임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하도록 하고, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 함으로써 임차권등기의 효력을 강화하고 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 하고 있다.
① 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.
② 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 웃너변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
③ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제(최우선변제)를 받을 권리가 없다.
④ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑤ 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
주택임대차 계약의 존속기간
(1) 최단기간 주택임대차 계약기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
(2) 경매에 의한 임차권 소멸 임차권은 임차주택에 대하여 <민사집행법>에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸된다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
(3)계약의 갱신 ① 약정에 의한 갱신 : 주택임대차 계약이 종료된 후에 합의에 의하여 갱신할 수 있다. ② 묵시적 갱신 : <주택임대차보호법>은 <민법>의 임대차계약상의 묵시의 갱신에 대한 특칙을 두고 있다. 즉, 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 이 겨웅 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
㉠ 경자유전의 원칙 : 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
㉡ 농지소유 상한제
ⓐ 상속농지 : 상속에 의하여 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니 하는 사람은 그 상속농지 중에서 1만㎡ 이내의 것에 한하여 소유할 수 있다.
ⓑ 이농 당시 소유농지 : 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 이농 당시의 소유농지 중에서 1만㎡ 이내의 것에 한하여 소유할 수 있다.
ⓒ 주말·체험농지 : 주말·체험영농을 하고자 하는 사람은 1천㎡ 미만의 농지에 한하여 소유할 수 있으며, 이 경우 면적계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다.
㉢ 농지취득자격증명제
ⓐ 의의 및 성격 : 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장(시·구·읍·면장)으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. ⓑ 농지취득자격증명 발급을 요하지 아니하는 경우
ⅰ. 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 ⅱ. 상속(상속인에게 한 유증을 포함한다)에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 ⅲ. 담보농지를 취득하여 소유하는 경우 ⅳ. 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하는 경우 ⅴ. 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 ⊙ <한국농어촌공사 및 농지관리기금법>에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우 ⊙ <농어촌정비법>에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우 ⊙ <공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 ⊙ 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우 ⊙ 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우 ⅵ. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우 ⅶ. 공유농지의 분할 또는 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경 ⅷ. 환매권자가 환매권에 의하여 농지를 취득하는 경우 ⅸ. 농지이용증진 사업시행계획에 의하여 농지를 취득하는 경우 ⅹ. 기타(환매권자 등이 환매권 등에 의하여 농지를 취득하는 경우)
ⓒ 농지취득자격증명의 발급절차 : 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성하여 시·구·읍·면장에게 그 발급을 신청하여야 한다.
ⓓ 농지취득자격증명의 적용 : 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.
ⓔ 농지의 처분의무 등
ⅰ. 농지의 처분의무 : 농지의 소유자가 소유농지를 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 경우 등의 사유가 발생한 경우에는 1년 이내에 농지를 처분하여야 한다.
ⅱ. 농지의 처분명령 : 시장·군수 또는 구청장은 처분의무기간 내에 처분 대상 농지를 처분할 것을 명할 수 있다.
ⓕ 이행강제금 부과 : 농지처분명령을 받은 후 정당한 사유 없이 지정기간 안에 처분명령의 이행을 하지 아니한 자에 대하여는 농지의 토지 가액의 100분의 20에 상당하는 이행강제금을 부과한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 최초의 처분명령이 있는 날을 기준으로 하여 처분명령이 이행될 때까지 이행강제금을 매년 1회 부과·징수할 수 있다.
ⓖ 이의제기 : 이행강제금의 부과처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날로부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다.
ⓗ 강제징수 : 납부기한 내에 이의제기를 하지 아니하고 납부기한 내에 이행강제금을 납부하지 아니할 경우에는 <지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률>에 따라 징수한다.
분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미한다(대법원판례 1993.7.16, 93다210).
㉠ 형태 : 분묘란 그 내부에 사람의 해골, 유해, 유발 등 시신을 매장하여 사자를 안장한 장소를 말하고, 장래의 묘소로서 설치하는 등 그 내부에 시신이 안장되어 있지 않은 것은 분묘라고 할 수 없다(대법원판례 1976.10.26, 76다1359·1360).
㉡ 성립요건
ⓐ 소유자의 승낙을 얻어 그 소유지 내에 분묘를 설치한 경우(대법원판례 1967.10.12, 67다1920) ⓑ 타인의 소유 토지에 그의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 취득하는 경우(대법원판례 1969.1.28, 68다1927) ⓒ 자기 소유지에 분묘를 설치한 후에 그 분묘를 설치한 자가 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 유보하거나 분묘도 함께 이전한다는 특약함이 없이 토지를 처분한 경우(대법원판례 1967.10.12, 67다1920)
㉢ 범위 : 분묘기지권의 범위는 분묘의 기지 자체(봉분의 기저부분)뿐만 아니라 그 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역을 의미한다(대법원판례 1986.3.25, 85다카2496).
㉣ 지료 : 지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 점에 비추어 보면, 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다고 해석함이 타당하다(대법원판례 1995.2.28, 94다37912).
※분묘기지권을 시효취득한 분묘기지권자는 토지 소유자가 재판상 또는 재판 외에서 지료를 청구하면 그때부터 지료를 지급할 의무가 있게 된다(대법원판례 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결) -지료의 구체적 액수는 당사자의 협의로 정하거나 당사자의 청구에 따라 법원이 정할 수 있고, 정해진 지료가 지가 상승 등 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 되면 당사자는 지료 증감을 청구할 수 있다. -지료 채권에 대하여서는 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용된다. -지료를 2년분 이상 지급하지 않으면 토지 소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있지만, 당사자의 협의나 법원의 판결에 의하여 분묘기지권에 관한 지료의 액수가 정해지지 않았다면 분묘기지권자가 지료를 지급하지 않았더라도 지료 지급을 지체한 것으로 볼 수는 없어 분묘기지권 소멸 청구는 허용되지 않는다.
㉤ 기간 : 존속기간에 관하여는 <민법>상 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라, 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따를 것이며, 그런 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속한다고 해석함이 타당하다(대법원판례 1982.1.26, 81다1220).
① 국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 제11조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.
㉠허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 : 국토교통부장관이 지정 ㉡ 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우 : 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다.
② 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다.
● 허가구역 내 토지거래에 대한 허가
① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 '토지거래계약')을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
② 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
● 선 매
① 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약에 관한 허가신청이 있는 경우 다음에 해당하는 토지에 대하여 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 공공기관 또는 공공단체가 그 매수를 원하는 경우에는 이들 중에서 해당 토지를 매수할 선매자를 지정하여 그 토지를 협의 매수하게 할 수 있다.
㉠ 공익사업용 토지 ㉡ 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지
② 선매자가 토지를 매수할 때의 가격은 <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 따라 감정평가법인 등이 감정평가한 감정가격을 기준으로 하되, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 할 수 있다.
● 이의신청
처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
● 불허가처분 토지에 대한 매수청구
① 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.
② 매수청구를 받은 시장·군수 또는 구청장은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다.
● 다른 법률에 따른 인가·허가 등의 의제
① 농지에 대하여 제11조에 따라 토지거래계약허가를 받은 경우에는 <농지법>에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.
② 토지거래허가증을 발급받은 경우에는 <부동산등기 특별조치법>에 따른 검인을 받은 것으로 본다.
국토교통부장관은 대한민국국민, 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체나 대한민국정부에 대하여 자국 안의 토지 취득 또는 양도를 금지하거나 제한하는 국가의 개인·법인·단체 또는 정부에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 대한민국 안의 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한할 수 있다. 다만, 헌법과 법률에 따라 체결된 조약의 이행에 필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
2. 외국인등의 부동산 취득·보유신고
① 외국인등이 대한민국 안의 부동산을 취득하는 계약을 체결하였을 때에는 계약(매매계약·공급계약은 제외한다)체결일부터 60일 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.
② 외국인등이 상속·경매, 건축물의 신축·증축·개축·재축 그 밖에 다음에 해당하는 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.
㉠ <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률> 및 그 밖의 법률에 따른 환매권의 행사 ㉡ 법원의 확정판결 ㉢ 법인의 합병
③ 대한민국 안의 부동산등을 가지고 있는 대한민국국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경된 경우 그 외국인등이 해당 부동산등을 계속 보유하려는 경우에는 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.
3. 외국인등의 토지거래허가
① 외국인등이 취득하려는 토지가 다음에 해당하는 구역·지역 등에 있으면 토지취득계약을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다. 다만, 토지거래허가구역에서 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.
㉠ <군사기지 및 군사시설 보호법>에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역(국방복적상 필요한 섬 지역으로서 국토교통부장관이 국방부장관 등 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 고시하는 지역) ㉡ <문화재보호법>에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역 ㉢ <자연환경보전법>에 따른 생태·경관보전지역 ㉣ <야생동물 보호 및 관리에 관한 법률>에 따른 야생생물 특별보호구역
② 토지취득의 허가를 받으려는 외국인등은 신청서에 토지거래계약 당사자 간의 합의서를 신고관청에 제출하여야 한다.
③ 신고관청은 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 외국인등이 토지를 취득하는 것이 해당 구역·지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정하는 경우에는 허가를 하여야 한다.
④ 토지취득허가규정을 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
⑤ 신청서를 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 한다.
이 법은 농지의 소유·이용 및 보전 등에 필요한 사항을 정함으로써 농지를 효율적으로 이용하고 관리하여 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 바탕으로 농업 경쟁력 강화와 국민경제의 균형 있는 발전 및 국토 환경 보전에 이바지 하는 것을 목적으로 한다.
● 농지
① 농지의 개념 : 농지란 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 다음에 해당하는 토지를 말한다.
㉠ 실제로 농작물 경작지로 이용되고 있는 토지 : 농작물 경작지 ㉡ 다음에 해당하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지 : 목초, 종묘, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용 묘목, 과수, 뽕나무, 유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물 ㉢ 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용하고 있는 토지의 개량시설로서 다음에 해당하는 시설의 부지 : 유지(溜地), 양배수시설, 수로, 농로, 제방 ㉣ 농작물의 경작지 또는 다년생식물 재배지에 설치한 다음의 농축산물생산시설 부지 : 고정식 온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 농림축산식품부령으로 정하는 그 부속시설
② 농지에서 제외되는 토지
㉠ <공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률>에 다른 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지 도는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 ㉡ <공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률>에 따른 지목이 임야인 토지로서 <산지관리법>에 따른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인을 포함한다)를 거치지 아니하고 농작물의 경작 도는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지 ㉢ <초지법>에 다라 조성된 초지
● 농업인
'농업인'이라 함은 농업에 종사하는 개인으로서 다음에 해당하는 자를 말한다.
① 1천㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자 ② 농지에 330㎡ 이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 그 밖의 농림축산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하는 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자 ③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 똔느 꿀벌 10군 이상을 사욕하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 ④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자
● 농업법인
농업법인이란 <농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률>에 다라 설립된 영농 조합법인과 같은 법에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말한다.
● 농업경영
농업경영이란 농업인이나 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말한다.
● 농지의 전용
농지의 전용이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 대통령령으로 정하는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다. 다만, 농지개량시설의 부지와 농축산물생산시설의 부지의 용도로 사용하는 경우에는 전용(轉用)으로 보지 아니한다.
이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고, 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.
용어의 정의
1. '정비구역'이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역을 말한다.
2. '정비사업'이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음의 사업을 말한다.
주거환경개선사업 : 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업
재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 누후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
3. 노후·불량건축물
① 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
② 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 인한 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
③ 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물
㉠ 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것 ㉡ 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
④ 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물
4. '정비기반시설'이란 도로·상하수도·구거(溝渠, 도랑)·공원·공용주차장·공동구(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 규정에 의한 공동구를 말한다) 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.
5. '공동이용시설'이라 함은 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장 그 밖에 대통령령이 시설을 말한다.
6. '대지'라 함은 정비사업에 의하여 조성된 토지를 말한다.
7. '주택단지'라 함은 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지오 조성되는 일단의 토지로서 다음에 해당하는 토지를 말한다.
① <주택법>에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지 ② <건축법>에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
8. '사업시행자'라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
9. '토지등소유자'라 함은 다음의 자를 말한다. 다만, <자본시장과 금융투자업에 관한 법률>에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
① 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 ② 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
10. '토지주택공사 등'이라 함은 <한국토지주택공사법>에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 <지방공기업법>에 의하여 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말한다.
11. '정관 등'이라 함은 다음의 것을 말한다.
① 정관 ② 토지소유자가 자치적으로 정하여 운영하는 규약 ③ 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 '시장·군수등), 토지주택공사 등 또는 신탁업자가 작성한 시행규정
다음에 해당하는 시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다.
① 토지소유자 ②수도권 이외의 지역으로 이전하는 법인 ③ 등록사업자 ④ 토목공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 적합하게 사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자 ⑤ 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사 ⑥ 공동출자법인(국가·지방자치단체, 정부투자기관, 정부출연기관, 지방공사가 100분의 50 비율을 초과하여 출자한 경우는 제외한다)
● <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>의 준용
① 토지 등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 <공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>을 준용한다.
② 특례
㉠ 사업인정·고시의제 : <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>을 준용할 때 '수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시'한 경우에는 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 다른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다.
㉡ 재결신청기간의 특례 : 재결신청은 개발계획에서 정한 도시개발사업의 시행기간종료일까지 하여야 한다.
2. 토지상환채권
● 토지상환채권 발행의 주체 및 사유
시행자는 토지소유자가 원하면 토지 등의 매수대금의 일부를 지급하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업시행으로 조성된 토지·건축물로 상환하는 채권(이하 '토지상환채권')을 발행할 수 있다.
● 지급보증
민간시행자와 공동출자법인인 시행자(법 제11조 제1항 제5호부터 제11호에 해당하는 자)는 대통령령으로 정하는 금융기관 등으로부터 지급보증을 받은 경우에만 이를 발행할 수 있다.
● 발행규모
토지상환채권의 발행규모는 그 토지상환채권으로 상환할 토지·건축물이 해당 도시개발사업으로 조성되는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 2분의1을 초과하지 아니하도록 하여야 한다.
● 토지상환채권의 이율
토지상환채권의 이율은 발행 당시의 은행의 예금금리 및 부동산 수급상황을 고려하여 발행자가 정한다.
● 발행방법
토지상환채권은 기명식 증권으로 한다.
● 발행계획의 승인
시행자(지정권자가 새행자인 경우는 제외한다)는 토지상환채권을 발행하려면 토지상환채권의 발행계획을 작성하여 미리 지정권자의 승인을 받아야 한다.
※ 토지상환채권의 이전과 대항력
토지상환채권을 이전하는 경우 취득자는 그 성명과 주소를 토지상환채권원부에 기재하여 줄 것을 요청하여야 하며, 취득자의 성명과 주소가 토지상환채권에 기재되지 아니하면 취득자는 발행자 및 그 밖의 제3자에게 대항하지 못한다.
3. 이주대책 등 수립의무
시행자는 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>로 정하는 바에 따라 도시개발사업의 시행에 필요한 토지 등의 제공으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자에 관한 이주대책 등을 수립 및 시행하여야 한다.
4. 선수금
① 새항자는 조성토지 등과 도시개발사업으로 조성되지 아니한 상태의 토지(이하 '원형지')를 공급받거나 이용하려는 자로부터 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다.
② 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받으려면 지정권자의 승인을 받아야 한다.
5. 원형지의 공급과 개발
● 원형지의 공급
시행자는 도시를 자연친화적으로 개발하거나 복합적·입체적으로 개발하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 절차에 따라 미리 지정권자의 승인을 받아 다음에 해당하는 자에게 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있다. 이 경우 공급될 수 있는 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지면적의 3분의 1 이내로 한정한다.
① 국가 또는 지방자치단체 ② <공공기관의 운영에 관한 법률> 제4조에 다른 공공기관 ③ <지방공기업법>에 따라 설립된 지방공사 ④ 국가나 지방자치단체 또는 대통령령으로 정하는 공공기관에 따른 시행자가 복합개발 등을 위하여 실시한 공모에서 선정된 자 ⑤ 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자
● 원형지의 공급계획
시행자는 원형지를 공급하기 위하여 지정권자에게 승인 신청을 할 때에는 원형지의 공급계획을 작성하여 함께 제출하여야 한다.
● 조건부 승인
지정권자는 원형지 공급·개발의 승인을 할 때에는 용적률 등 개발밀도, 토지용도별 면적 및 배치, 교통처리계획 및 기반시설의 설치 등에 관한 이행조건을 붙일 수 있다.
● 원형지개발자(국가 및 지방자치단체는 제외한다)는 10년 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 안에는 원형지를 매각할 수 없다. 다만, 이주용 주택이나 공공·문화시설 등 대통령령으로 정하는 경우로서 미리 지정권자의 승인을 받은 경우에는 예외로 한다.
● 원형지 공급승인의 취소
지정권자는 다음에 해당하는 경우에는 원형지 공급승인을 취소하거나 시행자로 하여금 그 이행의 촉구, 원상회복 또는 손해배상의 청구, 원형지 공급계약의 해제 등 필요한 조치를 취할 것을 요구할 수 있다.
① 국시행자가 지정권자에게 작성·제출한 원형지의 공급 계획대로 토지를 이용하지 아니하는 경우 ② 원형지개발자가 시행자에게 제출한 세부계획의 내용대로 시행하지 아니하는 경우 ③ 시행자 또는 원형지개발자가 이행조건을 이행하지 아니하는 경우
6. 조성토지 등의 공급
● 공급계획
시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 조성토지 등을 공급하려고 할 때에는 조성토지 등의 공급계획을 작성하거나 변경하여 지정권자에게 제출하여야 한다.
● 공급가격
① 원칙적 공급가격 : 조성토지 등의 가격의 평가는 <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 다른 감정평가법인등이 평가한 금액으로 한다.
② 예외적 공급가격 : 시행자는 학교, 폐기물처리시설 등 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위한 조성토지 등과 이주단지의 조성을 위한 토지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 다른 감정평가법인등이 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있다.
● 공급방법
① 공급의 기준 : 시행자는 조성토지 등을 실시계획에서 정한 용도에 따라 공급하여야 한다.
② 공급의 방법
㉠ 경쟁입찰방법 : 토지의 공급은 경쟁입찰의 방법에 따른다.
㉡ 추첨방법 : 다음에 해당하는 경우에는 추첨의 방법으로 분양할 수 있다.
ⓐ 국민주택규모 이하의 주택건설용지(임대주택건설용지를 포함한다) ⓑ <주택법>에 따른 공공택지 ⓒ 330㎡ 이하의 단독주택용지 및 공장용지
㉢ 수의계약방법 : 시행자는 다음에 해당하는 경우에는 수의계약의 방법으로 조성토지 등을 공급할 수 있다.
ⓐ 학교용지·공공청사용지 등 일반에게 분양할 수 없는 공공용지를 국가·지방자치단체 그 밖의 법령에 따라 해당 시설을 설치할 수 있는 자에게 공급하는 경우 ⓑ 토지상환채권에 의하여 토지를 상환하는 경우
단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다.
1. 단독주택
2. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.
① 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
② 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다)
③ 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660㎡ 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
3. 다가구 주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
① 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
② 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660㎡ 이하일 것
③ 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대수를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
4. 공관
공동주택
공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 '주택법 시행령'에 따른 도시형 생활주택 중 원룸형 주택을 포함한다. 다만, 아파트나 연립주택에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다세대주택에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 아래 1.~4.까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
1. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
2. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
3. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택
4. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용의 세대수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(교육기본법 제27조 제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)
제1종 근린생활시설
1. 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품, 의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물에 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것
2. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것
3. 이용원·미용원·목욕장 및 세탁소
4. 의원·치과의원·한의원·침술원·접골원·조산원·산후조리원 및 안마원
제2종 근린생활시설
1. 일반음식점·기원
2. 휴게음식점 또는 제과점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
2. 안마시술소·노래연습장
3. 건축물의 시설군
건축물의 시설군은 다음과 같고, 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
※시설군 상하위 구분
상위← 자동차 관련 시설군(자동차 관련 시설) > 산업 등의 시설군 > 전기통신시설군 > 문화집회시설군 > 영업시설군 > 교육 및 복지시설군 > 근린생활시설군 > 주거업부시설군 > 그 밖의 시설군(동물 및 식물 관련 시설) →하위
① 자동차 관련 시설군
용도군
자동차 관련 시설
② 산업 등의 시설군
용도군
㉠ 운수시설
㉡ 창고시설
㉢ 공장
㉣ 위험물저장 및 처리시설
㉤ 자원순환 관련 시설
㉥ 묘지 관련 시설
㉦ 장례시설
③ 전기통신시설군
용도군
㉠ 방송통신시설
㉡ 발전시설
④ 문화집회시설군
용도군
㉠ 문화 및 집회시설
㉡ 종교시설
㉢ 위락시설
㉣ 관광휴게시설
⑤영업시설군
용도군
㉠ 판매시설
㉡ 운동시설
㉢ 숙박시설
㉣제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
⑥ 교육 및 복지시설군
용도군
㉠ 의료시설
㉡ 교육연구시설
㉢ 노유자시설
㉣ 수련시설
㉤ 야영장시설
⑦ 근린생활시설군
용도군
㉠ 제1종 근린생활시설
㉡ 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외한다)
⑧주거업무시설군
용도군
㉠ 단독주택
㉡ 공동주택
㉢ 업무시설
㉣ 교정 및 군사시설
⑨그 밖의 시설군
용도군
동물 및 식물 관련 시설
4. 용도변경의 허가·신고
건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 하며, 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고하여야 한다.
허가대상
건축물의 각 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군(건축물의 시설군 번호가 작은 시설군)에 해당하는 용도로 변경하는 경우에는 허가 대상이다.
신고대상
건축물의 각 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(건축물의 시설군 번호가 큰 시설군)에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 신고 대상이다.
기재변경신청
건축물의 각 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 방에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물 대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다.
