는가의 여부를 묻지 않고 권리취득의 효과가 생기는 것으로 하는 제도를 말한다.

간이인도(簡易引渡)

양수인이 이미 그 동산을 점유한 때에는 당사자의 의사표시만으로 바로 점유가 이전되는 것으로 처리하는 것을 말한다.

점유개정

동산물권을 양도할 때 양도인이 양수인과의 사이에 점유매개관계를 설정하여 양수인에게 간접점유를 취득시키고 스스로는 양수인의 점유매개자로서 점유를 계속하는 것을 말한다.

점유보조자

가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 자를 말한다.

(예. 가게의 점원, 가정부 등)

간접점유

점유매개관계를 통하여 타인으로 하여금 물건을 점유하게 하는 경우를 말한다.

해제

유효하게 성립한 계약에 있어서 당사자 일방의 채무불이행이 있는 경우 계약을 소급적으로 소멸시키는 일방적 의사표시를 말한다.

개량

물건이나 권리의 가치를 증가시키는 행위를 말한다.

(예. 가옥에 부가시설 설치, 무이자채권을 이자부로 전환 등)

자력구제

자기의 점유권을 보호하기 위해 점유자 자신이 직접 실력을 행사하는 권리구제제도를 말한다.

소멸시효의 중단

권리불행사를 중단시키는 권리자 또는 의무자의 일정한 행위가 있는 경우, 그때까지 진행된 시효기간을 소멸시키고 중단사유가 종료한 때로부터 새로이 소멸시효를 진행시키는 제도를 말한다.

권리능력 없는 사단

사단으로서의 실질은 가지고 있으나 설립등기를 하지 아니하여 법인격을 취득하지 못한 사단을 말한다. 법인격 없는 사단, 비법인사단, 법인 아닌 사단이라고도 한다.

권리능력 없는 재단

재단으로서의 실질을 가지고 있으나 설립등기를 하지 않은 경우를 말한다.

자주점유

매수인, 도인(盜人) 등이 자주점유에 해당한다.

합유

계약 또는 법률규정에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 공동소유 형태를 말한다.

총유

법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동소유 형태를 말한다.

구분지상권

지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권을 말한다.

※지상권에는 부종성이 없다.

(부종성 : 법률상 어떤 주된 권리에 딸려 성립, 존속, 태양, 소멸 등을 같이 하는 성질)

상린관계

인접한 부동산의 소유자 상호 간의 이용을 조절하기 위한 제도를 말한다.

혼동

서로 대립하는 두 개의 법률상 지위 또는 자격이 동일인에게 귀속하는 경우를 말하는데, 혼동은 물권과 채권의 공통된 소멸원인이다.

 지역권

져역권이란 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 물권을 말한다.(제291조) 이때 편익을 주는 토지를 승역지라 하고, 편익을 받는 토지를 요역지라고 한다.

지역권은 승역지를 요역지의 편익에 이용하는 권리이다. '토지의 편익에 이용'한다는 것은 요역지의 사용가치를 증가시키는 것을 말한다. 주의할 것은 지역권에서 편익을 받는 것은 토지이지 사람이 아니라는 점이다.

지역권의 특징(요역지와 승역지 사이의 관계)

-지역권자로 될 수 있는 자는 토지소유자, 시상권자, 전세권자, 임차인 등이다.

-요역지는 반드시 1필의 토지이어야 한다. 따라서 1필 토지의 일부를 위한 지역권 설정은 불가능하다.

-승역지는 1필 토지의 일부이어도 무방하다. 따라서 1필 토지의 일부에 대한 지역권 설정은 가능하다.

-요역지와 승역지는 인접할 필요는 없다.

-지역권의 존속기간에 관해서는 규정이 없다. 영구무한의 지역권 설정도 가능하다(통설, 판례).

전전세

전세권자의 전세권은 그대로 존속하면서 그 전세권을 목적으로 하는 전세권을 다시 설정하는 것을 말한다.

유치권

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다(제320조 제1항).

유치권의 성립요건

-목적물은 타인의 물건 또는 유가증권이고, 유치권은 동산뿐만 아니라 부동산에 대해서도 성립할 수 있다. 부동산유치권의 경우에도 등기가 필요 없으며, 유가증권을 목적으로 하는 경우에도 배서는 필요 없다.

(배서 : 어음이나 증권 등의 뒷면에 누구에게 양도한다는 뜻의 내용과 서명하는 것)
-타인에는 채무자뿐만 아니라 제3자도 포함된다.

※단, 유치권이 성립되기 위해서는 채권은 반드시 목적물 자체로부터 생긴 것이어야 한다. 예를 들어 공사 대금을 받지 못한 경우에는 공사 대금의 대상이 되는 물건을 점유해야 하고, 채무자의 소유의 다른 물건은 유치할 수 없다.

간이변제충당

유치권자나 질권자는 유치물 또는 질물을 경매에 의하지 않고 목적물의 가치가 적어서 경매에 부치는 것이 부적당한 경우와 같은 정당한 이유가 있는 때에 감정인이 평가에 의하여 유치물 또는 질물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있는 것을 말한다.

※법원이 간이변제충당을 허가하는 결정을 하면 유치권자 도는 질권자는 유치물 또는 질물의 소유권을 취득한다.

선관주의의무

평균적 추상적 채무자가 마땅히 기율여야 할 일반적 객관적 주의의무를 말한다. 선관주의의무를 추상적 경과실이라고도하는데, 우리 민법에서는 추상적 경과실이 채무자가 부담하는 주의의무의 기본원칙이다.

물상보증인

채무는 없으면서 자신의 재산으로 책임만 지는 자를 말한다.

압류

금전채권의 샐행을 확보하기 위해 집행기관이 확정판결 기타의 집행권원에 가하여 채무자의 재산처분을 금하는 강제집행을 말한다.

종물

물건의 소유자가 그 물건의 경제적 가치를 높이기 위하여 자기소유의 다른 물건을 이에 부속시켜 사용하는 경우, 부속시켜 사용하는 물건을 종물이라 하고 원 물건을 주물이라고 한다.

위약금

채무불이행이 있는 경우에 채무자가 채권자에게 지급할 성을 약속한 금전이다.

강제이행

채권자의 이행청구에 응하여 채무자가 임의로 이행하지 않는 경우에 채권의 실현을 위해 채권자에게 주어진 이행강제수단을 말한다.

예)갑이 을에게 자동차를 매도하기로 하고 대급을 미리 수령하였으나 이행기일이 지나도록 자동차를 인도하지 않고 있는 경우, 을은 법원의 확정판결 등을 받아 강제이행을 할 수 있는데, 이것은 집행관이 갑으로부터 점유를 빼앗아 을에게 인도하는 방식으로 한다.

채무불이행

채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않는 것을 말한다.(제390조)

선의취득

예를 들어, 갑의 시계를 임차하여 점유하고 있는 을이 그 시계를 자신의 것인 것처럼 병에게 매도한 경우, 을을 시계의 소유자인 것으로 믿고 거래한 경우 병은 시계의 소유권을 취득하게 되는데, 이를 선의취득이라 한다.

부합

소유자를 각각 달리하는 수개의 물건이 결합하여, 훼손이나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없어서 1개의 물건으로 되는 것을 말한다.

사인증여

증여자의 사망으로써 비로소 효력이 발생하는 증여이다.

물상대위

담보물권의 목적물이 멸실, 훼손, 공용징수로 인하여 그 목적물에 갈음하는 금전 기타 물건으로 변하여 목적물의 소유자에게 귀속하는 경우, 담보물권이 그 변형물 또는 대표물권이 그 변형물 또는 대표물 위에 효력이 미치는 것을 말한다.

포락

바닷물 등이 넘쳐 토지가 바다의 일부가 되어 그 원상복구가 사회통념상 불가능한 상태에 이른 것을 말한다.

질권

채권자가 그의 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자로부터 받은 동산 또는 일정한 재산권을 채무의 변제가 있을 때까지 유치하고, 변제가 없는 때에는 그 목적물로부터 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.

사무관리

법률상 또는 계약상 원인 없이 타인을 위하여 그의 사무를 처리하는 행위를 말한다.

예) 갑의 부재 중에 이웃에 사는 을이 태풍으로 인해 무너질 듯한 갑의 담장을 수리해주는 경우

공시

물권의 귀속과 내용을 외부에 알려야 한다는 원칙(등기, 인도, 명인방법)을 말하는데, 이는 정적 거래안전을 보호하는데 필요한 것이다.

유증

유언자가 유언에 의하여 자기 재산을 수증자에게 사후에 무상으로 양도할 것을 내용으로 하는 단독행위

철회

아직 효력을 발생하고 있지 않은 법률행위의 효력 발생을 저지하는 의사표시를 말한다.

상계

채권자와 채무자가 서로 동종의 채권, 채무를 가지는 경우에 그 채권과 채무를 대등액에서 소멸시키는 채무자의 일방적 의사표시를 말한다.

법인

법률에 의해 권리능력이 인정된 사단(사람의 집단) 또는 재단(재산의 집합)을 말하는데, 법인은 그 구성원이나 관리자와 독립된 법인격을 가지며, 독립한 권리의무의 주체가 된다.

공유

1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 수인에게 귀속하는 공동소유 형태를 말한다.

인지

혼인 외의 출생자와 그 생부 도는 생모 사이에 법률상 친자관계를 형성하는 것을 말한다.

부부재산계약

혼인하기 전의 혼인당사자들이 재산계약에 대한 자유로운 의사를 존중하고 이를 혼인 후에도 보호하기 위한 제도이다. 부부재산계약은 혼인계약에 대한 종된 계약으로, 반드시 혼인신고 전에 체결하여야하며, 혼인 중의 재산관계만을 규율한다.

권리능력

권리의무의 주체가 될 수 있는 추상적, 잠재적인 자격(지위, 능력)을 말하는데, 자연인은 출생에 의해 권리능력을 취득하고 법인은 설립등기를 한 때 권리능력을 취득한다.

행위능력

단독으로 유효한 법률행위를 할 수 있는 자격을 말한다. 행위능력의 여부는 객관적, 획일적으로 판단하며, 제한능력자가 법정대리인의 동의 없이 한 법률행위는 취소할 수 있다.

의사능력

자기가 한 법률행위의 의미나 결과를 판단할 수 있는 정신적 능력을 말한다. 의사능력의 유무는 당해 법률행위와 관련해 구체적, 개별적으로 판단하며, 의사무능력자가 한 법률행위는 무효이다.

법률행위의 해석

법률행위의 목적을 명확히 하는 것을 말한다. 의사표시의 존부 자체가 불분명한 경우, 의사표시의 내용이 불명확한 경우, 또는 표시행위의 의미가 다의작인 경우에는 법률행위의 해석이 필요하게 된다.

동기

표의자가 의사표시를 하게 된 연유를 말한다. 갑이 금전을 차용하는 동기는 집을 사기 위해, 다른 채무를 변제하기 위해, 청부살인 자금으로 쓰기 위해 등 여러 가지이다.

명의신탁

신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만 수탁자로 해두는 것을 말한다.

선의

어떤 사정을 모르는 것이 선의이다.

악의

어떤 사정을 아는 것이 악의이다.

추인

불완전한 법률행위를 사후에 보충하여 확정적으로 유효로 하는 일방적 의사표시를 말한다.

불법원인급여

반사회적 법률행위에 기하여 재산을 급여하는 것을 말한다.

채권자취소권

채무자가 채권자를 해함을 알고 제3자와 재산상의 법률행위를 한 경우, 채권자가 자기의 이름으로 제3자에 대하여 사해행위를 취소하고 일탈된 재산의 원상회복을 소송으로 구할 수 있는 권리를 말한다.

착오

의사와 표시의 불일치를 표의자가 모르는 경우를 말한다.

신의성실의 원칙

사회공동생활의 일원으로서 상대방의 신뢰에 어긋나지 않도록 성의를 가지고 행위할 것을 요구하는 원칙을 말한다. 고려의 명제라고도 한다.

추정

추정과 간주는 입증곤란을 구제하기 위한 제도로서 양자는 법조문의 문언으로 구별된다. 즉, 추정은 '~로 추정한다'라고 되어 있고, 간주는 '~로 본다'라고 되어 있다.

유권대리와 무권대리

처음부터 대리권이 없는 경우, 대리권이 존재하다가 소멸한 경우, 대리권의 범위를 넘는 대리행위를 한 경우, 자기계약과 쌍방대리의 금지규정을 위반한 경우, 공동대리의 제한규정에 위반한 경우 모두 무권대리로 취급한다.

일상가사

가정생활상 상시 행하여지는 행위로서, 아내와 남편으로서의 동거생활을 유지하기 위하여 각각 필요한 법률행위를 말한다.(부부는 일상가사에 관하여 서로 대리권이 있다.)

보존행위

재산의 가치를 유지, 보전하는 데 필요한 일체의 행위를 말한다.

이용행위

물건이나 권리를 사용, 수익하는 행위를 말한다.

개량행위

물건의 객관적 가치를 증가시키는 행위를 말한다.

준용

필요한 변경을 가하여 적용한다는 의미이다.

등기청구권

등기권리자가 등기의무자에 대하여 등기신청에 협력할 것을 청구할 수 있는 실체법상의 권리를 말한다.

제척기간

법률이 예정하고 있는 권리의 존속기간을 말한다. 이는 법률관계를 조속히 확정하는 데 그 목적이 있다.

형성권

권리자의 일방적 의사표시 또는 법원의 확정판결에 의해 법률관계가 변동하는 권리를 말한다.

조건

법률행위효력의 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실에 의존케 하는 법률행위의 부관을 말한다.

기한

법률행위효력의 발생 또는 소멸을 장래의 확실한 사실에 의존케 하는 법률행위의 부관을 말한다.

토지의 경제적 가치

교환의 대가인 교환가치 ▷ 가액 ← 원본

용익의 대가인 사용가치 ▷ 임료 ← 과실

현황기준 원칙

조건부 감정평가가 남용되는 것을 방지하기 위하여 <감정평가에 관한 규칙>에서는 현황을 기준으로 감정평가를 하는 것을 원칙으로 한다.

기준시점

대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제2호). 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다(감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항).

부동산평가의 특별원칙

-능률성의 원칙

-안전성의 원칙

-전달성의 원칙

-합리성의 원칙

독립평가

부동산이 토지 및 건물 등으로 결합하여 구성된 경우에 그 구성부분인 토지만을 독립된 부동산으로 규정하여 평가하는 것을 말한다.

부동산 가치(value)와 가격(price)

가치(value) : 장래 기대되는 주관적, 추상적 편익을 현재가치로 환원한 값(대상 부동산에 대한 현재의 값 ▷ 감정평가사가 전문가)

가격(price) : 특정부동산에 대한 객관적, 구체적 교환의 대가로 시장에서 매도자와 매수자 간에 제안되고 지불된 실거래액(대상부동산에 대한 과거의 값 ▷ 공인중개사가 전문가)

최유효이용

객관적인 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고, 최선의 사용방법으로서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되는 사용방법을 말한다.

표준적 이용

해당 지역의 평균적인 이용을 말한다. 즉, 인근지역에 속하는 개개이 부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적인  사용방법을 말한다.

추가투자의 적부 판단과 관련된 법칙

-균형의 원칙

-기여의 원칙

-수익체증, 체감의 원칙

-수익배분의 원칙

감정평가 3방식

①원가방식(비용성)

원가방식이란 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 비용접근법(cost approach)이라고도 한다.

-원가방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 원가법이라고 하며, 구한 시산가액을 적산가액이라고 한다.

-원가방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 적산법이라고 하며, 구한 시산임료를 적삼임료라고 한다.

②비교방식(시장성)

비교방식이란 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 시장접근법(market approach)이라고 한다.

-비교방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 거래사례비교법이라고 하며, 구한 시산가액을 비준가액이라고 한다.

-비교방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 임대사례비교법이라고 하며, 구한 시산임료를 비준임료라고 한다.

③수익방식(수익성)

수익방식이란 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 소득접근법(income approach)이라고도 한다.

-수익방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 수익환원법이라고 하며, 구한 시산가액을 수익가액이라고 한다.

-수익방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 수익분석법이라고 하며, 구한 시산임료를 수익임료라고 한다.

시산가액

대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 각각의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 말한다.

시산가액조정

감정평가의 3방식에 의하여 구한 시산가액 또는 시산임료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 조정하는 작업을 말한다.

재조달원가(재생산비용)

대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다.

-복제원가(reproduction cost, 복조원가) : 기준시점 현재 대상부동산과 동일 또는 유사한 자재를 하용하여 신규의 복제부동산을 재조달 또는 재생산하는 데 소요되는 물리적 측면의 원가를 말한다.

-대치원가(replacement cost, 대체비용) : 기준시점 현재 대상부동산과 자재, 공법 등이 유사하여, 기능면에서 동일성을 갖고 동일한 효용을 갖는 부동산을 신규로 대치하는 데 소요되는 효용 측면의 원가를 말한다.

재조달원가의 산정기준

-건물의 재조달원가 : 대상건물을 일반적인 방법으로 건축하는 데 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 한다. ▷ 도급(都給)건설이든 자가건설이든 도급건설에 준하여 처리한다.

-토지의 재조달원가 : 원가법은 원칙적으로 적용하지 않는다. 조성지, 매립지, 개간지, 간척지 등에 적용한다.

감가수정과 감가상각

-감가수정 : 감정평가상 기준시점에서 현존가격의 적정화(경제적 가치산정), 시장가치를 구함을 목적으로 함

-감가상각 : 기업회계, 세무회계상 비용배분과 자본의 유지회수, 정확한 원가계산, 진실한 재정상태 파악을 목적으로 함

치유(회복) 가능한 감가

치유 가능한 감가란 감가요인 치유에 따라 추가되는 보수비용보다 보수 이후의 가치증가분이 큰 경우를 말한다.

치유(회복) 불가능한 감가

치유 불가능한 감가란 보수비용보다 가치증가분이 작은 경우를 말한다.

환원(이)율(자본환원율)

순수익을 자본환원하는 이율을 말하는데, 자본수익률(rate of return on capital)과 자본회수율(rate of return of capital)의 합으로 구성된다.

환원이율 = 순수익/원본가치 X 100(%) = 순영업소득/부동산가치 X 100(%)

순수익(순영업소득)

대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서, 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.

지분형성분

보유기간 동안 저당대부에 대한 원금과 이자를 정기적으로 지불함으로 인해서 기간 말에 지분투자자 몫으로 돌아가는 지분가치의 증가분, 즉 상환된 원금을 말한다.

수익성 부동산

수익성 부동산은 임대용과 기업용으로 분류되는데, 보통 임대용 부동산을 가정하여 분석할 때가 많다.

표준공시지가

공시지가란 널리 지가를 공개하여 국가 또는 국민이 일정지역의 지역의 지가수준을 항상 파악할 수 있게 한 것을 말한다. <부동산 가격 공시에 관한 법률>에서는 "표준공시지가라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다."라고 정의하고 있다.

공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시기준일(매년 1월 1일) 현재의 가격을 조사, 평가하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하는 표준지 1m²당의 적정가격이다.

공시지가의 가격기준일은 매년 1월 1일이며, 보통 2월 말경 공시한다.

중앙부동산가격공시위원회

표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격, 비주거용 표준보동산가격, 비주거용 집합부동산가격 등의 조사, 평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 국토교통부장관 소속의 위원회이다.

적정가격

토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

시·군·구 부동산가격공시위원회

개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 개별부동산가격 등의 조사·평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 시장·군수 또는 구청장 소속의 위원회이다.

비주거용 부동산

주로 상업·업무용 부동산을 말하는데, 이는 다시 일반부동산(한 건물의 소유자가 한 명)과 집합부동산(한 건물의 소유자가 여러 명)으로 나뉜다.