매매계약에 있어 매매목적물의 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우 매수인이 매도인에 대해 대금감액, 계약해제, 손해배상청구 등을 물을 수 있는 제도를 말한다.
동시이행의 항변권
채권자가 자기채무의 이행은 하지 않고 채무자에게 이행을 청구한 경우 채무자가 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 권능을 말한다.
위험
계약당사자의 책임 없는 사유로 채무의 내용이 실현될 수 없게 됨으로써 발생된 불이익을 말한다.
대물변제
채권자의 승낙을 얻어 채무자가 본래의 급부에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 함으로써 채권을 소멸시키는 것을 말한다.
사정변경의 원칙
계약성립의 기초가 된 사정에 당사자가 예견하지 못하거나 예견할 수 없는 중대한 변경이 생겨 당초에 정해진 행위의 결과를 그대로 강제하는 것이 심히 부당한 결과가 되는 경우, 당사자는 상대방에게 일방적으로 계약내용의 변경을 청구하거나 계약을 해제 또는 해지할 수 있다는 원칙을 말한다. (※계약 성립 당시 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 그로 인해 계약을 유지하는 것이 더 이상 용인될 수 없는 상태가 됐다고 볼 수 있어야 사정변경의 원칙에 의한 계약해제가 인정될 수 있다.)
대화자, 격지자
대화자란 대화나 전화를 통해 의사표시를 주고받는 경우를 말하고, 격지자란 편지나 전보를 통해 의사표시를 주고받는 경우를 말한다. 대화자와 격지자는 장소적 개념이 아니라 시간적 개념이다.
쌍무계약
양 당사자의 채무가 서로 대가적 의미, 즉 견련성(牽連性)을 가지는 경우를 말한다.
편무계약
편무계약이란 일방당사자만이 채무를 부담하든가 양 당사자가 채무를 부담하더라도 서로 대가적 의미, 즉 견련성을 가지지 않는 경우를 말한다.
특정물
당사자가 급부의 목적물을 특정하여 다른 물건으로 바꾸지 못하게 한 물건을 말한다.
종류물(불특정물)
당사자가 동종의 다른 물건으로 바꿀 수 있게 한 물건을 말한다.
형성권
형성권은 가능권이라고도 하며 권리자의 일방적 의사표시에 의해 법률관계의 발생, 변경, 소멸 등 변동을 발생시킬 수 있는 권리를 말한다. 제척기간은 10년이다.
(예. 동의권, 취소권, 약혼해제권, 상속포기권, 상계권, 계약해제.해지권, 추인권 등)
수선의무
임대인은 임대차계약존속 중 그 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(제6223조)
비용상환청구권
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
제척기간은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.
①필요비상환청구권 : 필요비란 임차물의 수선비 등과 같이 그 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 필요비는 임대인의 사용 및 수익하게 할 의무의 내용이므로 이는 원칙적으로 임대인의 부담에 속하며, 필요비 지출 즉시 가능하고, 가액의 증가가 현존하는지의 여부에 관계 없이 지출비용 전액에 미친다.
②유익비상환청구권 : 유익비는 목적물을 개량하기 위하여 지출한 비용을 말한다. 유익비는 임대인이 지출하여야 하는 것은 아니지만 목적물의 가치가 증가한 때에는 임대인에게 부당이득이 되므로 상환하게 하는 것으로, 임대차가 종료하고 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 청구할 수 있다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있으며, 법원이 상환기간을 허여한 때에는 유치권을 행사할 수 없다.
조건부 감정평가가 남용되는 것을 방지하기 위하여 <감정평가에 관한 규칙>에서는 현황을 기준으로 감정평가를 하는 것을 원칙으로 한다.
기준시점
대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제2호). 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다(감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항).
부동산평가의 특별원칙
-능률성의 원칙
-안전성의 원칙
-전달성의 원칙
-합리성의 원칙
독립평가
부동산이 토지 및 건물 등으로 결합하여 구성된 경우에 그 구성부분인 토지만을 독립된 부동산으로 규정하여 평가하는 것을 말한다.
부동산 가치(value)와 가격(price)
가치(value) : 장래 기대되는 주관적, 추상적 편익을 현재가치로 환원한 값(대상 부동산에 대한 현재의 값 ▷ 감정평가사가 전문가)
가격(price) : 특정부동산에 대한 객관적, 구체적 교환의 대가로 시장에서 매도자와 매수자 간에 제안되고 지불된 실거래액(대상부동산에 대한 과거의 값 ▷ 공인중개사가 전문가)
최유효이용
객관적인 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고, 최선의 사용방법으로서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되는 사용방법을 말한다.
표준적 이용
해당 지역의 평균적인 이용을 말한다. 즉, 인근지역에 속하는 개개이 부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적인 사용방법을 말한다.
추가투자의 적부 판단과 관련된 법칙
-균형의 원칙
-기여의 원칙
-수익체증, 체감의 원칙
-수익배분의 원칙
감정평가 3방식
①원가방식(비용성)
원가방식이란 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 비용접근법(cost approach)이라고도 한다.
-원가방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 원가법이라고 하며, 구한 시산가액을 적산가액이라고 한다.
-원가방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 적산법이라고 하며, 구한 시산임료를 적삼임료라고 한다.
②비교방식(시장성)
비교방식이란 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 시장접근법(market approach)이라고 한다.
-비교방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 거래사례비교법이라고 하며, 구한 시산가액을 비준가액이라고 한다.
-비교방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 임대사례비교법이라고 하며, 구한 시산임료를 비준임료라고 한다.
③수익방식(수익성)
수익방식이란 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 소득접근법(income approach)이라고도 한다.
-수익방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 수익환원법이라고 하며, 구한 시산가액을 수익가액이라고 한다.
-수익방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 수익분석법이라고 하며, 구한 시산임료를 수익임료라고 한다.
시산가액
대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 각각의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 말한다.
시산가액조정
감정평가의 3방식에 의하여 구한 시산가액 또는 시산임료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 조정하는 작업을 말한다.
재조달원가(재생산비용)
대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다.
-복제원가(reproduction cost, 복조원가) : 기준시점 현재 대상부동산과 동일 또는 유사한 자재를 하용하여 신규의 복제부동산을 재조달 또는 재생산하는 데 소요되는 물리적 측면의 원가를 말한다.
-대치원가(replacement cost, 대체비용) : 기준시점 현재 대상부동산과 자재, 공법 등이 유사하여, 기능면에서 동일성을 갖고 동일한 효용을 갖는 부동산을 신규로 대치하는 데 소요되는 효용 측면의 원가를 말한다.
재조달원가의 산정기준
-건물의 재조달원가 : 대상건물을 일반적인 방법으로 건축하는 데 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 한다. ▷ 도급(都給)건설이든 자가건설이든 도급건설에 준하여 처리한다.
-토지의 재조달원가 : 원가법은 원칙적으로 적용하지 않는다. 조성지, 매립지, 개간지, 간척지 등에 적용한다.
-감가상각 : 기업회계, 세무회계상 비용배분과 자본의 유지회수, 정확한 원가계산, 진실한 재정상태 파악을 목적으로 함
치유(회복) 가능한 감가
치유 가능한 감가란 감가요인 치유에 따라 추가되는 보수비용보다 보수 이후의 가치증가분이 큰 경우를 말한다.
치유(회복) 불가능한 감가
치유 불가능한 감가란 보수비용보다 가치증가분이 작은 경우를 말한다.
환원(이)율(자본환원율)
순수익을 자본환원하는 이율을 말하는데, 자본수익률(rate of return on capital)과 자본회수율(rate of return of capital)의 합으로 구성된다.
환원이율 = 순수익/원본가치 X 100(%) = 순영업소득/부동산가치X 100(%)
순수익(순영업소득)
대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서, 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.
지분형성분
보유기간 동안 저당대부에 대한 원금과 이자를 정기적으로 지불함으로 인해서 기간 말에 지분투자자 몫으로 돌아가는 지분가치의 증가분, 즉 상환된 원금을 말한다.
수익성 부동산
수익성 부동산은 임대용과 기업용으로 분류되는데, 보통 임대용 부동산을 가정하여 분석할 때가 많다.
표준공시지가
공시지가란 널리 지가를 공개하여 국가 또는 국민이 일정지역의 지역의 지가수준을 항상 파악할 수 있게 한 것을 말한다. <부동산 가격 공시에 관한 법률>에서는 "표준공시지가라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다."라고 정의하고 있다.
공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시기준일(매년 1월 1일) 현재의 가격을 조사, 평가하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하는 표준지 1m²당의 적정가격이다.
공시지가의 가격기준일은 매년 1월 1일이며, 보통 2월 말경 공시한다.
중앙부동산가격공시위원회
표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격, 비주거용 표준보동산가격, 비주거용 집합부동산가격 등의 조사, 평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 국토교통부장관 소속의 위원회이다.
적정가격
토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.
시·군·구 부동산가격공시위원회
개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 개별부동산가격 등의 조사·평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 시장·군수 또는 구청장 소속의 위원회이다.
비주거용 부동산
주로 상업·업무용 부동산을 말하는데, 이는 다시 일반부동산(한 건물의 소유자가 한 명)과 집합부동산(한 건물의 소유자가 여러 명)으로 나뉜다.
주거용 부동산마케팅 : 주거용 부동산카팅이란 단독주택, 아파트 및 기타 주거시설의 판매나 임대를 개발 또는 조장하기 위하여 노력하는 활동이다.
업무용 부동산마케팅 : 업무용 부동산마케팅이란 공장, 점포, 사무실, 창고 같은 업무용 부동산을 개발·판매 또는 임대하기 위하여 노력하는 활동이다.
토지투자마케팅 : 토지투자마케팅이란 투자 목적을 위하여 토지를 개발하고 판매하기 위하여 노력하는 활동이다.
부동산서비스마케팅 : 부동산서비스마케팅이란 중개·평가·권리분석·금융·관리·상담 등 부동산서비스업 분야에서 각각 그들의 서비스를 개발·판매하기 위하여 노력하는 활동이다.
부동산임대마케팅 : 부동산임대마케팅이란 사무실·토지·공장·점포·별장·창고 등 각종 부동산의 임대를 개발 또는 조장하기 위한 활동이다.
부동산정책마케팅 : 부동산정책마케팅이란 부동산정책의 개발과 홍보를 위한 공중관계활동을 말한다.
부동산마케팅과 환경
부동산마케팅과 관련된 환경은 거시환경과 미시환경으로 구분할 수 있다.
1. 거시환경 ①자연환경 ②인문환경 경제적, 기술적 환경 정치적, 행정적 환경 사회적, 문화적 환경
2. 미시환경 ①경쟁업자 : 부동산기업은 이익을 발생시키는 시장점유율을 높이기 위해서 경쟁업자와 경쟁한다. ②공중 : 기업목적을 달성하는 데 실질적 또는 잠재적으로 이해관계를 가지는 집단을 말한다. ③정부 : 적극적인 행정작용을 통해 부동산기업에 영향을 미친다.
부동산마케팅 전략
1. 시장점유 마케팅 전략 ①STP 전략 : STP란 시장세분화(Segmentation), 표적시장(Target), 차별화(Positioning)의 약자로서 전통적인 전략의 하나이다. -시장세분화 전략 : 수요자 집단을 인구, 경제학적 특성에 따라 세분하고, 세분된 시장에서 상품의 판매지향점을 분명히 하는 전략 -표적시장 선정 전략 : 세분화된 시장에서 자신의 상품과 일치되는 수요집단을 확인하거나 선정된 표적집단으로부터 신상품을 기획하는 일이 중요하다. -차별화 전략 : 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어떻게 차별화시킬 것인가 하는 전략을 말한다.
①4P MIX 전략 : 4P MIX는 유통경로(Place), 제품(Product), 가격(Price), 홍보(Promotion)의 제 측면에 있어서 차별화를 도모하는 전략을 말하며, 상업용 부동산의 마케팅 등에서 많이 사용되고 있다. -유통 전략 : 직접분양 또는 분양대행사를 효과적으로 이용하는 방안으로 구성된다. 개업공인중개사, 현 입주자, 주택금융기관 등을 효과적으로 활용하는 방안이 마련되어야 한다. -제품 전략 : 구조물과 부대시설 및 배치에 있어서 경쟁력을 가질 수 있도록 하는 전략이다. 예컨대, 아파트 1층에 단독 정원을 둔다든지 녹지공간을 극대화하는 등의 다양한 차별화 전략이 현실적으로 채택되고 있는 추세이다. -가격 전략 : 품질에 비해서 저렴하게 하며, 표적수요자의 자금동원 능력과 금융을 연계하여 구성하여야 한다. -광고 홍보 전략 : 대부분 매체를 통하여 일반대중에게 전달하는 판촉활동으로서 최근에는 이미지형 설득형 광고가 많이 활용되며, 사외보 발행, 여론선도자 육성, 주민참여행사 개최 등 다양한 방법이 동원되고 있다.
2. 고객점유 마케팅 전략 전통적인 시장점유 마케팅이 공급자의 일방적인 접근이었다는 반성으로부터 소비자를 중심으로 한 고객점유 마케팅이 도입되기 시작하였다. 고객점유 마케팅은 주의(Attention), 관심(Interest), 욕망(Desire), 행동(Action)으로 이어지는 소비자의 구매의사결정과정의 각 단계에서 소비바와의 심리적 접점을 마련하고, 전달되는 메시지의 톤과 강도를 조절하여 마케팅 효과를 극대화하려는 것이다.
3. 관계 마케팅 전략 생산자와 소비자의 1회성 거래를 전제로 한 종래의 마케팅 이론에 대한 반성으로 양자 간 장기적, 지속적인 관계 유지를 주축으로 하는 관계 마케팅이 등장하였다. 이는 '브랜드'와 연관이 있는데, 아파트나 주거형 오피스텔 등에서는 이미 다양한 개념이ㅡ 브랜드가 출현하고 있고, 한 지역의 해당 브랜드의 성공은 다른 지역에도 파급되는 경향을 보이고 있다.
수확체감의 법칙 : 토지가 고정되어 있는 상태에서 노동이나 자본의 투입량을 늘리면 총샌산량(총수확량)은 증가하나 추가적인 생산량은 점점 감소하게 되는 법칙이다.
한계비용 : 샌산량 한 단위를 추가로 생산할 때 드는 총비용의 증가분을 말한다.
한계수입 : 생산량 한 단위를 추가로 판매할 경우 얻는 총수입의 증가분을 말한다.
도시회춘화 현상 : 최근 도심의 오래된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중 고소득층의 유입, 대체되는 현상을 말한다.-젠트리피케이션(gentrification)
부동산개발의 과정
①아이디어 단계 : 아이디어 단계를 구상단계라고도 하며, 모든 부동산개발은 구상으로부터 시작된다. 어떠한 형태의 공간이 필요한지, 입지는 어떠해야 하는지, 현재 가진 부지를 어떤 용도로 이용해야 하는지, 구상에 맞는 부지를 어떻게 매입해야 하는지 등을 구상하는 단계이다.
②예비적 타당성 분석단계 : 전실행가능성 분석 단계 라고도 하며, 개발업자는 부동산개발에서 기대되는 수익이 비용을 상회할 것인지 여부를 판단하기 위해 사전에 개발비용, 개발에 따른 시장가치, 산출임대료수익 등을 개략적으로 조사해 볼 필요가 있다.
③부지모색과 확보단계 : 부지구입단계라고도 하며, 예비적 타당성 분석의 결과 타당성이 있다고 판단이 되면, 곧바로 부지의 구입에 착수한다.
④타당성 분석 및 디자인단계 : 실행가능성 분석단계라고도 하며, 부지가 확보되면 개발업자는 더 세밀한 타당성 분석을 하여야 한다. 이는 구체적으로 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, <건축법> 등의 공법상 규제분석, 토양구조물 등의 부지분석, 개발 후의 시장분석, 개발비 및 예상수익 등의 재정분석 등으로 나누어 행해진다.
⑤금융단계 : 택지조성 및 건설자금의 융자 등을 고려하는 단계이다.
⑥건설단계(택지조성) : 건물 등의 토지개량물을 설치하여 물리적인 공간을 창조하는 단계이다. 택지조성의 경우는 토지의 형질을 변경하고 개량하여 택지화한다.
⑦마케팅단계(분양) : 개발사업계획의 성공 여부는 궁극적으로 시장성에 따라 달라진다.
부동산개발의 타당성 분석 : 타당성 분석이란 어떤 특별한 상황에서 실제적인 결정을 내리기 위해 행하는 분석으로, 법률적, 경제적, 기술적 타당성 분석이 행해지는데, 일반적으로 경제적 타당성 분석이 가장 중요시된다. 이때 순현가법이나 내부수익률법 등이 투자결정의 준거로 흔히 사용된다. 타당성 분석의 결과가 유리하게 나왔다고 해서 반드시 사업의 송공을 보장하는 것은 아니다. 또한 타당성 분석의 결과가 비록 동일하다고 할지라도, 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 채택되지 않을 수도 있다. 따라서 개발사업 자체로는 타당성이 있다거나 없다고 말하기 곤란하다. 결국, 개발사업의 채택 여부는 타당성 분석의 결과가 개발사업의 목적을 얼마나 충족시켜 주느냐에 달려 있다.
최대가격보증계약(guaranteed maximum price contract) : 개발사업에 실제로 든 비용이 계약금액을 초과하더라도 개발업자는 추가적인 비용을 부담하지 않는다는 유형의 계약을 말한다.
흡수율(absorption rate) : 시장에 공급된 부동산이 단위시간 동안 시장에서 흡수된 비율이다.
흡수시간(absorption time) : 공급된 부동산이 시장에서 완전히 흡수될 때가지 걸린 시간이다.
부동산개발과 개발권양도제 : 개발권양도제(TDR ; Transferable Development Rights)란 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역(규제지역)에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다. 개발권양도제는 현재 우리나라에서는 시행되고 있지 않은 제도이다. 그러나 미국의 경우 초기에는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시되었으나 최근에는 토지정책의 수단 중 토지이용규제의 한 방법으로 이용되고 있다.
입지계수 : 해당 지역 특정산업의 특화도를 파악할 수 있게 하는 지수이다. 입지계수를 통해 해당 지역의 기반산업을 판별할 수 있다.
경제기반승수 : 경제기반산업의 고용증가 등이 지역 전체의 고용 인구변화에 미치는 여향을 예측할 수 있게 하는 승수이다.
금융 : '자금융통'을 줄인 말로서, 재화나 서비스가 개입되지 않고 화폐의 수요와 공급에 의해 발생하는 화폐만의 독립적인 유통을 말한다.
부동산금융 : 부동산을 담보로 자금을 융통하는 것을 말한다. 이는 일정한 자금 확보를 통해 무주택서민과 주택건설업자에게 장기 저리로 대출함으로써 주택구입을 용이하게 하고 주택의 공급을 확대하게 하는 특수금융이다. 또, 부동산 금융은 주택금융과 토지금융으로 나뉘는데, 주택금융이 대종을 이룬다. 부동산금융은 담보기능이 있으며, 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면이 있다는 점 등에서 일반금융과 차이가 있다.
저당(mortgage) : 저당이란 부동산을 담보로 필요한 자금을 조달하는 것이다. 이때 대출자를 저당권자(mortgagee), 차입자를 피저당권자(mortgagor)라고 한다.
'민법'에서는 자기소유의 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌리는 채무자(차입자)를 '저당권설정자'라고 한다.
조기상환위험(만기 전 변제 위험, prepayment risk) : 저당차입자가 융자기간 동안 융자를 상환할 때 만기가 도래하기 전에 시장금리 조건(시장금리의 하락 등)에 따라서 조기상환을 할 가능성을 말한다.
이자율(금리)위험 : 예상하지 못한 인플레이션으로 인해 대출자의 실질이자율이 시장의 실질이자율보다 낮아질 변동가능성을 말한다.
부동산 신디케이션(syndication) - 투자자의 협동조합 : 여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것을 말한다.
조인트벤처 : 특정목적을 달성하기 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체로서의 공동벤처회사를 말한다.
※신디케이션은 여러 명의 소액투자자로 구성되지만, 조인트벤처는 일반적으로 소수의 개인이나 기관투자자로 구성된다.
프로젝트 파이낸싱(project financing) : 대출금의 원리금 상환이 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존하여 이루어지는 금융거래 방식이다. 통상적으로 대규모 자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달수단이다.
저당의 유동화와 증권화 : 유동화란 유동성이 없는 것을 유동성이 있게 하는 것이다. 유동성이 부족한 것에 유동성을 부여하는 것이 유동화이며, 그것을 이루어지게 하는 것이 증권이라면 이를 증권화라고 한다. 즉, 증권화는 유동화의 일부라고 할 수 있다. 자산의 유동화란 부동산과 같이 유동성이 낮은 자산을 보다 유동성 높은 자산으로 바꾸어 놓는 것을 말한다. 따라서 저당의 유동화(liquidation of mortgage)란 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것을 말한다.
부동산증권(real estate securities) : 대상부동산에 대해 지분투자자가 가지는 권한을 지분권이라고 하며, 대상부동산에 대해 저당투자자가 가지는 권한을 저당권이라고 한다. 이때 지분권을 팔아 자기자본을 조달하는 것을 지분금융이라고 하고, 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인 자본을 조달하는 것을 부채금융이라고 한다.
주택저당증권 : 주택저당증권(MBS)이란 저당대출기관이나 저당회사, 기타 기관투자자 등이 그들이 설정하거나 매입한 저당을 담보로 하여 발행하는 증권을 말한다. 주택저당증권은 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 누가 가지는지를 기준으로 지분형, 채권형, 혼합형의 세 가지 형태로 나눌 수 있다.
-지분형 : 지분형은 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 자자자에게 모두 매각하는 방식을 말하는데, 여기에는 이체증권(MPTS : Mortgage Pass - Through Securities)이 있다.
-채권형 : 채권형은 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 발행기관이 가지면서, 저당대출을 담보로 하여 자신의 부채로 채권을 발행하여 자금을 조달하는 방식을 말하는데, 여기에는 저당담보부채권(MBB : Mortgage -Backed Bond)이 있다.
-혼합형 : 혼합형은 원리금수취권은 투자자에게 이체되지만, 주택저당채권집합물에 대한 소유권은 발행기관이 갖는 것으로, 여기에는 지불이체채권(MPTB : Mortgage Pay - Through Bond), 다계층채권(CMO : Collateralized Mortgage Obligations)이 있다.
공가율과 필요공가율 : 공가율이란 총주택에 대한 빈집의 비율을 말한다. 필요공가율이란 주거공간인 주택의 원활한 유통에 필요한 합리적인 공가율을 말한다.
독과점(獨寡占) : 시장에 공급자가 하나인 독점과 공급자가 소수인 과점을 아울러 일컫는 용어로, 경쟁이 없거나 결여된 시장 형태를 말한다.
시장기구(市場機構) : 수요와 공급에 의해서 재화와 서비스가 생산되고 유통되는 과정에서 자원배분이 이루어지는 시장의 원리를 기계가 작동하는 것에 빗대어 표현한 것이다.
정보의 비대칭성(information asymmetry) : 시장에서 어느 한쪽이 다른 쪽보다 더 좋은 정보를 훨씬 많이 지니고 있는 것을 말한다.
사적 비용 : 상품을 한 단위 더 생산할 때 생산자가 원자재 등을 구입하기 위해 추가적으로 지불하는 비용을 말한다.
사회적 비용 : 사적인 한계비용에 생산활동이 제3자에게 미치는 피해까지 합한 것을 말한다.
편익(便益, benefit) : 편리하고 유익함을 나타내는 의미로, 만족감을 나타내는 효용을 화폐적 환산치로 표시한 것이다.
사전적 독점 : 부동산의 가치에 영향을 줄 수 있는 어떤 사건이 발생하기 전에 특정위치를 점하고 있는 데서 생기는 독점을 의미한다.
사후적 독점 : 어떤 사건이 발생한 후에 특정 위치를 점하고 있는 데서 생기는 독점을 의미한다.
최고가격제 : 가격을 통제하는 방법에는 최고가격제와 최저가격제가 있는데, 임대료 규제나 분양가 규제 모두 최고가격제에 해당한다.
주택바우처(housing voucher) : 저소득층의 임대료가 일정 수준을 넘을 경우 임대료의 일부를 쿠폰 형태의 교환권으로 지원하는 제도이다. 즉, 정부가 저소득층에 전월세 임대료를 일부 보조해 주는 제도이다.
역진세(逆進稅) : 소득이 증가하는 정도에 비해 세금이 더 낮은 비율로 증가하는 조세를 말한다.
예) 생활필수품에 대해 일정률의 세율을 적용하는 비례세인 부가가치세를 부과하면 소득이 많고 적음에 관계없이 똑같은 세액을 부담하게 되어 조세 부담률은 저소득자일수록 높아지므로 역진세적 성격을 가지게 된다.
누진세(累進稅) : 소득이 증가하는 정도에 비해 세금이 더 높은 비율로 증가하는 조세를 말한다.
투자성 부동산(수익성 부동산) : 투자의 대상이 되는 부동산을 말한다. 임대용 부동산과 기업용 부동산으로 분류되는데, 보통 임대용 부동산을 가정하여 분석할 때가 많다.
인플레이션(inflation) : 상품 거래량에 비하여 물가는 오르고 화폐가치는 떨어지는 현상을 말한다.
디플레이션(deflation) : 상품 거래량에 비하여 물가는 떨어지고 화폐가치는 오르는 현상을 말한다.
소득이득(income gain) : 보유기간 동안 생산활동을 통해 발생하는 이득으로, 부동산을 임대할 때의 수입 등을 말한다.
예) 임대료수입, 지대수입
자본이득(capital gain) : 당해 기간 말(처분 시)에 발생하는 소득, 즉 자산가치의 상승에 따른 이익을 말한다.
예) 양도차익, 시세차익
안전성(安全性) : 위험이 없거나 안전을 보장하는 성질을 말한다.
예) 건물의 안전성, 자동차의 안전성
안정성(安定性) : 바뀌어 달라지지 않고 일정한 상태를 유지하는 성질을 의미한다.
예) 주가와 환율의 안정성, 직장의 안정성
기회비용(opportunity cost) : 어떤 것을 선택함으로써 포기한 다른 대안들 중 최선의 대안으로부터의 혜택을 말한다. 그러나 이는 실제 지불된 비용이 아니라 계산된 비용이며, 인식된 비용이다.
무위험률 : 위험(risk)이란 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 말하는데, 국가가 발행하는 채권인 국채와 같이 위험이 전혀 없는 무위험자산에 대한 수익률을 특별히 무위험률 또는 무위험이자율(risk-free interest rate)이라고 한다.
포트폴리오 효과(portfolio effect) 포트폴리오에 포함된 자산의 수가 늘어남에 따라 포트폴리오 위험에 대한 개별자산위험의 영량력(비체계적 위험)이 감소한다는 것이 위험분산효과의 본질이다. 이때 개별자산들의 수익률 간의 상관관계에서 기인하는 위험감소 효과는 투자자금을 여러 자산에 분산투자할수록 더욱 두드러지게 나타나는데, 이것을 포트폴리오 효과라고 한다.
상관계수(correlation coefficient) : 두 개의 확률변수가 함께 움직이는 정도를 나타내는 척도이다. 만약, 상관계수가 +1의 값을 갖는다면 포트폴리오를 구성하는 두 자산의 수익률이 동일한 방향과 크기로 움직인다는 것을 의미한다. 상관계수가 -1의 값을 갖는 경우는 포트폴리오를 구성하는 두 자산의 수익률이 서로 반대 방향과 크기로 움직인다는 것을 의미한다. 상관계수가 +1과 -1 상이의 값을 갖는 경우는 상관계수의 크기에 따라 제거 정도가 달라진다고 할 수 있다.
자본환원계수 : 금융계수라고도 하는데, 화폐의 시간가치 계산에서 현재가치를 미래가치로 바꾸거나 미래가치를 현재가치로 바꿀 때 사용하는 계수이다.
감채기금계수 : n년 후에 1원을 만들기 위해서 매 기간마다 적립해야 할 금액을 나타내는 자본환원계수로서, 연금의 내가계수의 역수이다.
저당상수 : 일정액을 빌렸을 때 매 기간마다 갚아야 할 원금과 이자의 함계를 구할 때 사용하는 자본환원계수이다. 원리금균등분할상환 시 융자금액에 대한 원불입액을 계산하는 데 사용한다. 연금의 현가계수와 역수관계이다.
지분복귀액 : 투자자들이 일정기간 동안 투자부동산을 운영한 후 처분 시에 지분투자자에게 돌아가는 수입을 말한다.
할인현금흐름분석법(DCF법, Discounted Cash Flow method, 할인현금수지분석법) : 할인현금흐름분석법(할인현금수지분석법)이란 장래에 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 그 값을 비교하여 투자채택 도는기각 여부를 결정하는 방법이다. 할인현금흐름분석법에는 순현가법, 내부수익률법, 수익성 지수법 등이 있다.
완전경쟁시장 : 다수의 판매자와 구매자가 존재하고, 거래되는 상품의 품질이 동질적이며, 상품의 가격 품질 등에 대한 완전한 정보를 지니고, 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입과 탈퇴를 할 수 있는 시장을 말한다.
불완전경쟁시장 : 불완전경쟁시장은 독점시장, 과점시장, 독접적 경쟁시장 등으로 나뉜다.
-독점시장 : 한 상품의 공급이 단일기업에 의하여 이루어지는 시장형태이다.
-과점시장 : 동질적 또는 이질적 상품을 생산하는 공급자가 둘 이상 소수인 시장형태이다.
-독점적 경쟁시장 : 독점적 경쟁시장은 완전경쟁시장과 독점시장의 성격을 나누어 가지고 있는 형태로서, 밀접한 연관은 있지만 동일한 상품이 아닌(동종이질적인) 상품을 생산하는 공급자가 다수인 시장형태이다.
완전경쟁시장이 현실에 존재하기 힘든데도 완전경쟁에 관심을 갖는 이유
환전경쟁시장이 현실에 존재하는 시장의 경쟁상황을 평가하는 데 하나의 기준이 될 수 있기 때문이다. 즉, 현실의 시장에 경쟁이 어느 만큼 존재하는지를 평가하는 기준으로 사용된다는 점에서 완전경쟁시장이 중요하다고 할 수 있다.
시장세분화(市場細分化, market segmentation) : 수요층별로 시장을 분할하는 것을 말한다. 마케팅전략에서는 수요층별로 집중적으로 마케팅 전략을 펴는 것을 말한다.
유동성(liquidity) : 어떤 자산이 얼마나 쉽게 다른 자산으로 모습을 바꿀 수 있는지를 나타내는 척도이다. 예를 들어, 현금은 유동성이 높으나 부동산이나 미술품은 짧은 기간에 처분이 곤란하므로 유동성이 낮다.
자원배분 : 필요로 하는 수많은 재화와 서비스 가운데서 무엇을, 얼만, 어떻게 생산하며, 이를 어떻게 나눌 것인가(즉, 누가 소비할 것인가)의 과제를 해결하는 체계적 방법을 말한다.
기술적 분석(techical alalysis) : 투자자가 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 말한다.
초과이윤(excess profit)과 정상이윤(normal profit) : 경제적 이윤이 '0'인 경우를 정상이윤만 존재한다고 한다. 경제적 이윤이 '0'이라는 것은 초과이윤이 '0'이라는 의미이며, 초과이윤은 정상이윤을 초과하는 이윤을 말한다.
기본적 분석(fundamental analysis) : 투자자가 과거와 현재의 정보(일반에게 공개되는 모든 정보)를 가지고 투자분석을 하는 것을 말한다.
수확체감현상 : 토지는 고정되어 있는데 노동이나 자본의 양을 계속 늘리면, 총수확략은 증가하나 추가적인 수확량은 점점 감소하게 되는 현상
한계지 : 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 말하는데, 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.
입찰지대 : 입찰지대란 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액으로, 초과이윤이 '0'이 되는 수준의 지대를 말한다.
입지론 : 특정 용도에는 어떤 용지가 적합한가를 결정하는 용지선정을 논의하는 것을 말한다.
적지론 : 주어진 용지는 어떤 용도가 최적인가를 결정하는 용도선정을 논의하는 것을 말한다.
공간(거리)마찰계수 : 공간(거리)마찰계수란 고객이 특정 점포를 이용하는 데 따른 교통조건이나 하천 등의 방해요소 등을 말한다. 즉, 특정 점포를 이용하는 데 따른 고객의 부담 정도를 의미한다. 따라서 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑물건의 특성에 따라 달라지며, 교통조건이 나쁠수록 커진다.
