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강제이행

채권자의 이행청구에 응하여 채무자가 임의로 이행하지 않는 경우에 채권의 실현을 위해 채권자에게 주어진 이행강제수단을 말한다.

예)갑이 을에게 자동차를 매도하기로 하고 대급을 미리 수령하였으나 이행기일이 지나도록 자동차를 인도하지 않고 있는 경우, 을은 법원의 확정판결 등을 받아 강제이행을 할 수 있는데, 이것은 집행관이 갑으로부터 점유를 빼앗아 을에게 인도하는 방식으로 한다.

채무불이행

채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않는 것을 말한다.(제390조)

선의취득

예를 들어, 갑의 시계를 임차하여 점유하고 있는 을이 그 시계를 자신의 것인 것처럼 병에게 매도한 경우, 을을 시계의 소유자인 것으로 믿고 거래한 경우 병은 시계의 소유권을 취득하게 되는데, 이를 선의취득이라 한다.

부합

소유자를 각각 달리하는 수개의 물건이 결합하여, 훼손이나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없어서 1개의 물건으로 되는 것을 말한다.

사인증여

증여자의 사망으로써 비로소 효력이 발생하는 증여이다.

물상대위

담보물권의 목적물이 멸실, 훼손, 공용징수로 인하여 그 목적물에 갈음하는 금전 기타 물건으로 변하여 목적물의 소유자에게 귀속하는 경우, 담보물권이 그 변형물 또는 대표물권이 그 변형물 또는 대표물 위에 효력이 미치는 것을 말한다.

포락

바닷물 등이 넘쳐 토지가 바다의 일부가 되어 그 원상복구가 사회통념상 불가능한 상태에 이른 것을 말한다.

질권

채권자가 그의 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자로부터 받은 동산 또는 일정한 재산권을 채무의 변제가 있을 때까지 유치하고, 변제가 없는 때에는 그 목적물로부터 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.

사무관리

법률상 또는 계약상 원인 없이 타인을 위하여 그의 사무를 처리하는 행위를 말한다.

예) 갑의 부재 중에 이웃에 사는 을이 태풍으로 인해 무너질 듯한 갑의 담장을 수리해주는 경우

공시

물권의 귀속과 내용을 외부에 알려야 한다는 원칙(등기, 인도, 명인방법)을 말하는데, 이는 정적 거래안전을 보호하는데 필요한 것이다.

유증

유언자가 유언에 의하여 자기 재산을 수증자에게 사후에 무상으로 양도할 것을 내용으로 하는 단독행위

철회

아직 효력을 발생하고 있지 않은 법률행위의 효력 발생을 저지하는 의사표시를 말한다.

상계

채권자와 채무자가 서로 동종의 채권, 채무를 가지는 경우에 그 채권과 채무를 대등액에서 소멸시키는 채무자의 일방적 의사표시를 말한다.

법인

법률에 의해 권리능력이 인정된 사단(사람의 집단) 또는 재단(재산의 집합)을 말하는데, 법인은 그 구성원이나 관리자와 독립된 법인격을 가지며, 독립한 권리의무의 주체가 된다.

공유

1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 수인에게 귀속하는 공동소유 형태를 말한다.

인지

혼인 외의 출생자와 그 생부 도는 생모 사이에 법률상 친자관계를 형성하는 것을 말한다.

부부재산계약

혼인하기 전의 혼인당사자들이 재산계약에 대한 자유로운 의사를 존중하고 이를 혼인 후에도 보호하기 위한 제도이다. 부부재산계약은 혼인계약에 대한 종된 계약으로, 반드시 혼인신고 전에 체결하여야하며, 혼인 중의 재산관계만을 규율한다.

권리능력

권리의무의 주체가 될 수 있는 추상적, 잠재적인 자격(지위, 능력)을 말하는데, 자연인은 출생에 의해 권리능력을 취득하고 법인은 설립등기를 한 때 권리능력을 취득한다.

행위능력

단독으로 유효한 법률행위를 할 수 있는 자격을 말한다. 행위능력의 여부는 객관적, 획일적으로 판단하며, 제한능력자가 법정대리인의 동의 없이 한 법률행위는 취소할 수 있다.

의사능력

자기가 한 법률행위의 의미나 결과를 판단할 수 있는 정신적 능력을 말한다. 의사능력의 유무는 당해 법률행위와 관련해 구체적, 개별적으로 판단하며, 의사무능력자가 한 법률행위는 무효이다.

법률행위의 해석

법률행위의 목적을 명확히 하는 것을 말한다. 의사표시의 존부 자체가 불분명한 경우, 의사표시의 내용이 불명확한 경우, 또는 표시행위의 의미가 다의작인 경우에는 법률행위의 해석이 필요하게 된다.

동기

표의자가 의사표시를 하게 된 연유를 말한다. 갑이 금전을 차용하는 동기는 집을 사기 위해, 다른 채무를 변제하기 위해, 청부살인 자금으로 쓰기 위해 등 여러 가지이다.

명의신탁

신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만 수탁자로 해두는 것을 말한다.

선의

어떤 사정을 모르는 것이 선의이다.

악의

어떤 사정을 아는 것이 악의이다.

추인

불완전한 법률행위를 사후에 보충하여 확정적으로 유효로 하는 일방적 의사표시를 말한다.

불법원인급여

반사회적 법률행위에 기하여 재산을 급여하는 것을 말한다.

채권자취소권

채무자가 채권자를 해함을 알고 제3자와 재산상의 법률행위를 한 경우, 채권자가 자기의 이름으로 제3자에 대하여 사해행위를 취소하고 일탈된 재산의 원상회복을 소송으로 구할 수 있는 권리를 말한다.

착오

의사와 표시의 불일치를 표의자가 모르는 경우를 말한다.

신의성실의 원칙

사회공동생활의 일원으로서 상대방의 신뢰에 어긋나지 않도록 성의를 가지고 행위할 것을 요구하는 원칙을 말한다. 고려의 명제라고도 한다.

추정

추정과 간주는 입증곤란을 구제하기 위한 제도로서 양자는 법조문의 문언으로 구별된다. 즉, 추정은 '~로 추정한다'라고 되어 있고, 간주는 '~로 본다'라고 되어 있다.

유권대리와 무권대리

처음부터 대리권이 없는 경우, 대리권이 존재하다가 소멸한 경우, 대리권의 범위를 넘는 대리행위를 한 경우, 자기계약과 쌍방대리의 금지규정을 위반한 경우, 공동대리의 제한규정에 위반한 경우 모두 무권대리로 취급한다.

일상가사

가정생활상 상시 행하여지는 행위로서, 아내와 남편으로서의 동거생활을 유지하기 위하여 각각 필요한 법률행위를 말한다.(부부는 일상가사에 관하여 서로 대리권이 있다.)

보존행위

재산의 가치를 유지, 보전하는 데 필요한 일체의 행위를 말한다.

이용행위

물건이나 권리를 사용, 수익하는 행위를 말한다.

개량행위

물건의 객관적 가치를 증가시키는 행위를 말한다.

준용

필요한 변경을 가하여 적용한다는 의미이다.

등기청구권

등기권리자가 등기의무자에 대하여 등기신청에 협력할 것을 청구할 수 있는 실체법상의 권리를 말한다.

제척기간

법률이 예정하고 있는 권리의 존속기간을 말한다. 이는 법률관계를 조속히 확정하는 데 그 목적이 있다.

형성권

권리자의 일방적 의사표시 또는 법원의 확정판결에 의해 법률관계가 변동하는 권리를 말한다.

조건

법률행위효력의 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실에 의존케 하는 법률행위의 부관을 말한다.

기한

법률행위효력의 발생 또는 소멸을 장래의 확실한 사실에 의존케 하는 법률행위의 부관을 말한다.

토지의 경제적 가치

교환의 대가인 교환가치 ▷ 가액 ← 원본

용익의 대가인 사용가치 ▷ 임료 ← 과실

현황기준 원칙

조건부 감정평가가 남용되는 것을 방지하기 위하여 <감정평가에 관한 규칙>에서는 현황을 기준으로 감정평가를 하는 것을 원칙으로 한다.

기준시점

대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제2호). 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다(감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항).

부동산평가의 특별원칙

-능률성의 원칙

-안전성의 원칙

-전달성의 원칙

-합리성의 원칙

독립평가

부동산이 토지 및 건물 등으로 결합하여 구성된 경우에 그 구성부분인 토지만을 독립된 부동산으로 규정하여 평가하는 것을 말한다.

부동산 가치(value)와 가격(price)

가치(value) : 장래 기대되는 주관적, 추상적 편익을 현재가치로 환원한 값(대상 부동산에 대한 현재의 값 ▷ 감정평가사가 전문가)

가격(price) : 특정부동산에 대한 객관적, 구체적 교환의 대가로 시장에서 매도자와 매수자 간에 제안되고 지불된 실거래액(대상부동산에 대한 과거의 값 ▷ 공인중개사가 전문가)

최유효이용

객관적인 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고, 최선의 사용방법으로서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되는 사용방법을 말한다.

표준적 이용

해당 지역의 평균적인 이용을 말한다. 즉, 인근지역에 속하는 개개이 부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적인  사용방법을 말한다.

추가투자의 적부 판단과 관련된 법칙

-균형의 원칙

-기여의 원칙

-수익체증, 체감의 원칙

-수익배분의 원칙

감정평가 3방식

①원가방식(비용성)

원가방식이란 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 비용접근법(cost approach)이라고도 한다.

-원가방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 원가법이라고 하며, 구한 시산가액을 적산가액이라고 한다.

-원가방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 적산법이라고 하며, 구한 시산임료를 적삼임료라고 한다.

②비교방식(시장성)

비교방식이란 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 시장접근법(market approach)이라고 한다.

-비교방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 거래사례비교법이라고 하며, 구한 시산가액을 비준가액이라고 한다.

-비교방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 임대사례비교법이라고 하며, 구한 시산임료를 비준임료라고 한다.

③수익방식(수익성)

수익방식이란 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 소득접근법(income approach)이라고도 한다.

-수익방식에 의해 시산가액을 구하는 방법을 수익환원법이라고 하며, 구한 시산가액을 수익가액이라고 한다.

-수익방식에 의해 시산임료를 구하는 방법을 수익분석법이라고 하며, 구한 시산임료를 수익임료라고 한다.

시산가액

대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 각각의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 말한다.

시산가액조정

감정평가의 3방식에 의하여 구한 시산가액 또는 시산임료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 조정하는 작업을 말한다.

재조달원가(재생산비용)

대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다.

-복제원가(reproduction cost, 복조원가) : 기준시점 현재 대상부동산과 동일 또는 유사한 자재를 하용하여 신규의 복제부동산을 재조달 또는 재생산하는 데 소요되는 물리적 측면의 원가를 말한다.

-대치원가(replacement cost, 대체비용) : 기준시점 현재 대상부동산과 자재, 공법 등이 유사하여, 기능면에서 동일성을 갖고 동일한 효용을 갖는 부동산을 신규로 대치하는 데 소요되는 효용 측면의 원가를 말한다.

재조달원가의 산정기준

-건물의 재조달원가 : 대상건물을 일반적인 방법으로 건축하는 데 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 한다. ▷ 도급(都給)건설이든 자가건설이든 도급건설에 준하여 처리한다.

-토지의 재조달원가 : 원가법은 원칙적으로 적용하지 않는다. 조성지, 매립지, 개간지, 간척지 등에 적용한다.

감가수정과 감가상각

-감가수정 : 감정평가상 기준시점에서 현존가격의 적정화(경제적 가치산정), 시장가치를 구함을 목적으로 함

-감가상각 : 기업회계, 세무회계상 비용배분과 자본의 유지회수, 정확한 원가계산, 진실한 재정상태 파악을 목적으로 함

치유(회복) 가능한 감가

치유 가능한 감가란 감가요인 치유에 따라 추가되는 보수비용보다 보수 이후의 가치증가분이 큰 경우를 말한다.

치유(회복) 불가능한 감가

치유 불가능한 감가란 보수비용보다 가치증가분이 작은 경우를 말한다.

환원(이)율(자본환원율)

순수익을 자본환원하는 이율을 말하는데, 자본수익률(rate of return on capital)과 자본회수율(rate of return of capital)의 합으로 구성된다.

환원이율 = 순수익/원본가치 X 100(%) = 순영업소득/부동산가치 X 100(%)

순수익(순영업소득)

대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서, 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.

지분형성분

보유기간 동안 저당대부에 대한 원금과 이자를 정기적으로 지불함으로 인해서 기간 말에 지분투자자 몫으로 돌아가는 지분가치의 증가분, 즉 상환된 원금을 말한다.

수익성 부동산

수익성 부동산은 임대용과 기업용으로 분류되는데, 보통 임대용 부동산을 가정하여 분석할 때가 많다.

표준공시지가

공시지가란 널리 지가를 공개하여 국가 또는 국민이 일정지역의 지역의 지가수준을 항상 파악할 수 있게 한 것을 말한다. <부동산 가격 공시에 관한 법률>에서는 "표준공시지가라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다."라고 정의하고 있다.

공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시기준일(매년 1월 1일) 현재의 가격을 조사, 평가하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하는 표준지 1m²당의 적정가격이다.

공시지가의 가격기준일은 매년 1월 1일이며, 보통 2월 말경 공시한다.

중앙부동산가격공시위원회

표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격, 비주거용 표준보동산가격, 비주거용 집합부동산가격 등의 조사, 평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 국토교통부장관 소속의 위원회이다.

적정가격

토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

시·군·구 부동산가격공시위원회

개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 개별부동산가격 등의 조사·평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 시장·군수 또는 구청장 소속의 위원회이다.

비주거용 부동산

주로 상업·업무용 부동산을 말하는데, 이는 다시 일반부동산(한 건물의 소유자가 한 명)과 집합부동산(한 건물의 소유자가 여러 명)으로 나뉜다.

부동산마케팅(marketing)이란?

부동산과 부동산에 대한 태도나 행동을 형성·유지·변경하기 위하여 수애하는 활동을 말한다.

부동산마케팅의 종류

주거용 부동산마케팅 : 주거용 부동산카팅이란 단독주택, 아파트 및 기타 주거시설의 판매나 임대를 개발 또는 조장하기 위하여 노력하는 활동이다.

업무용 부동산마케팅 : 업무용 부동산마케팅이란 공장, 점포, 사무실, 창고 같은 업무용 부동산을 개발·판매 또는 임대하기 위하여 노력하는 활동이다.

토지투자마케팅 : 토지투자마케팅이란 투자 목적을 위하여 토지를 개발하고 판매하기 위하여 노력하는 활동이다.

부동산서비스마케팅 : 부동산서비스마케팅이란 중개·평가·권리분석·금융·관리·상담 등 부동산서비스업 분야에서 각각 그들의 서비스를 개발·판매하기 위하여 노력하는 활동이다.

부동산임대마케팅 : 부동산임대마케팅이란 사무실·토지·공장·점포·별장·창고 등 각종 부동산의 임대를 개발 또는 조장하기 위한 활동이다.

부동산정책마케팅 : 부동산정책마케팅이란 부동산정책의 개발과 홍보를 위한 공중관계활동을 말한다.

부동산마케팅과 환경

부동산마케팅과 관련된 환경은 거시환경과 미시환경으로 구분할 수 있다.

1. 거시환경
①자연환경
②인문환경
경제적, 기술적 환경
정치적, 행정적 환경
사회적, 문화적 환경

2. 미시환경
①경쟁업자 : 부동산기업은 이익을 발생시키는 시장점유율을 높이기 위해서 경쟁업자와 경쟁한다.
②공중 : 기업목적을 달성하는 데 실질적 또는 잠재적으로 이해관계를 가지는 집단을 말한다.
③정부 : 적극적인 행정작용을 통해 부동산기업에 영향을 미친다.

부동산마케팅 전략

1. 시장점유 마케팅 전략
①STP 전략 : STP란 시장세분화(Segmentation), 표적시장(Target), 차별화(Positioning)의 약자로서 전통적인 전략의 하나이다.
-시장세분화 전략 : 수요자 집단을 인구, 경제학적 특성에 따라 세분하고, 세분된 시장에서 상품의 판매지향점을 분명히 하는 전략
-표적시장 선정 전략 : 세분화된 시장에서 자신의 상품과 일치되는 수요집단을 확인하거나 선정된 표적집단으로부터 신상품을 기획하는 일이 중요하다.
-차별화 전략 : 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어떻게 차별화시킬 것인가 하는 전략을 말한다.

①4P MIX 전략 : 4P MIX는 유통경로(Place), 제품(Product), 가격(Price), 홍보(Promotion)의 제 측면에 있어서 차별화를 도모하는 전략을 말하며, 상업용 부동산의 마케팅 등에서 많이 사용되고 있다.
-유통 전략 : 직접분양 또는 분양대행사를 효과적으로 이용하는 방안으로 구성된다. 개업공인중개사, 현 입주자, 주택금융기관 등을 효과적으로 활용하는 방안이 마련되어야 한다.
-제품 전략 : 구조물과 부대시설 및 배치에 있어서 경쟁력을 가질 수 있도록 하는 전략이다. 예컨대, 아파트 1층에 단독 정원을 둔다든지 녹지공간을 극대화하는 등의 다양한 차별화 전략이 현실적으로 채택되고 있는 추세이다.
-가격 전략 : 품질에 비해서 저렴하게 하며, 표적수요자의 자금동원 능력과 금융을 연계하여 구성하여야 한다.
-광고 홍보 전략 : 대부분 매체를 통하여 일반대중에게 전달하는 판촉활동으로서 최근에는 이미지형 설득형 광고가 많이 활용되며, 사외보 발행, 여론선도자 육성, 주민참여행사 개최 등 다양한 방법이 동원되고 있다.

2. 고객점유 마케팅 전략
전통적인 시장점유 마케팅이 공급자의 일방적인 접근이었다는 반성으로부터 소비자를 중심으로 한 고객점유 마케팅이 도입되기 시작하였다. 고객점유 마케팅은 주의(Attention), 관심(Interest), 욕망(Desire), 행동(Action)으로 이어지는 소비자의 구매의사결정과정의 각 단계에서 소비바와의 심리적 접점을 마련하고, 전달되는 메시지의 톤과 강도를 조절하여 마케팅 효과를 극대화하려는 것이다.

3. 관계 마케팅 전략
생산자와 소비자의 1회성 거래를 전제로 한 종래의 마케팅 이론에 대한 반성으로 양자 간 장기적, 지속적인 관계 유지를 주축으로 하는 관계 마케팅이 등장하였다. 이는 '브랜드'와 연관이 있는데, 아파트나 주거형 오피스텔 등에서는 이미 다양한 개념이ㅡ 브랜드가 출현하고 있고, 한 지역의 해당 브랜드의 성공은 다른 지역에도 파급되는 경향을 보이고 있다.

수확체감의 법칙 : 토지가 고정되어 있는 상태에서 노동이나 자본의 투입량을 늘리면 총샌산량(총수확량)은 증가하나 추가적인 생산량은 점점 감소하게 되는 법칙이다.

한계비용 : 샌산량 한 단위를 추가로 생산할 때 드는 총비용의 증가분을 말한다.

한계수입 : 생산량 한 단위를 추가로 판매할 경우 얻는 총수입의 증가분을 말한다.

도시회춘화 현상 : 최근 도심의 오래된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중 고소득층의 유입, 대체되는 현상을 말한다.-젠트리피케이션(gentrification)

부동산개발의 과정

①아이디어 단계 : 아이디어 단계를 구상단계라고도 하며, 모든 부동산개발은 구상으로부터 시작된다. 어떠한 형태의 공간이 필요한지, 입지는 어떠해야 하는지, 현재 가진 부지를 어떤 용도로 이용해야 하는지, 구상에 맞는 부지를 어떻게 매입해야 하는지 등을 구상하는 단계이다.

②예비적 타당성 분석단계 : 전실행가능성 분석 단계 라고도 하며, 개발업자는 부동산개발에서 기대되는 수익이 비용을 상회할 것인지 여부를 판단하기 위해 사전에 개발비용, 개발에 따른 시장가치, 산출임대료수익 등을 개략적으로 조사해 볼 필요가 있다.

③부지모색과 확보단계 : 부지구입단계라고도 하며, 예비적 타당성 분석의 결과 타당성이 있다고 판단이 되면, 곧바로 부지의 구입에 착수한다.

④타당성 분석 및 디자인단계 : 실행가능성 분석단계라고도 하며, 부지가 확보되면 개발업자는 더 세밀한 타당성 분석을 하여야 한다. 이는 구체적으로 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, <건축법> 등의 공법상 규제분석, 토양구조물 등의 부지분석, 개발 후의 시장분석, 개발비 및 예상수익 등의 재정분석 등으로 나누어 행해진다.

⑤금융단계 : 택지조성 및 건설자금의 융자 등을 고려하는 단계이다.

⑥건설단계(택지조성) : 건물 등의 토지개량물을 설치하여 물리적인 공간을 창조하는 단계이다. 택지조성의 경우는 토지의 형질을 변경하고 개량하여 택지화한다.

⑦마케팅단계(분양) : 개발사업계획의 성공 여부는 궁극적으로 시장성에 따라 달라진다.

부동산개발의 타당성 분석 : 타당성 분석이란 어떤 특별한 상황에서 실제적인 결정을 내리기 위해 행하는 분석으로, 법률적, 경제적, 기술적 타당성 분석이 행해지는데, 일반적으로 경제적 타당성 분석이 가장 중요시된다. 이때 순현가법이나 내부수익률법 등이 투자결정의 준거로 흔히 사용된다. 타당성 분석의 결과가 유리하게 나왔다고 해서 반드시 사업의 송공을 보장하는 것은 아니다. 또한 타당성 분석의 결과가 비록 동일하다고 할지라도, 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 채택되지 않을 수도 있다. 따라서 개발사업 자체로는 타당성이 있다거나 없다고 말하기 곤란하다. 결국, 개발사업의 채택 여부는 타당성 분석의 결과가 개발사업의 목적을 얼마나 충족시켜 주느냐에 달려 있다.

최대가격보증계약(guaranteed maximum price contract) : 개발사업에 실제로 든 비용이 계약금액을 초과하더라도 개발업자는 추가적인 비용을 부담하지 않는다는 유형의 계약을 말한다.

흡수율(absorption rate) : 시장에 공급된 부동산이 단위시간 동안 시장에서 흡수된 비율이다.

흡수시간(absorption time) : 공급된 부동산이 시장에서 완전히 흡수될 때가지 걸린 시간이다.

부동산개발과 개발권양도제 : 개발권양도제(TDR ; Transferable Development Rights)란 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역(규제지역)에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다. 개발권양도제는 현재 우리나라에서는 시행되고 있지 않은 제도이다. 그러나 미국의 경우 초기에는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시되었으나 최근에는 토지정책의 수단 중 토지이용규제의 한 방법으로 이용되고 있다.

입지계수 : 해당 지역 특정산업의 특화도를 파악할 수 있게 하는 지수이다. 입지계수를 통해 해당 지역의 기반산업을 판별할 수 있다.

경제기반승수 : 경제기반산업의 고용증가 등이 지역 전체의 고용 인구변화에 미치는 여향을 예측할 수 있게 하는 승수이다. 

금융 : '자금융통'을 줄인 말로서, 재화나 서비스가 개입되지 않고 화폐의 수요와 공급에 의해 발생하는 화폐만의 독립적인 유통을 말한다.

부동산금융 : 부동산을 담보로 자금을 융통하는 것을 말한다. 이는 일정한 자금 확보를 통해 무주택서민과 주택건설업자에게 장기 저리로 대출함으로써 주택구입을 용이하게 하고 주택의 공급을 확대하게 하는 특수금융이다. 또, 부동산 금융은 주택금융과 토지금융으로 나뉘는데, 주택금융이 대종을 이룬다. 부동산금융은 담보기능이 있으며, 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면이 있다는 점 등에서 일반금융과 차이가 있다.

저당(mortgage) : 저당이란 부동산을 담보로 필요한 자금을 조달하는 것이다. 이때 대출자를 저당권자(mortgagee), 차입자를 피저당권자(mortgagor)라고 한다.

'민법'에서는 자기소유의 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌리는 채무자(차입자)를 '저당권설정자'라고 한다.

조기상환위험(만기 전 변제 위험, prepayment risk) : 저당차입자가 융자기간 동안 융자를 상환할 때 만기가 도래하기 전에 시장금리 조건(시장금리의 하락 등)에 따라서 조기상환을 할 가능성을 말한다.

이자율(금리)위험 : 예상하지 못한 인플레이션으로 인해 대출자의 실질이자율이 시장의 실질이자율보다 낮아질 변동가능성을 말한다.

부동산 신디케이션(syndication) - 투자자의 협동조합 : 여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것을 말한다.

조인트벤처 : 특정목적을 달성하기 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체로서의 공동벤처회사를 말한다.

※신디케이션은 여러 명의 소액투자자로 구성되지만, 조인트벤처는 일반적으로 소수의 개인이나 기관투자자로 구성된다.

프로젝트 파이낸싱(project financing) : 대출금의 원리금 상환이 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존하여 이루어지는 금융거래 방식이다. 통상적으로 대규모 자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달수단이다.

저당의 유동화와 증권화 : 유동화란 유동성이 없는 것을 유동성이 있게 하는 것이다. 유동성이 부족한 것에 유동성을 부여하는 것이 유동화이며, 그것을 이루어지게 하는 것이 증권이라면 이를 증권화라고 한다. 즉, 증권화는 유동화의 일부라고 할 수 있다. 자산의 유동화란 부동산과 같이 유동성이 낮은 자산을 보다 유동성 높은 자산으로 바꾸어 놓는 것을 말한다. 따라서 저당의 유동화(liquidation of mortgage)란 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것을 말한다.

부동산증권(real estate securities) : 대상부동산에 대해 지분투자자가 가지는 권한을 지분권이라고 하며, 대상부동산에 대해 저당투자자가 가지는 권한을 저당권이라고 한다. 이때 지분권을 팔아 자기자본을 조달하는 것을 지분금융이라고 하고, 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인 자본을 조달하는 것을 부채금융이라고 한다.

주택저당증권 : 주택저당증권(MBS)이란 저당대출기관이나 저당회사, 기타 기관투자자 등이 그들이 설정하거나 매입한 저당을 담보로 하여 발행하는 증권을 말한다. 주택저당증권은 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 누가 가지는지를 기준으로 지분형, 채권형, 혼합형의 세 가지 형태로 나눌 수 있다.

-지분형 : 지분형은 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 자자자에게 모두 매각하는 방식을 말하는데, 여기에는 이체증권(MPTS : Mortgage Pass - Through Securities)이 있다.

-채권형 : 채권형은 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 발행기관이 가지면서, 저당대출을 담보로 하여 자신의 부채로 채권을 발행하여 자금을 조달하는 방식을 말하는데, 여기에는 저당담보부채권(MBB : Mortgage -Backed Bond)이 있다.

-혼합형 : 혼합형은 원리금수취권은 투자자에게 이체되지만, 주택저당채권집합물에 대한 소유권은 발행기관이 갖는 것으로, 여기에는 지불이체채권(MPTB : Mortgage Pay - Through Bond), 다계층채권(CMO : Collateralized Mortgage Obligations)이 있다.

공가율과 필요공가율 : 공가율이란 총주택에 대한 빈집의 비율을 말한다. 필요공가율이란 주거공간인 주택의 원활한 유통에 필요한 합리적인 공가율을 말한다.

독과점(獨寡占) : 시장에 공급자가 하나인 독점과 공급자가 소수인 과점을 아울러 일컫는 용어로, 경쟁이 없거나 결여된 시장 형태를 말한다.

시장기구(市場機構) : 수요와 공급에 의해서 재화와 서비스가 생산되고 유통되는 과정에서 자원배분이 이루어지는 시장의 원리를 기계가 작동하는 것에 빗대어 표현한 것이다.

정보의 비대칭성(information asymmetry) : 시장에서 어느 한쪽이 다른 쪽보다 더 좋은 정보를 훨씬 많이 지니고 있는 것을 말한다.

사적 비용 : 상품을 한 단위 더 생산할 때 생산자가 원자재 등을 구입하기 위해 추가적으로 지불하는 비용을 말한다.

사회적 비용 : 사적인 한계비용에 생산활동이 제3자에게 미치는 피해까지 합한 것을 말한다.

편익(便益, benefit) : 편리하고 유익함을 나타내는 의미로, 만족감을 나타내는 효용을 화폐적 환산치로 표시한 것이다.

사전적 독점 : 부동산의 가치에 영향을 줄 수 있는 어떤 사건이 발생하기 전에 특정위치를 점하고 있는 데서 생기는 독점을 의미한다.

사후적 독점 : 어떤 사건이 발생한 후에 특정 위치를 점하고 있는 데서 생기는 독점을 의미한다.

최고가격제 : 가격을 통제하는 방법에는 최고가격제와 최저가격제가 있는데, 임대료 규제나 분양가 규제 모두 최고가격제에 해당한다.

주택바우처(housing voucher) : 저소득층의 임대료가 일정 수준을 넘을 경우 임대료의 일부를 쿠폰 형태의 교환권으로 지원하는 제도이다. 즉, 정부가 저소득층에 전월세 임대료를 일부 보조해 주는 제도이다.

역진세(逆進稅) : 소득이 증가하는 정도에 비해 세금이 더 낮은 비율로 증가하는 조세를 말한다.

예) 생활필수품에 대해 일정률의 세율을 적용하는 비례세인 부가가치세를 부과하면 소득이 많고 적음에 관계없이 똑같은 세액을 부담하게 되어 조세 부담률은 저소득자일수록 높아지므로 역진세적 성격을 가지게 된다.

누진세(累進稅) : 소득이 증가하는 정도에 비해 세금이 더 높은 비율로 증가하는 조세를 말한다.

투자성 부동산(수익성 부동산) : 투자의 대상이 되는 부동산을 말한다. 임대용 부동산과 기업용 부동산으로 분류되는데, 보통 임대용 부동산을 가정하여 분석할 때가 많다.

인플레이션(inflation) : 상품 거래량에 비하여 물가는 오르고 화폐가치는 떨어지는 현상을 말한다.

디플레이션(deflation) : 상품 거래량에 비하여 물가는 떨어지고 화폐가치는 오르는 현상을 말한다.

소득이득(income gain) : 보유기간 동안 생산활동을 통해 발생하는 이득으로, 부동산을 임대할 때의 수입 등을 말한다.

예) 임대료수입, 지대수입

자본이득(capital gain) : 당해 기간 말(처분 시)에 발생하는 소득, 즉 자산가치의 상승에 따른 이익을 말한다.

예) 양도차익, 시세차익

안전성(安全性) : 위험이 없거나 안전을 보장하는 성질을 말한다.

예) 건물의 안전성, 자동차의 안전성

안정성(安定性) : 바뀌어 달라지지 않고 일정한 상태를 유지하는 성질을 의미한다.

예) 주가와 환율의 안정성, 직장의 안정성

기회비용(opportunity cost) : 어떤 것을 선택함으로써 포기한 다른 대안들 중 최선의 대안으로부터의 혜택을 말한다. 그러나 이는 실제 지불된 비용이 아니라 계산된 비용이며, 인식된 비용이다.

무위험률 : 위험(risk)이란 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 말하는데, 국가가 발행하는 채권인 국채와 같이 위험이 전혀 없는 무위험자산에 대한 수익률을 특별히 무위험률 또는 무위험이자율(risk-free interest rate)이라고 한다.

포트폴리오 효과(portfolio effect) 포트폴리오에 포함된 자산의 수가 늘어남에 따라 포트폴리오 위험에 대한 개별자산위험의 영량력(비체계적 위험)이 감소한다는 것이 위험분산효과의 본질이다. 이때 개별자산들의 수익률 간의 상관관계에서 기인하는 위험감소 효과는 투자자금을 여러 자산에 분산투자할수록 더욱 두드러지게 나타나는데, 이것을 포트폴리오 효과라고 한다.

상관계수(correlation coefficient) : 두 개의 확률변수가 함께 움직이는 정도를 나타내는 척도이다. 만약, 상관계수가 +1의 값을 갖는다면 포트폴리오를 구성하는 두 자산의 수익률이 동일한 방향과 크기로 움직인다는 것을 의미한다. 상관계수가 -1의 값을 갖는 경우는 포트폴리오를 구성하는 두 자산의 수익률이 서로 반대 방향과 크기로 움직인다는 것을 의미한다. 상관계수가 +1과 -1 상이의 값을 갖는 경우는 상관계수의 크기에 따라 제거 정도가 달라진다고 할 수 있다.

자본환원계수 : 금융계수라고도 하는데, 화폐의 시간가치 계산에서 현재가치를 미래가치로 바꾸거나 미래가치를 현재가치로 바꿀 때 사용하는 계수이다.

감채기금계수 : n년 후에 1원을 만들기 위해서 매 기간마다 적립해야 할 금액을 나타내는 자본환원계수로서, 연금의 내가계수의 역수이다.

저당상수 : 일정액을 빌렸을 때 매 기간마다 갚아야 할 원금과 이자의 함계를 구할 때 사용하는 자본환원계수이다. 원리금균등분할상환 시 융자금액에 대한 원불입액을 계산하는 데 사용한다. 연금의 현가계수와 역수관계이다.

지분복귀액 : 투자자들이 일정기간 동안 투자부동산을 운영한 후 처분 시에 지분투자자에게 돌아가는 수입을 말한다.

할인현금흐름분석법(DCF법, Discounted Cash Flow method, 할인현금수지분석법) : 할인현금흐름분석법(할인현금수지분석법)이란 장래에 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 그 값을 비교하여 투자채택 도는기각 여부를 결정하는 방법이다. 할인현금흐름분석법에는 순현가법, 내부수익률법, 수익성 지수법 등이 있다.

부채비율 : 타인의 자본을 자기자본으로 나눈 비율이다.

부채비율 = 타인자본/자기자본 X 100

완전경쟁시장 : 다수의 판매자와 구매자가 존재하고, 거래되는 상품의 품질이 동질적이며, 상품의 가격 품질 등에 대한 완전한 정보를 지니고, 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입과 탈퇴를 할 수 있는 시장을 말한다.

불완전경쟁시장 : 불완전경쟁시장은 독점시장, 과점시장, 독접적 경쟁시장 등으로 나뉜다.

-독점시장 : 한 상품의 공급이 단일기업에 의하여 이루어지는 시장형태이다.

-과점시장 : 동질적 또는 이질적 상품을 생산하는 공급자가 둘 이상 소수인 시장형태이다.

-독점적 경쟁시장 : 독점적 경쟁시장은 완전경쟁시장과 독점시장의 성격을 나누어 가지고 있는 형태로서, 밀접한 연관은 있지만 동일한 상품이 아닌(동종이질적인) 상품을 생산하는 공급자가 다수인 시장형태이다.

완전경쟁시장이 현실에 존재하기 힘든데도 완전경쟁에 관심을 갖는 이유

환전경쟁시장이 현실에 존재하는 시장의 경쟁상황을 평가하는 데 하나의 기준이 될 수 있기 때문이다. 즉, 현실의 시장에 경쟁이 어느 만큼 존재하는지를 평가하는 기준으로 사용된다는 점에서 완전경쟁시장이 중요하다고 할 수 있다.

시장세분화(市場細分化, market segmentation) : 수요층별로 시장을 분할하는 것을 말한다. 마케팅전략에서는 수요층별로 집중적으로 마케팅 전략을 펴는 것을 말한다.

유동성(liquidity) : 어떤 자산이 얼마나 쉽게 다른 자산으로 모습을 바꿀 수 있는지를 나타내는 척도이다. 예를 들어, 현금은 유동성이 높으나 부동산이나 미술품은 짧은 기간에 처분이 곤란하므로 유동성이 낮다.

자원배분 : 필요로 하는 수많은 재화와 서비스 가운데서 무엇을, 얼만, 어떻게 생산하며, 이를 어떻게 나눌 것인가(즉, 누가 소비할 것인가)의 과제를 해결하는 체계적 방법을 말한다.

기술적 분석(techical alalysis) : 투자자가 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 말한다.

초과이윤(excess profit)과 정상이윤(normal profit) : 경제적 이윤이 '0'인 경우를 정상이윤만 존재한다고 한다. 경제적 이윤이 '0'이라는 것은 초과이윤이 '0'이라는 의미이며, 초과이윤은 정상이윤을 초과하는 이윤을 말한다.

기본적 분석(fundamental analysis) : 투자자가 과거와 현재의 정보(일반에게 공개되는 모든 정보)를 가지고 투자분석을 하는 것을 말한다.

수확체감현상 : 토지는 고정되어 있는데 노동이나 자본의 양을 계속 늘리면, 총수확략은 증가하나 추가적인 수확량은 점점 감소하게 되는 현상

한계지 : 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 말하는데, 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.

입찰지대 : 입찰지대란 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액으로, 초과이윤이 '0'이 되는 수준의 지대를 말한다.

입지론 : 특정 용도에는 어떤 용지가 적합한가를 결정하는 용지선정을 논의하는 것을 말한다.

적지론 : 주어진 용지는 어떤 용도가 최적인가를 결정하는 용도선정을 논의하는 것을 말한다.

공간(거리)마찰계수 : 공간(거리)마찰계수란 고객이 특정 점포를 이용하는 데 따른 교통조건이나 하천 등의 방해요소 등을 말한다. 즉, 특정 점포를 이용하는 데 따른 고객의 부담 정도를 의미한다. 따라서 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑물건의 특성에 따라 달라지며, 교통조건이 나쁠수록 커진다.

원료지수 : 제품중량에 대한 국지원료(운송비가 드는 원료) 중량의 비율을 말한다.

국지원료중량/제품중량 = 원료지수

 1보다 크면( 원료지수 > 1) → 원료지향형

1과 같으면(원료지수 = 1) → 자유입지형

1본다 작으면(원료지수 < 1) → 시장지향형
 

1.부동산 수요의 개념에 사용되는 경제 용어

재화와 서비스

재화 : 형태가 있어서 만지고 보관할 수 있는 유형의 것

서비스 : 형태가 없어서 만지거나 보관할 수 없는 무형의 것

소비수요(消費需要, consumption demand) : 사람들이 재화와 서비스를 필요로 하는 것을 '수요'라고 한다면 이 수요을 실제로 행동에 옮기는 것을 '소비'라고 하며, 현금을 지출하는 것 외에 신용매입에 따른 구입도 포함되며, 토지와 건물의 구입은 제외된다.

유량(流量, flow) : 일정한 기간을 전제로 하는 개념을 유량이라고 하는데, 이는 1일간, 1개월간, 1년간 등의 기간을 명시해야 그 의미가 명확히 전달될 수 있다는 뜻이다.

(예. 임대료 수입, 신규 주택공급량, 주택거래량, 국민총생산 등)

저량(貯量, stock) : 일정시점을 전제로 성립하는 개념을 저량이라고 한다.

(예. 주택재고량, 보유부동산의 시장가치, 국부國富 등)

수요곡선과 수요의 법칙에서 '다른 모든 요인들은 일정하다.' : 경제현상을 분석할 때 분석 대상 이외의 다른 모든 것들에는 변화가 없이 일정하다고 가정하는 것을 '세터리스 패리버스(ceteris paribus)'가정이라 부른다. 세터리스 패리버스는 라틴어로 '다른 조건이 동일하다(other things being equal)'는 뜻이다.

수요의 법칙 : 어떤 재화의 단위당 가격(임대료)이 상승하면 수요량은 감소하고, 단위당 가격(임대료)이 하락하면 수요량은 증가하는 관계, 즉 가격(임대료)과 수요량 사이의 반비례(-)의 관계를 수요의 법칙이라고 한다. 이 수요의 법칙을 그림으로 나타낸 것이 수요곡선인데, 우하향의 모양을 갖는다.

편익(便益, benefit) : 이익을 나타내는 것으로, 금전적인 이익과 비금전적인 이익을 모두 편익이라 한다.

효용(效用, utility) : 재화나 서비스의 소비에서 얻는 즐거움이나 만족감을 말한다.

경제학에서의 수요·공급 분석과 좌표축 : 경제학에서 수요와 공급을 분석할 때 가격을 세로축(y축)에, 수량을 가로축(x축)에 놓는 관례는 영국의 경제학자 마셜(Alfred Marshall, 1842~1924)이 가격을 세로축에, 수량을 가로축에 놓고 가격결정원리를 분석한 이래 관례가 되고 있다.

가수요(假需要) : 어떤 상품의 가격이 오늘 것 같거나 상품이 부족하게 될 것 같은 상황에서 실제 필요가 없음에도 불구하고 상품을 미리 사 두는 것을 말한다.

2.부동산 공급의 개념에 사용되는 경제 용어

공급의 법칙 : 어떤 재화의 단위당 가격(임대료)이 상승하면 공급량이 증가하고, 단위당 가격(임대료)이 하락하면 공급량은 감소하는 관계, 즉 가격(임대료)과 공급량 사이의 비례(+)관계를 공급의 법칙이라고 한다. 이 공급의 법칙을 그림으로 나타낸 것이 공급곡선인데, 우상향의 모양을 갖는다.

3.부동산 공급의 개념에 사용되는 경제 용어

초과수요 : 일정한 가격수준에서 사람들이 사고자 하는 시장의 수요량이 팔고자 하는 시장공급량보다 많아서 재화의 부족이 발생할 때 이 부족분을 '초과수요'라고 한다.

초과공급 : 일정한 가격수준에서 사람들이 팔고자 하는 시장공급량이 사고자 하는 시장수요량보다 많아서 재화가 남아돌 때 이 남아도는 부분을 '초과공급'이라고 한다.

균형(equilibrium) : 초과공급 상태에서는 현재 주어진 가격수준에서 원하는 수량만큼을 팔지 못한 사람들이 생겨나게 되고, 이들 중 일부는 가격을 낮추어서라도 팔려고 하는데, 이로 인해 점차 재화의 가격이 하락하기 시작하면 해당 재화를 사려는 사람들에게는 더 많이 사려는 유인이 발생하여 수요량이 늘어나게 된다. 또한 재화의 가격이 하락하면 공급량은 줄어들기 때문에 해당 재화를 팔려는 사람도 점차 줄어들게 되는데, 이러한 조정을 거치면서 일정한 가격수준에서 시장수요량과 시장공급량이 일치하게 되어 사는 사람과 파는 사람이 원하는 만큼 사고 팔게 되면 더 이상 가격과 수량에 변화의 여지가 없어지게 된다. 이러한 상태를 '균형'이라고 하며, 수요나 공급이 변동하면 그에 따라 균형점도 변동한다.

4.부동산 수요와 공급의 탄력성에 사용되는 경제 용어

수요와 가격탄력성 : 소비자가 어떤 물건을 사면서 지출한 금액은 그 물건을 판 기업의 수입이 된다. 결국, 소비자의 지출액과 기업의 총수입은 같게 된다. 따라서 기업의 총수입은 공급의 가격탄력성과는 관련이 없고 수요의 가격탄력성과만 관련이 있다.

변화분(變化分) : 바뀌어 달라지는 정도를 나타내는 것으로, 나중 것에서 처음 것을 뺀 값을 말한다.

(예. 5에서 7로의 변화분은 2이다.)

변화율(變化率) : 바뀌어 달라지는 비율을 나타내는 것으로, 처음 것에 대한 변화분의 비율을 말한다.

(예. 5에서 7로의 변화율은 {(7-5)/5} X 100 = 40%이다.)

5. 부동산경기변동의  개념 및 특징에 사용되는 경제 용어

전순환적(pre-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기가 일반 경기보다 앞서 진행하는 것을 말한다.

후순환적(post-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기가 일반경기보다 뒤에 진행하는 것을 말한다.

동시순환적(equi-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기가 일반경기와 동시에 진행하는 것을 말한다.

역순환적(counter-cyclical) 경기순환 : 부문별 경기와 일반경기의 순환이 서로 반대로 진행하는 것을 말한다.

공가율(空家率) : 총주택 중에서 비어 있는 주택의 비율을 말한다.

공실률(空室率) : 건물이 비어 있는 상태를 공실이라 하며, 공실률은 전체 건물 공간 중 비어 있는 건물의 공간 비율을 말한다.

부동산의 개념

1.부동산학상의 부동산은 복합개념의 부동산이다. 복합개념의 부동산이란 법률적, 경제적, 기술적(물리적) 측면의 부동산을 의미한다. 부동산의 개념은 부동산활도으이 범위를 확정시켜 준다.

2.법률적, 제도적 개념의 부동산

협의의 부동산

토지 및 그 정착물(민법 제99조 제1항)

광의의 부동산

협의의 부동산(토지 및 그 정착물)+의제부동산(준부동산:특별법상의 부동산으로 선박, 건설기계, 자동차, 항공기, 공장재단, 광업재단, 입목, 어업권 등)

3.경제적 개념의 부동산

(1)자산(재산)

부동산은 다른 재화에 비해 경제적 가치가 커서 자산으로서의 성격이 강하다.

(2)자본재

생산주체인 기업의 입장에서는 토지는 자본재(자연자본)로써의 성격을 가지며, 다른 자본재처럼 그 조달을 위하여 비용을 투입해야 한다.

(3)생산요소

토지(자연자원)는 노동, 자본과 더불어 생산의 3요소 중의 하나이다.

(4)소비재

토지는 생산요소이면서 동시에 최종소비재의 성격을 가진다.
(예. 공원용지, 휴양지, 놀이터 등)

(5)상품

4.물리적 개념의 부동산

(1)자연

(2)공간

부동산은 수평공간, 공중공간, 지중공간의 3차원 공간으로 구성되어 있으며 최근 도시건물의 고층화나 지하화, 집합건물의 등장으로 입체공간이 확대되면서 공간념의 중요성이 높아지고 있다.

(3)위치

부동산은 위치가 고정되어 있으므로, 위치의 양부가 부동산의 가치와 유용성을 결정한다.
(위치의 가치, 위치의 지대)

(4)환경

개개의 부동산은 환경의 구성분자이며 환경에 영향을 미치는 요소임과 동시에 주변의 환경으로부터 영향을 받아 그 가치가 결정된다. 이 경우 주변의 환경은 대상부동산 활동에 영향을 미치는 자연적, 인문적 환경을 총칭한다.

토지의 분류

1.감정평가상의 용도적 토지 종별

(1)감정평가상의 토지 종별

①지역적 종별

토지

택지지역 : 주택지역, 상업지역, 공업지역

농지지역 : 전지지역, 답지지역, 과수원지역

임지지역 : 용재림(用材林)지역, 신탄림(新炭林)지역

②개별적 종별

-택지(주거지, 상업지, 공업지)

-농지(전지, 답지, 과수원)

-임지(용재림, 신탄림)

(2)후보지와 이행지

임지지역, 농지지역, 택지지역 상호 간의 토지이용이 전환 중인 토지를 후보지라 하고, 임지지역, 농지지역, 택지지역 내에서의 토지이용의 전환(이행) 중인 토지는 이행지가 된다.

후보지(가망지, 예정지)

전환(용도별 분류 중 대분류 간 이동)

*임지지역 → 농지지역 → 택지지역

이행지

이행(용도별 분류 중 소분류 간 이동)

*신탄림 → 용재림

*전 → 답 → 과수원

*주거용지 → 공업용지 → 상업용지

2.부동산활동에 따른 분류

(1)건부지, 나지

①건부지 : 택지 위에 건축물이 서 있는 부지이다.

②나지 : 토지상에 건물, 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.

(2)대(垈), 택지, 부지

토지(土地, land)

물리적으로 땅을 의미한다. 법률적으로는 소유권의 객체로서 토지거래의 단위이다.

부지(敷地, site)

도로나 하천, 건축물 등이 차지하는 토지로써 통상은 구획된 일단의 획지를 말하며, 하나의 건축물 또는 용도상 불가분의 관계에 있는 둘 이상의 건축물의 일단의 토지를 의미하기도 한다.

(기본 바닥이 되는 토지)

택지(宅地)

일반적으로 주거용 또는 부수건물의 건축용지로써, '택지개발촉진법'에 따라 개발, 공곱되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 의미한다.

(건축할 수 있는 토지)

대(垈)

'공간정보관리법'에 의한 28가지 지목 중 하나로써,

①영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포 등의 부지

②'국토계획법'에 의해 택지 조성 공사가 준공된 토지

지적법(지적법시행령 제5조)에서는 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지 및 정원과 도시계획사업 등 관계법령에 의한 택지조성사업을 목적으로 하는 공사가 준공된 토지의 지목은 '대(垈)'로한다. 대는 지적도에서 '대(垈)'로 표기된다.

기타 공장용지, 학교용지, 주유소용지, 창고용지, 종교용지, 일부 잡종지 등은 형질이 대(垈)와 비슷한 토지이므로, 추후 위의 건축물의 용도가 주거, 사무실, 점포 등으로 변경되면 곧바로 지목이 대(垈)로 바뀐다.

※지목(地目)이란 토지의 주도니 용도에 다라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말하며, 이는 토지의 주된 사용목적을 구분한 것으로서 다음과 같이 28개의 지목으로 구분된다.

전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대(垈), 공장용지, 학교용지, 주차장, 주요소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지로 구분하여 정한다.
(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조 제1항)

(3)필지, 획지

필지

'공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'상의 법률적 용어로써, 토지소유권을 구분하기 위하여 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다. 1개의 필지에 1개의 지번과 지목이 부여되며, 1개의 필지는 분할하여 2개의 필지로 등록할 수도 있고, 소유권이 같은 2개의 필지를 병합하여 하나의 필지로 등록할 수도 있다.

획지

부동산 활동상의 개념이며, 인위적으로 경계가 이루어져 다른 토지와 구별되며, 자연적, 인위적, 법적, 행정적 조건에 따라 가격수준이 유사한 토지를 의미한다. 토지의 가격수준을 구분하기 위한 경제적인 개념이므로 감정평가, 이용, 개발 시 중요시 된다.

우리가 어떤 일을 시작하거나 해나갈 때,

가장 큰 걸림돌은 바로 앞을 알 수 없는 불확실함, 그리고 그것이 주는 불안감입니다.

큰 마음을 먹고 계획하고, 화이팅을 외치지만,

어느 순간 불현듯 밀려오는 불확실함은 막연한 불안감을 주고,

자신에 찼던 굳은 맹세를 너무나 쉽게 약화시켜 버립니다.

하지만, 그 속에서도 우리는 기억해야 합니다.

사람이라면 그 어느 누구에게도 예외가 없다는 사실을,

이 세상에는 자신의 미래를 알 수 있는 사람은 없습니다.

그러므로 사람이라면 누구나 불안감을 가질 수 밖에 없지만,

목표한 바 100%를 다 이뤄내지는 못하더라도 또 조금 느리더라도,

결국 무언가를 해내는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이점은

바로 끈질기게 해내느냐, 그렇지 않고 포기하느냐일 것입니다.

힘들어 지쳐 좌절하려 할 때, 또 자신감이 떨어지려 할 때는 

힘을 주는 명언 한 마디를 보고

다시금 마음을 다잡아 보는 것은 어떨까요?

길이 가깝다고 해도

가지 않으면 도달하지 못하며,

일이 작다고 해도

행하지 않으면 성취되지 않는다.

-순자(荀子)-

다 알고 가는 사람은 없습니다.

굳게 믿고 가는 사람이 있을 뿐입니다.

-조정민, 『고난이 선물이다』, 두란노-